141
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Межсезонье — не приговор

Высокий строительный сезон (как и туристический) заканчивается. Бригады завершают работы в садоводствах и коттеджных поселках. Кстати, ИЖС дает почти половину ввода жилья по стране. В «большом» строительстве — наоборот: готовится аврал. Потому что иначе цифры по итогам года будут неутешительными.

► «Ведомости» 23 октября сообщают: «За 10 лет кризиса рынок загородного жилья Подмосковья избавился от части застройщиков и провинциальных представлений о роскоши».
В этом заголовке, конечно, интересна первая часть. Оказывается, все эти годы в Московской области был кризис. «А мужики-то и не знают…» Речь, правда, идет об элитном сегменте.
Экскурс в историю вполне оправдан. «В 2008-м даже самые активные застройщики снизили темпы реализации проектов,
в 2014–2015-м резкий рост курсов валют вынудил рынок перейти на рублевые цены. Это положительно повлияло на темпы продаж, но цены упали примерно в 2 раза и продолжили снижение в последующие годы».
Эксперты говорят, что обеспеченные клиенты переориентировались на покупку городских квартир или жилья за рубежом. На загородном рынке уровень спроса даже ниже, чем в кризисный 2008 год, и поддерживается он в основном скидками.
Новых проектов мало, и все чаще (и это в элитке!) застройщики предлагают участки без подряда.

► Сайт «Лента.Дом» в публикации 22 октября известил публику: «В России подскочили цены на загородное жилье».
По расчетам аналитиков «Авито Недвижимость», средняя стоимость загородного дома в России выросла за год на 8% — до 1,95 млн рублей. Самый заметный рост — на 12% — отмечен в Татарстане, Тюменской области и Башкортостане (2,5 млн, 2,3 млн и 2,05 млн соответственно). Ленинградская область вошла в пятерку регионов с самыми дорогими домами: 3,02 млн. Средняя стоимость загородного дома в Московской области составила 4,1 млн рублей.
Правда, неделей раньше, 15 октября, тот же сайт сообщал прямо противоположную информацию: «В России подешевели
дома». По мнению портала «Мир квартир», в сентябре загородные дома стоили на 1% меньше, чем в июле. И всего на 0,4% больше, чем в январе.
«Небольшое удешевление произошло даже в Москве и Московской области, а вот питерские дома чуть-чуть подорожали», — отмечается в предоставленных материалах.
В общем, и оптимист, и скептик могут найти данные по вкусу.

► «Жилье потеряет в объемах», — считают авторы обзора в «Коммерсанте» (материал вышел 22 октября).
«С будущего года объем сдачи в эксплуатацию новостроек сократится, поскольку в предыдущие периоды застройщики
не спешили получать разрешения на новые проекты, полагают в Сбербанке. Девелоперы говорят, что взяли паузу из-за реформы отрасли, обязавшей привлекать средства дольщиков через эскроу-счета. Сложившаяся ситуация может негативно сказаться и на банках: как считают в Минстрое, через пару лет им придется смириться со снижением объемов выдачи ипотеки».
Прогноз сделан на основе полученных девелоперами документов на новое строительство. В 2014 году у них были разрешения на строительство 76,4 млн кв.м жилья по всей России. В 2017-м разрешений было получено уже на 34,4 млн кв.м (на Москву пришлось 4,9 млн кв.м), в 2018-м — на 48,9 млн.

► «Деловой Петербург» от 21 октября рассказывает
о том, как продавцы квартир эксплуатируют имена петербургских звезд. (Обзор озаглавлен «Прикоснись к легенде».)
Покупателям обещают, что они получат шанс встретить во дворе лидера группировки «Ленинград» Сергея Шнурова и перекинуться с ним парой слов, отдать ребенка в школу, где учился будущий премьер-министр Дмитрий Медведев, или жить на улице, воспетой Александром Розенбаумом. Особо предприимчивые находят связь недвижимости с Владимиром Путиным.
Отразился на ценниках и предполагаемый переезд Университета. Дешевое жилье в Шушарах теперь предлагают как перспективную инвестицию в будущее.
Поклонникам творчества Виктора Цоя советуют купить квартиру в доме со шпилем у парка Победы, где когда-то жил лидер группы «Кино».

► Портал Irn.ru в материале, опубликованном 21 октября, предлагает спорный тезис: «Главная проблема загородного рынка — неадекватные девелоперы».
По мнению авторов обзора, застройщики продолжают вести бизнес так, как привыкли в середине 2000-х, когда продать можно было все что угодно. И задорого.
По данным аналитиков, в Подмосковье 96 % нового предложения в этом году пришлось на участки без подряда (УБП). Одновременно увеличивается доля предложения эконом-класса. И вроде бы это соответствует пожеланиям клиентов.
Однако, по словам директора департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Антона Архипова, на самом деле лишь 10 % покупателей изначально хотели приобрести именно участок. Для остальных УБП — скорее вынужденное решение. Они просто не нашли подходящий дом. Или нашли — но слишком дорогой.
В результате на загородном рынке сложилась парадоксальная ситуация. Доступные предложения вымываются, средняя цена «остатков» растет. А средний чек сделки падает.
О проблемах со спросом свидетельствует и распространенность скидок. Дисконты на неликвидные лоты достигают 60%.

► Сайт Asninfo.ru 15 октября посвящает большой материал дорожному строительству — «Дорожное строительство в остатке». Эта тема обсуждалась в ходе круглого стола, который организовали Союз строительных объединений и организаций и ЛенОблСоюзСтрой.
Дорожное строительство в регионе отстает от возведения жилья. В числе главных причин — недостаток финансирования, неадекватная позиция владельцев земли, длительные согласования проектов ППТ.
Например, в Ленобласти только на содержание дорог требуется 8,5 млрд рублей в год, но в бюджет закладывается не больше трети нужной суммы.
Городу на прокладку новых магистралей необходимо 90 млрд рублей в год. Но на будущий год на эти цели в бюджете заложено около 10 млрд. Из-за недостатка средств город может финансировать строительство дорог только к крупным жилым массивам.
При этом Адресная инвестиционная программа по многим причинам исполняется не полностью. То есть даже выделенные деньги не получается потратить с толком…

► На сайте «РИА Недвижимость» 14 октября появился любопытный материал «Хитрость и жадность: почему просел по осени рынок московского жилья».
Третий квартал на рынке московского жилья выдался загадочным: часть девелоперов так и не смогла ни найти проектное финансирование, ни доказать свое право продавать по старым правилам. На вторичном рынке продавцы оптимистично подняли цены, отпугнув покупателей, а на первичном вообще сложно сказать, сколько квартир продано на самом деле из-за необычных схем реализации.
Как сообщает один из специализированных телеграм-каналов, этот год проходит под флагом странных и длительных периодов бронирования. То есть застройщик продолжает рекламную кампанию, собирает заявки, а сам параллельно дооформляет документы.
Отдельную категорию сделок составляют продажи по схеме переуступки прав (цессии). В июле доля таких сделок в Москве составила 12%, в августе — 16%, в сентябре — 15%.
То есть сейчас даже трудно однозначно сказать, случился спад или нет.
А на вторичном рынке продавцы, поверив, что переход на эскроу ведет к удорожанию (это и на самом деле так, но не завтра), взвинтили цены и вызвали спад спроса.

► Bn.ru 4 октября опубликовал обзор-ликбез «Дачи на распродаже: как выбрать и не пожалеть».
В нем есть несколько очевидных (но от этого не менее дельных) советов: заранее определиться с локацией, прикинуть бюджет, решить, для чего именно нужен загородный дом и как он будет использоваться. (Потом, конечно, все равно придется корректировать планы.)
«Оздоровительную» дачу-игрушку можно искать в ценовой категории до 1 млн рублей, на «второй дом» вы можете рассчитывать с бюджетом до 2 млн. Предложения домов, ориентированных на постоянное проживание, с приемлемой транспортной доступностью из Петербурга начинаются с 4 млн.
И далее авторы обзора распределяют предложение по категориям: от 100 000 до 600 000 рублей, от 600 000 до 1 млн, от миллиона до двух, от двух до пяти. К каждому разделу прилагается подборка предложений, ненавязчиво совмещая просветительские функции с рекламными.

comments powered by HyperComments