177
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Все временное — в землю!

Все некапитальные постройки — заборы и бани, сараи и парковочные площадки —               перестанут считаться недвижимостью.
 

Юристы Минэкономразвития предлагают считать такие объекты «неотъемлемыми улучшениями участка». Их не надо будет регистрировать и ставить на кадастровый учет. Главное: с них не нужно будет платить налоги.
Эти существенные (если не сказать — революционные) изменения изложены
в пакете поправок в Гражданский кодекс РФ. Документ опубликован на сайте www.regulation.gov.ru, прошел экспертизу и направлен в правительство.
«С учетом того, что проект предложен в рамках последовательной работы по реформированию ГК РФ, шансы на его принятие высоки, и это можно только приветствовать, — говорит партнер юридической компании “Качкин и Партнеры” Дмитрий Некрестьянов. — Остается надеяться, что, пройдя через “горнило” Госдумы, новые нормы не претерпят изменений к худшему».
Главная цель поправок, как следует уже из названия, «совершенствование гражданского оборота недвижимости». И впрямь: хорошо бы для начала четко определить, что такое недвижимость.
Споры о том, что считать капитальным строением, а что — временным, идут не первый год. Арендатор участка, залив на нем парковочную площадку, требует, чтобы ее зарегистрировали как капитальный объект и разрешили выкуп надела по льготной цене. Владелец коттеджей, возведенных в рекреационной зоне, указывает на свайные фундаменты и доказывает, что постройки — временные. Налоговая служба периодически пугает собственников дачных и садовых участков (особенно
в Подмосковье): мол, все, что у вас здесь понастроено, надо регистрировать в Росреестре, и с каждого объекта платить положенное государству. А иначе — крупный штраф и налог за предыдущие три года. Знакомый специалист по оценке рассказывал, как ему в рамках контракта пришлось оценивать в садоводстве десятки уличных туалетов типа «скворечник» — как раз на предмет включения в кадастр и последующего налогообложения… А видный чиновник из Комитета по природным ресурсам, когда ему показали вертолетную площадку, залитую прямо в лесу, меланхолично заметил: «Ну и что? У них аренда на 50 лет. Срок закончится — уберут…»
В городской застройке — бесконечные споры о статусе торговых павильонов, гаражей и т. д.
По большому счету, идет затяжная борьба двух подходов. Первый — хоть как-то упростить оборот и подтолкнуть стагнирующую экономику. (Чтобы было с чего брать налоги.) Второй — обложить по максимуму все, что граждане не могут спрятать.
Нюансы в кодексе не предусмотришь. Спорные случаи должен решать независимый суд с учетом здравого смысла и в рамках единого подхода. С этим у нас тоже проблемы.
Что предлагают юристы Минэкономразвития?
В общем виде к недвижимости относятся: земельные участки, участки недр, здания. Далее следует важное дополнение: «Сооружения являются недвижимостью, если они прочно связаны с землей, то есть их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно, имеют самостоятельное хозяйственное значение и могут выступать в гражданском обороте обособленно от других вещей». Уточнять перечень объектов, которые не считаются недвижимостью, будет уполномочено Правительство РФ. (Здесь, конечно, можно ожидать неприятных сюрпризов.)
Главный признак недвижимости — наличие записи об объекте в Едином госреестре недвижимости и включение объекта в кадастр. (Росреестру тоже придется вырабатывать единый подход.)
В законопроекте еще много важных и интересных пунктов. Например, положение о том, что многоквартирный или сблокированный дом не может «участвовать в гражданском обороте как вещь», подробное определение того, что считать «неотъемлемым улучшением». Отдельная глава посвящена «единым недвижимым комплексам».
Но в целом в этом документе видна некая общая логика и стремление снять хотя бы наиболее нелепые нестыковки действующей нормативной базы.
 

Кочка зрения

Дмитрий Некрестьянов,
партнер юридической компании «Качкин и Партнеры»:

 – В проекте учтено многое из уже сложившихся в судебной и правоприменительной практике решений. В частности, уточнено понятие недвижимости и признаков отнесения к ней, урегулированы вопросы разделения и объединения объектов недвижимости и последствий таких действий для вещных прав. На уровне закона разрешены вопросы общего имущества применительно ко всем зданиям, а не только многоквартирным домам. Отдельно стоит упомянуть четкие и лаконичные формулировки по разграничению объектов недвижимости и улучшений земельных участков, самостоятельными объектами не являющихся.
В целом много правильных идей, которые уже давно поддерживаются судебной практикой (например, абсурдные регистрации «замощений» как недвижимости). Но есть серьезные вопросы к юридической технике. Если этот документ технически доработать, получится совсем неплохо.

comments powered by HyperComments