70
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Краш-тест для новостроек

За три квартала продажи квартир в областных новостройках сократились на 13,8 %.
Хотя спрос на ипотеку при этом вырос — на 22,8 %.
То есть граждане покупают, но в только долг.

Еще два тревожных фактора: в 39 проблемных ЖК продажи закрыты по требованию Комитета по госстройнадзору (просрочка более полугода).
А теперь еще губернатор заявил, что с 1 января 2019 года администрация не будет согласовывать проекты, где есть небольшие студии (см. материал в разделе «О главном»).
По данным Росреестра, с января по сентябрь в Петербурге было заключено 62 367 договоров долевого участия. Это на 45,9 % больше, чем за тот же период прошлого года. В новостройках Лен-
области — 22 416 ДДУ, на 13,8 % меньше. Как и предсказывали аналитики, платежеспособный спрос продолжает смещаться от проектов за КАД — к новостройкам в городской черте.
За три квартала в Ленинградской области было введено 2,09 млн кв.м жилья (включая ИЖС). Это на     4 % больше, чем за девять месяцев прошлого года.
Кстати, в Петербурге — снижение: сдали 1,42 млн кв.м, на 42 % меньше, чем год назад.
С января по август в агломерации застройщики запустили 133 объекта (48 новых ЖК, остальное — следующие очереди в действующих новостройках). Из них: в Петербурге — 97 объектов, 2,77 млн кв.м (63 100 квартир). На пригородных территориях Ленобласти — 36 объектов, 633 400 кв.м (17 200 квартир).
Какая-то парадоксальная картина, не находите?
В Петербурге жилья в эксплуатацию сдают меньше, чем в области, но продают намного — почти втрое! — больше. И больше запускают новых проектов.
На самом деле все правильно. Ограниченный ввод — это последствия некоторых решений Смольного, когда в 2014–2015 годах на застройщиков пытались повесить все подряд, от школ до дорог. Естественно, городские девелоперы притормозили и перенесли активность за КАД. А с началом очередного кризиса (Крым, скачки валют, санкции) уже покупателям стало не до жиру, и они переключились на проекты чуть подороже, но менее рискованные и расположенные в понятной городской среде, пусть и на окраине.
Интересная ситуация с кредитованием. Договоров «долевки», напомним, в области заключено меньше. А вот ипотеки стало больше: 55 161. Год назад за аналогичный период Росреестр зафиксировал 44 937 регистрационных записей об ипотеке.
Цены: по данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за девять месяцев средние цены предложения в массовом сегменте увеличились от 4,7 % (в городских проектах) до 7,9 % (в пригородной зоне ЛО).
По мнению экспертов «ПН», основной прирост цен обусловлен приостановкой продаж в ряде объектов, где квартиры отдавали по цене ниже среднерыночной.
В октябре цены продолжали расти.
Но, похоже, нюансы и колебания спроса/предложения в ближайшие месяцы будут не так важны. Вступают в силу новые факторы, весомые, грубые и зримые.
Как мы уже писали, в области остановлены продажи в 39 проектах, в Петербурге — в 30. Причины: по новому законодательству, просрочка с передачей квартир на полгода и более автоматически влечет за собой остановку продаж. «Запретные списки» опубликованы. (См. сайт nsp.ru.) Но ведь теперь каждый месяц в нем должны появляться все новые объекты! Мы запросили областную администрацию и Комитет госстройнадзора — кто у нас «в зоне риска»? Чиновники молчат… Их можно понять: подашь список в Росреестр — будешь плодить новые проблемные объекты и обманутых дольщиков. Не подашь — угодишь на заметку прокуратуре…
Страховщики. Пару лет назад поправки в 214–ФЗ предписали девелоперам страховать ответственность перед дольщиками. Строители подчинились. (Компенсационного фонда еще не было.) Сначала было 12 уполномоченных страховщиков. Потом пять. Потом два. Теперь остался один — компания «Респект». И она физически не справляется с объемом заявок и повышает тарифы. И те застройщики, у кого договоры были с другими компаниями, оказались в ловушке. Страховки нет, а в Компфонд их не принимают. И Росреестр не принимает договоры без полиса. Или строй за свои — или лезь в кредитную петлю. (Это еще если банк даст.) Сколько таких компаний — неизвестно. Но немало, и крупные среди них тоже есть.
Минус студии. Идея областного правительства убрать с рынка студии в отдаленной перспективе, несомненно, оздоровит рынок. И сделает новые кварталы более комфортными. Но в ближайшие месяцы создаст новый источник внерыночных колебаний и сдвигов… На секундочку, студии — это треть рынка (см. табл. 2).
Ипотека поползла вверх. Как только ЦБ двинул ключевую ставку — рынок отреагировал. В сентябре-октябре уже десять банков заявили о повышении стоимости ипотечных кредитов. И среди них — все лидеры рынка: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, «Дом.рф»… Так что сезон ипотечных рекордов заканчивается. А ипотека — это 64 % сделок с жильем в новостройках региона.
Учитывать влияние этих неочевидных, но сильных факторов на цены и спрос — нереально. Остается наблюдать.
Запасаемся семечками — в рамках импортозамещения, попкорн непатриотичен.

Максим Жабин,
заместитель генерального директора компании «Лиговский канал»:
– Снижение показателей продаж в областных новостройках было явным и прогнозируемым. Количество выведенных на рынок жилищных проектов в черте города за последнее время достаточно велико, чтобы поддерживать определенный спрос. Стоимость квадратного метра по ряду проектов приемлемая, и локация достойная, что и привлекает покупателей. То есть отток с «заКАДья» будет продолжаться еще какое-то время. Но законы экономики никто не отменял, спрос на областные новостройки вернется, так как стоимость квартир в городе уже растет, и очень быстро.
Проблемы, возникшие у застройщиков с введением новых норм закона, так или иначе решатся: ни городским, ни федеральным властям очередная партия обманутых дольщиков не нужна, так как еще не разобрались с существующими.
Мне кажется, заявление губернатора (об упразднении студий) достаточно обоснованно, но государство не сможет контролировать спрос и предложение, примеров в истории достаточно, и ничего хорошего из этого не получалось.
Рынок новостроек в области будет расти, вопрос — в какие сроки. Надо признать, что в отрасли произошел кризис. Те, кто это признал, первыми начали пересматривать свои проекты как с точки зрения архитектуры и насыщения, так и с точки зрения экономики. Через какие-то 2–3 года мы увидим достойные проекты за КАДом, фактор локации отойдет на второй план, а уровень комфорта станет превалирующим.

Сергей Степанов,
директор по продажам компании «Строительный трест»:
– На рынке недвижимости Ленинградской области существует устоявшийся тренд: чем дальше от Петербурга, тем ниже качество проектов. При этом спрос на качественное жилье в области никуда не делся. Наоборот, с января по сентябрь мы фиксируем увеличение количества сделок в областных объектах, которые расположены во Всеволожском и Ломоносовском районах: ЖК «Капитал» и «NEWПИТЕР». В этих комплексах за девять месяцев реализовано на 60 % больше недвижимости по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Это доказывает, что дело не столько в конкретной локации, сколько в качестве предложения. Наши кварталы в области активно развиваются, в них нет студий, почти на каждую квартиру рассчитано машино-место, ведется строительство социальных объектов, а минимальная площадь однокомнатных квартир в строящихся корпусах ЖК «Капитал» составляет 37 кв.м, в ЖК «NEWПИТЕР» — 33,6 кв.м.
Сегодня ипотека для покупателя стала дешевле, чем год назад, он может позволить себе выбрать более качественный продукт, который отвечает его представлениям о комфортном жилье.

Дмитрий Смирнов,
председатель совета директоров ГК «Полис Групп»:
– Сегодня рынок начал развиваться по новым для себя законам: все в ожидании отмены долевого строительства, при этом, как ни парадоксально, покупатели, чьи интересы власти и пытаются защищать, волнуются не меньше застройщиков и начали активно скупать недвижимость. Кроме того, в этом году мы имели очень благоприятные условия по ипотечным ставкам,
и на фоне заявлений о повышении покупатели решили поторопиться с выбором.
Немаловажную роль сыграли нарастающие кризисные явления, как экономические, так и политические. Иметь наличные рубли в России в условиях экономических потрясений граждане опасаются, переводить средства в валюту — тоже не панацея. Помимо тех граждан, кто давно хотел решить жилищный вопрос, на рынке вновь стали появляться инвесторы — доля таких покупок выросла до 10–12 %.
Как поведет себя рынок в долгосрочной перспективе, вряд ли кто-то сможет предсказать. Если отмена долевого строительства пройдет в жестком режиме, то неминуемо сократится количество компаний-застройщиков, объем предложения нового жилья, значительно ускорится положительная ценовая динамика. Какое количество покупателей в этих условиях останется на рынке и каково будет соотношение предложения и спроса, покажет время.

Николай Гражданкин,
начальник отдела продаж компании «Отделстрой»:
– Активность на рынке жилья обусловлена рядом факторов. Во-первых, падение рубля в конце лета положительно повлияло на спрос — люди старались сохранить свои накопления
и вкладывали их в жилье. Вторым фактором стало увеличение ставок по ипотеке некоторыми банками — в среднем от 0,5–1 %. Третий фактор — очередные поправки в 214–ФЗ, которые привели к тому, что многие застройщики стали поднимать цены на жилье. Все это способствовало тому, что люди, которые откладывали покупку жилья, стали быстрее принимать решение, это вызвало рост продаж.
Безусловно, за любым подъемом идет спад, но предпосылок для значительного падения продаж нет. Рынок восстановится до обычных показателей. Были мнения, что сейчас в про-
даже слишком много жилья, но почти вся недвижимость находит своего покупателя, и затоваривания на рынке недвижимости нет.
Падение цен возможно только в одном случае: когда начнет строиться много дешевого жилья , а покупательская способность будет высокая, то есть доходы населения станут расти. Пока мы наблюдаем обратную картину — законодатели «закручивают гайки» в строительной отрасли, работать становится сложнее, поэтому и новых проектов будет выходить все меньше.
Создается некое новое равновесие…
 

Табл. 1

Количество заключенных договоров долевого участия

 

 

9 мес. 2017

9 мес. 2018

Динамика,%

Санкт-Петербург

42754

62367

+ 45,9

Ленинградская область

26014

22416

- 13,8

Данные Росреестра

 

 

Табл. 2

Распределение квартир в новостройках, динамика

 

Класс /Территория/ Период

студии

1к.кв.

2к.кв.

3к.кв.

мнг.кв.

СПб

 

 

 

 

 

2016

26%

42%

24%

7%

1%

2017

28%

42%

22%

7%

0%

2018 (9 месяцев)

27%

43%

24%

7%

0,3%

Пригородная зона ЛО

 

 

 

 

 

2016

39%

40%

17%

5%

0%

2017

33%

43%

19%

5%

0%

2018 (9 месяцев)

30%

48%

19%

3%

0%

Всего по агломерации

 

 

 

 

 

2016

31%

41%

21%

6%

0%

2017

30%

43%

21%

6%

0%

2018 (9 месяцев)

27%

44%

23%

6%

0%

Данные КЦ «Петербургская недвижимость»

 

 

 

comments powered by HyperComments