Валерия Мужикова в 2014 году купила 9 га в урочище Заболотье в Юкках (западнее садоводства «Белоостров»). Участок предназначался для сельскохозяйственного производства. Но выращивать картошку Мужикова не собиралась, а планировала построить на участке дачи. Она обратилась в областной Комитет по архитектуре. Купленная земля, согласно землеустроительным документам, относилась к зоне СХ–3. Основной вид разрешенного использования (ВРИ), как указано в Правилах землепользования и застройки, — сельхозпроизводство. Но в примечании было указано: условный вид — для дачного строительства.

Судебные виражи

В августе 2015-го КАГ подтвердил право владельца выбрать функцию для участка и издал распоряжение № 2582 «О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования».
Валерия Мужикова обратилась в Кадастровую палату, попросила изменить ВРИ и указать в кадастровых документах, что надел предназначен для дачного строительства.
Росреестр отказал. Спор переместился в суд. Первая инстанция в марте 2016-го
также отказала предпринимателю в иске, сославшись, в частности, на обзор судебной практики, опубликованный Верховным судом еще в 2014 году. Из него следует, что дачи на сельхозземлях (теоретически) строить можно, а вот на сельхозугодьях — нельзя. При этом к угодьям относятся пашня, сенокос, многолетние насаждения, лесные участки — в общем, почти все, что можно придумать, включая пустоши. По мнению ВС, если речь идет об угодьях, то изменить ВРИ участка невозможно без изменения категории земель. На практике судьи почти всегда считают спорные земли угодьями. Пока не доказано обратное.
Арбитраж в своем решении указал: «До принятия специального законодательства о зонировании территорий для с/х угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью… недопущение выведения таких земель из оборота и их застройку». Апелляционная инстанция в сентябре 2016-го это решение подтвердила.
Однако Мужикова и юристы КАГ не сдались. Предмет иска был уточнен. (Какие изменения вносились в исковое заявление, из материалов дела не понять, скорее всего — формальные, потому что по сути ничего не изменилось.) Дело пошло на второй круг.
И ситуация вдруг переменилась. В июне 2017-го арбитраж удовлетворил иск Мужиковой и обязал Кадастровую палату внести изменения. Юристы Росреестра подали жалобу. Но и апелляционная инстанция — о чудо! — посмотрела на дело иначе. В решении черными буквами по белому листу написано: «Допустимые доказательства отнесения земельного участка к сельскохозяйственным угодьям в материалах дела отсутствуют…»

Свежий взгляд на землю

То есть, оказывается, не собственник должен доказывать, что на его участке ничего ценного не растет, а Кадастровая палата и Госземнадзор обязаны собирать сведения, чтобы подкрепить свою позицию.
А с этим непросто. Насколько нам известно, карты сельхозугодий официально приняты лишь в нескольких районах, и то не во всех поселениях. Да и там, где такие документы приняты, — например, в Приозерском районе — нередко отсутствуют кадастровые номера участков.
Теперь у собственников появился шанс! С такими отказами владельцы участков сталкивались в Низинском СП (компания «Терра-Низино»), в Петровском СП;
в похожую историю вляпались лужские дачники… Возможно, им стоит подать повторные иски, слегка изменив формулировки.
Говорить о переломе тенденции, конечно, преждевременно. Есть еще и кассационная инстанция, и Верховный суд…
Хватает и прецедентов с «обратным знаком». Например, в 2015 году Всеволожский городской суд по иску прокуратуры отменил решение администрации Рахьинского СП об изменении ВРИ участка площадью 2 га, на котором размещалась часть поселка «Ладожский маяк». Проект развивала компания «Сити 78». По мнению суда, там был сенокос… Дома сносить не стали, но ситуация так и осталась подвешенной.
Продолжается аналогичная тяжба по наделам в Лангерево. В этом деле компания «Эко-Лангерево», также пытавшаяся зарегистрировать изменение ВРИ, сначала выиграла дело, но в мае 2017-го получила отказ в апелляции. С тем участком получился вовсе дурной анекдот: переводить землю под дачную застройку собственникам не разрешают. А ФНС исправно начисляет налоги как за дачи — потому что в кадастре указана именно эта функция!
Есть, наконец, свежая статья 78 Земельного кодекса, согласно которой в радиусе 30 км от любого населенного пункта должны быть либо сенокосы и пашни, либо фермы и учебные хозяйства. И никаких дач!
Но теперь, по крайней мере, ситуация не выглядит абсолютно безнадежной.