1042
0
беседовал Синочкин Дмитрий Юрьевич

Сергей Феденко: «Если следовать всем требованиям, построить вообще ничего нельзя»

Группа компаний «СТИНКОМ» достраивает коттеджный поселок «Гармония» на Александровском озере, строит дома из деревянного кирпича (это собственное ноу-хау фирмы, защищенное патентами) и строит планы на следующий год. Об особенностях рынка и капризах спроса мы беседуем с руководителем группы компаний Сергеем Феденко.

– Какие перемены в «Гармонии»?
– Главное событие — запуск газа. Мы в 2014 году построили газопровод, решили: вот еще месяца два-три, и в поселке будет газ. Даже придумали и выпустили сувениры. Чтобы дарить клиентам при подключении. Оказалось, что строительство газопровода — путь в разы короче, чем оформление всех документов для ввода в эксплуатацию. В августе этого года наконец-то ввели, появился первый потребитель, сейчас идет массовое подключение собственников в «Гармонии».
Мы на первом потребителе пытались обкатать этот механизм — никогда раньше не сталкивались.

– Каковы затраты на подключение пользователей?
– По цене — около 100 000. Но деньги — это не все, есть еще процедуры, документы, согласования... Нужен паспорт БТИ. Никому, кроме монополиста, он не нужен. А газовщикам требуется. Это все время и деньги.
Три месяца, если все делать по-быстрому. Надо пройти много инстанций, большая часть — в Выборге. И чтобы нужный человек не оказался в отпуске, не ушел на обед. Не могут наши чиновники обрабатывать больше двух-трех пакетов в день. Сейчас в поселке подключается 25 домовладений.
Мы объясняем чиновникам, что подключаем не космонавтов, а самых обычных граждан России, которые уже за все заплатили и теперь просто хотели бы воспользоваться своим правом — пережить зиму в своем доме спокойно, с естественным и недорогим теплом от природного газа. Как граждане великой сырьевой державы. Кто-то идет навстречу, но механизм все равно советский, очень медленный.

– Насколько существенное преимущество — природный газ?
– Цена сжиженного газа на порядок выше, чем природного. Кроме того, в сильные морозы сжиженный газ может замерзать.


– Больше домов будут использовать круглогодично?
– У нас сезонных домов практически нет. Все приезжают зимой на уик-энды. Подключение газа, скорее, даст новый толчок строительству. Многие выжидали. Были скептики, говорили: «Мы не верим, никогда этого не произойдет». Вероятно, это активизирует отложенный спрос на участки. Хотя сейчас ситуация непростая, но у нас продажи идут стабильно.

– У всех провал — а у вас газ подключили, и спада нет?
– Не то чтобы «у всех провал», на рынке немало успешных проектов. Пятьдесят-шестьдесят наберется. Другое дело, что неуспешных в разы больше, это действительно так. Если сравнивать
с «рынком в среднем», то у нас все очень неплохо. Если с группой лучших, то мы окажемся где-то в серединке.

– Сколько непроданного осталось в «Гармонии»?
– Меньше трети, около 70 участков. Но те, кто купил, строятся активно. Только нашими силами сейчас параллельно возводим более десятка домов.

– Из деревянного кирпича?
– Не только. Хотя в наших подрядах деревянный кирпич занимает главное место. Один дом в «Гармонии» строим из клееного бруса, один каркасный и еще восемь — да, из деревянного кирпича.

– При таком разнообразии удается сохранять единый стиль?
– Конечно. У нас принят и действует довольно жесткий регламент: что можно, чего нельзя. На первой стадии было сложнее объяснить, зачем это нужно. Теперь уже видно, проще убеждать покупателей.
Какие-то небольшие отклонения допустимы. Если застройщик хочет все полностью регламентировать, проще строить самому и продавать готовое. Но это рискованный путь.

– Подключение газопровода — важный этап?
– Газ принес большое облегчение. Мы все же выполнили то, что обещали. Хотя
и с задержкой на несколько лет. Главная сложность была — договориться со всеми собственниками. Четыре года потратили на переговоры с Министерством обороны. Когда девелопер приходит к чиновникам и говорит: «Я хочу развивать вот эту территорию!» — никто, может быть,
и не вредит, но и помощи не дождешься. Нам еще повезло, что трасса шла, главным образом, через федеральные земли — через военных, лесников... Попадались участки, вообще принадлежащие компаниям в стадии банкротства, — там еще надо было выяснить, с кем согласовывать. И мы старались так проложить маршрут, чтобы частников не затрагивать. Там совсем можно было бы в тупик уткнуться. С юрлицами все-таки можно договориться. С кем-то — за деньги, кто-то рассчитывает позднее тоже подключиться.
Больше всего времени съедает подготовка и согласование документов. Когда получили разрешение на строительство, сам процесс занял у нас полгода.

– По этому показателю в мировом рейтинге мы находимся где-то между Ганой и Замбией…
– Возможно. Если следовать всем требованиям всех ведомств, построить вообще ничего не получится. Пока ты выполняешь очередной набор требований, они успевают внести изменения и отправляют тебя в исходную точку, на тот же круг. Таких моментов было много. Но в конце концов выполнили.

– Можно теперь считать, что проект «Гармония» выходит на финишную прямую?
– Да, теперь затраты на него минимальны, главная задача — организовать правильную эксплуатацию поселка, чтобы людям было удобно жить. Поселок большой, инфраструктура сложная, ее надо качественно обслуживать, и чтобы документация все время была в порядке, потому что проверяющих тоже хватает…
У нас юридическая форма — дачный потребительский кооператив, ДПК. Хотя существующие формы: ДНП и СНТ, кооперативы — вывели из употребления, но не отменили. Механизм реализации нового подхода таков, что в ближайшие несколько лет можно каких-то экстренных усилий не предпринимать. Вопросы межевания и кадастра у нас решены.

– Что с общественными зонами? Год назад, когда я у вас был, там затевалось что-то интересное…
– Продолжаем обустройство. Кроме детской зоны формируем и подростковую. Пять-шесть и 12–15 лет — это же совсем разные группы, с разными интересами. Для второй категории качельки и песочница уже не подходят. Подростков в поселке много, им нужно место, где они могли бы тусоваться. Собрали мнения, посоветовались с ландшафтными дизайнерами. Подросткам нужны спортивные занятия, но не в секции с физруком, а попутно. Чтобы они, посидев со своими гаджетами в руках, могли подойти, подтянуться, отжаться. Друг перед другом похвастаться… Мы и зарядные устройства на этой площадке предусмотрели.

– Так и подключили бы зарядку непосредственно к турнику. Подтянулся десять раз — получил зарядку на 10%. Отжался 30 раз — еще 10%...
– Спасибо за идею, подумаем. А так — настольный теннис уже два года существует, волейбольно-баскетбольная площадка почти готова. Всего под общественные зоны у нас отведено почти два гектара.

– Коммерцию планируете развивать?
– Обязательно. Магазины, ресторан — это предусмотрено и генпланом, и планом застройки. Поступают разные предложения, например, построить на старом фундаменте от финской еще постройки гостевой дом. Гости приезжают, и не всем удобно, чтобы у них оставались ночевать. Будем обсуждать на общем собрании. Если большинство одобрит — посчитаем, как это получается по финансам.

– Кто сейчас обслуживает поселок?
– Наша управляющая компания.

– Собственники участков входят в правление кооператива?
– Вот сейчас завершаем инфраструктурные работы, вводим поселок в эксплуатацию и будем созывать общее собрание. Все владельцы участков могут вступить в кооператив и дальше уже совместно выбирать пути развития, отношения с УК и так далее. Могут выбрать другую УК — такое право у них есть.

– Каков средний платеж за услуги УК?
– Сейчас — 1700 рублей, плюс плата за потребленные ресурсы. Будет 3000–3500. Охрана, уборка общественных зон, обслуживание электросетей, водоснабжения и водоотведения, газового хозяйства. Дороги надо содержать в порядке. У нас только внутренняя дорожная сеть — девять километров. Следить за состоянием дренажной системы. Это все ежедневная работа, обязательные затраты.

– Неплательщиков много?
– Примерно как у всех — порядка 10%. Накапливают долги, потом рассчитываются. Те, кто уже построился и живет, платят исправно.

– Этот проект завершается — будет ли следующий?
– Мы сейчас рассматриваем предложение. До декабря примем решение. Если проект с нашим участием состоится, это будет ближе к городу, ИЖС, тоже малоэтажка, индивидуальные дома, скорее всего. Может быть, введем для части строений формат дуплексов.

– Как поживает ваша технология, как дела с производством деревянного кирпича?
– Пытаемся активно развивать. В рамках «Гармонии» заказов достаточно, в розницу только начинаем двигаться, выбираем пути и способы продвижения. С весны начнем кампанию, зимой это бесполезно.
Сейчас многие, видя, что происходит на рынке, просто замерли. Надо ли покупать участок? Если купил, надо ли строить дом? Пауза. Сегодня далеко не все готовы инвестировать в строительство серьезные деньги.
Вероятно, после Нового года эта выжидательная тактика себя исчерпает. Возможности у людей есть, но пока большинство самым надежным вариантом считает наличные под подушкой. Или в банке на депозите. Отложенный спрос копится. И мы будем закладывать в наших поселках инвестиционные дома — чтобы показать возможности деревянного кирпича, и потому, что есть покупатели, которые не хотят ждать.

– Ваш продукт важно еще правильно собирать…
– Ничего сложного нет, научить этому можно, было бы желание. Сейчас у нас есть четыре-пять квалифицированных бригад. Сняли видеофильм про наши технологии. Потому что звонят из Америки, из Австралии — надо же показать, не будешь на словах все объяснять.
Потенциальные заказчики есть по всему миру, нужен какой-то толчок, чтобы интерес превратился в реальный спрос.
Строительство — очень консервативная отрасль, выводить на рынок новые технологии весьма непросто. Волны спроса порождаются целым набором причин. В Германии, например, все повернуты на энергоэффективности, все элементы должны производиться на заводе. А деревянный дом — это целая философия, причем другая. У такого дома есть свои особенности, с которыми надо мириться. Для Германии клееный брус — это прош-лый век. А в Омске это пока еще экзотика и новинка: там в ходу бревно, кругляк… Очень сложно менять стереотипы.
Мы ведем работу со строительными компаниями. У покупателя сегодня на руках меньше денег, чем два-три года назад. И даже если он нацелен на клееный брус, он будет искать минимальное предложение. Предлагать ему по той же цене новый продукт — да он, скорее всего, просто отмахнется. Мы находимся в той же ценовой нише: у них дороже материал, у нас — сборка.
Сегодня люди не склонны экспериментировать. Наша аудитория ограничена, но она растет, это самое главное. Каждый удачный дом дает эффект многократного эха. Будем двигаться шаг за шагом. Пока у нас штучное производство: пять домов в год на стороне, десять — в своем поселке. Переход к массовой застройке требует какого-то качественного сдвига. Возможно — через внешние рынки. Вон
в Китае 250 миллионов человек — средний класс, они помешаны на экологичности и натуральности. А собственный продукт у них весьма среднего качества. Весной будет большая выставка в Шанхае, поедем, присмотримся, покажем наши презентации.

comments powered by HyperComments

ноябрь 2016