971
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Рост рынка замедлился

На одной из недавних конференций застройщики обсуждали положение дел в отрасли.
Три тезиса были приняты единодушно. Первый: денег (у граждан) нет. Второй: частные инвесторы закончились.Третий: а количество продаж при этом растет. Парадокс!

За третий квартал в Петербурге граждане подписали 10 405 договоров долевого участия, в Ленобласти — 8205. Что тоже неплохо, особенно если учесть, что жителей в области все-таки в четыре раза меньше.
С января по сентябрь в Петербурге «физики» заключили 34 403 ДДУ с застройщиками — на 49% больше, чем за тот же период 2015-го. В Ленобласти дела чуть похуже, но тоже неплохо: 26 607 договоров, плюс 19%.
Картина не то чтобы радужная (это было бы и странно, при общем-то состоянии нашей экономики и робких надеждах на рост в 1–1,5% «в среднем по больнице»), но и особых тревог не вызывает.
Однако напомним: по итогам полугодия рынок новостроек петербургского региона вырос чуть ли не вдвое по отношению к 2015-му. В третьем квартале рост ощутимо замедлился.
Кроме того, на волне общего подъема в 2012–2013-м мы уже почти договорились считать регион единым рынком, с некоторыми поправками на бюрократическую косность городских властей и прогрессивных технократов у руля в области. Но, как сказано в древней книге, за тучными коровами приходят тощие, за тощими — отсутствие мяса. В условиях затяжного кризиса региональные особенности снова стали важны для покупателей, и спрос сместился в сторону городских проектов. Доля пригородных сделок в общем объеме продаж росла-росла все последние годы, дошла до 40–45% (в первом полугодии 2015-го в Петербурге и области заключили поровну ДДУ — по 12 500), а теперь снова начала сокращаться. По данным «Петербургской Недвижимости», на область и пригороды за три квартала приходится 40% договоров «в штуках» и 35% — если мерить в деньгах.
«В городской черте: в Парголово, Шушарах, в Красносельском районе — появилось довольно много объектов, по цене близких к областным, — отмечает заместитель генерального директора компании “ЛенРусСтрой” Максим Жабин. — При прочих равных покупатели, конечно, выберут город. В первую очередь — из-за близости метро и относительно развитой инфраструктуры. Ситуация в экономике продолжает оставаться нестабильной.
И граждане (сознательно или инстинктивно) выбирают более понятные решения: они кажутся менее рискованными».
Председатель правления «СВП Групп» Денис Жуков отмечает еще одну важную тенденцию: требования покупателей растут, главным образом это касается обустройства прилегающих к жилым кварталам территорий и транспортной доступности. В результате фокус покупательского интереса и планы застройщиков смещаются от северных районов к югу. «Ситуация понятная:За третий квартал в Петербурге граждане подписали 10 405 договоров долевого участия, в Ленобласти — 8205. Что тоже неплохо, особенно если учесть, что жителей в области все-таки в четыре раза меньше.
С января по сентябрь в Петербурге «физики» заключили 34 403 ДДУ с застройщиками — на 49% больше, чем за тот же период 2015-го. В Ленобласти дела чуть похуже, но тоже неплохо: 26 607 договоров, плюс 19%.
Картина не то чтобы радужная (это было бы и странно, при общем-то состоянии нашей экономики и робких надеждах на рост в 1–1,5% «в среднем по больнице»), но и особых тревог не вызывает.
Однако напомним: по итогам полугодия рынок новостроек петербургского региона вырос чуть ли не вдвое по отношению к 2015-му. В третьем квартале рост ощутимо замедлился.
Кроме того, на волне общего подъема в 2012–2013-м мы уже почти договорились считать регион единым рынком, с некоторыми поправками на бюрократическую косность городских властей и прогрессивных технократов у руля в области. Но, как сказано в древней книге, за тучными коровами приходят тощие, за тощими — отсутствие мяса. В условиях затяжного кризиса региональные особенности снова стали важны для покупателей, и спрос сместился в сторону городских проектов. Доля пригородных сделок в общем объеме продаж росла-росла все последние годы, дошла до 40–45% (в первом полугодии 2015-го в Петербурге и области заключили поровну ДДУ — по 12 500), а теперь снова начала сокращаться. По данным «Петербургской Недвижимости», на область и пригороды за три квартала приходится 40% договоров «в штуках» и 35% — если мерить в деньгах.
«В городской черте: в Парголово, Шушарах, в Красносельском районе — появилось довольно много объектов, по цене близких к областным, — отмечает заместитель генерального директора компании “ЛенРусСтрой” Максим Жабин. — При прочих равных покупатели, конечно, выберут город. В первую очередь — из-за близости метро и относительно развитой инфраструктуры. Ситуация в экономике продолжает оставаться нестабильной.
И граждане (сознательно или инстинктивно) выбирают более понятные решения: они кажутся менее рискованными».
Председатель правления «СВП Групп» Денис Жуков отмечает еще одну важную тенденцию: требования покупателей растут, главным образом это касается обустройства прилегающих к жилым кварталам территорий и транспортной доступности. В результате фокус покупательского интереса и планы застройщиков смещаются от северных районов к югу. «Ситуация понятная:застройщики в первую очередь пойдут туда, где государство уже создало или создает транспортную инфраструктуру. То, что они видят в Девяткино, Мурино и Буграх, отталкивает девелоперов даже от тех участков, которые они сами же и купили. Застройщики идут на юг, потому что именно здесь реализуются важные и амбициозные транспортные проекты: обход Красного Села с выходом на КАД; реконструкция Таллинского шоссе; усовершенствование железнодорожной ветки, которая идет мимо Красного Села в город. На севере такого нет. Чтобы начать стройку в Буграх, надо обеспечить развязку с КАД, а она стоит минимум три миллиарда. Чтобы продолжать строительство в Мурино и новом Девяткино, нужно создавать ТПУ — не меньше четырех миллиардов…»
Но строительство — инерционная отрасль: новые тенденции будут проявляться постепенно. Пока основные показатели рынка близки к норме.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», объем предложения «квартирного» жилья в регионе несколько сократился и сейчас составляет 4,92 млн кв.м. Общий объем рынка (площадь жилья в начатых проектах) на конец сентября — 10,98 млн кв.м.
За третий квартал в Петербурге и пригородной зоне застройщики вывели в продажу 45 объектов (21 200 квартир, 879 500 кв.м). Год назад, в третьем квартале 2015-го, дебютов было побольше:
67 новых адресов, 1,24 млн кв.м.
Распределение вывода новых объектов по территориям подтверждает приведенный выше тезис о притормаживании областной экспансии: 25 новостроек заявлены в черте города (585 230 кв.м), еще четыре объекта (49 110 кв.м) — на административно подчиненных территориях.
В области застройщики ограничились 16-ю новыми объектами (248 150 кв.м).
При этом если в городе средняя площадь квартир в новостройках третьего квартала составляет 42,8 кв.м, то в области — скромные 38 кв.м. Эконом рулит! Но и здесь намечаются перемены: областные объекты дифференцируются. «Жесткий эконом» в новых спальных зонах с минимальными студиями по 20-22 кв.м — это все-таки вчерашний день. Его теснят более продуманные комплексные кварталы, такие, как в поселке Новоселье, в Новогорелово, возможно — в Лаголово. А часть застройщиков смещается в сторону малоэтажных проектов уровня «комфорт плюс»: Navis Development отказывается от студий во второй очереди ЖК «Шотландия», «ПулЭкспресс» сводит к минимуму число студий в ЖК «Горки-Парк»; «Строительный трест» делает слоган «Студий.net» одним из основных в своей рекламной кампании. Студии, конечно, никуда с рынка не денутся, но, похоже, займут свою нишу, а не будут составлять 70–80%, как в некоторых отчаянных проектах. Влияние «комфортной малоэтажки» на покупательские предпочтения усиливается. «Мы конкурируем не с массовой областной застройкой, — говорит Александр Львович, генеральный директор Navis Development, — а с жи-лыми комплексами в северных районах Петербурга. Городские застройщики тоже озабочены спросом, проводят акции
и предлагают скидки; цены на комфортную пригородную малоэтажку и квартиры в городских проектах во многих случаях уже сравнялись».
Есть еще один нюанс. По мнению генерального директора компании «Элемент-Бетон» Сергея Кравцова, сверхплотная застройка «традиционных» зон (Кудрово — Мурино —
Новое Девяткино — Янино) оставляет неплохие шансы тем компаниям, которые работают в менее раскрученных локациях и не стремятся «выгонять» максимальное количество метров на гектар.
За девять месяцев девелоперы вывели на рынок 2,8 млн кв.м, из них 72% — в Петербурге. Это меньше, чем в предыдущие годы: в 2015-м за тот же период стартовали проекты на 3,4 млн кв.м, в 2014-м — 4,1 млн кв.м, в 2013-м — 3,6 млн кв.м.
По оценкам «Петербургской Недвижимости», жители региона в третьем квартале приобрели около 1 млн кв.м в новостройках. Доля сделок с привлечением кредита — порядка 56%.
А всего с января по сентябрь на первичном рынке Петербурга и Ленобласти застройщики реализовали 3,01 млн кв.м — на 15% больше, чем в 2015-м (2,62 млн кв.м). При этом на массовый сегмент приходится примерно 92% спроса: большинство сделок заключается в диапазоне 1,5–3,5 млн рублей.

 

Табл. 1. Основные показатели рынка новостроек в 2014-2016 гг. (Петербург и пригородная зона)

Период/показатель

1 кв. 14

2

3

4

1-15

2

3

4

1-16

2-16

3-16

Объем рынка, млн кв. м

8,47

8,9

9,7

9,55

10,11

10,6

11,05

10,98

11,12

11

10,98

Объем предложения, млн кв. м

3,92

4,11

4,4

4,13

4,37

4,9

5,05

5,17

5,05

5

4,92

Объем спроса (оценка), млн кв. м

1,31

1,1

1,09

1,66

0,8

0,8

1,02

1,16

1,09

0,92

1

Вывод новых объектов, млн кв. м

1,48

1,22

1,38

1,57

0,88

1,3

1,24

1,14

1,06

0,84

0,88

Средняя цена (тип. новостройки в спальных районах), тыс. руб./кв. м

84,93

86,38

87,54

88,97

92,257

89,384

90,964

90,49

95,11

94,96

96,51

 

Данные ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Табл. 2. Регистрация прав на жилые помещения, Петербург, шт.

Период

Всего

В том числе

по договорам передачи жилья в собственность граждан

по договорам купли-продажи (мены)

по договорам дарения, наследства

по ДДУ

9 мес. 2015-го

208 001

36 915

55 423

46 658

15 941

9 мес. 2016-го

206 689

21 693

63 430

47 577

26 267

Изм. 9 мес. 2016/

9 мес. 2015, %

99,4

58,8

114,4

102,0

164,8

Данные Управления Росреестра по СПб

 

Табл. 3. Регистрация прав на жилые помещения, Ленобласть, шт.                                     

Период

Всего

В том числе

по договорам передачи жилья в собственность граждан

по договорам купли-продажи (мены)

по договорам дарения, наследства

по ДДУ

9 мес. 2015-го

102 587

10 087

33 793

22 264

12 890

9 мес. 2016-го

110 185

6469

32 317

22 121

18 327

Изм. 9 мес. 2016/

9 мес. 2015, %

7,4

- 35,9

- 4,4

- 0,6

42,2

Данные Управления Росреестра по ЛО

 

Табл. 4. Регистрация договоров долевого участия, Петербург, шт.

Период

Общее число договоров

В том числе по видам объектов недвижимого имущества

всего

в т.ч. физ. лица

нежилые помещения

жилые помещения

всего

физ. лица

всего

физ. лица

9 мес. 2015-го

27 556

24 888

2 626

1 805

24 930

23 083

9 мес. 2016-го

40 392

37 875

4 000

3 472

36 392

34 403

Изм. 9 мес. 2016/

9 мес. 2015, %

146,6

152,2

152,3

192,4

146,0

149,0

Данные Управления Росреестра по СПб

 

 

Табл. 5. Регистрация договоров долевого участия, Ленобласть, шт.

Период

Общее число договоров

В том числе по видам объектов недвижимого имущества

всего

в т.ч. физ. лица

нежилые помещения

жилые помещения

всего

физ. лица

всего

физ. лица

9 мес. 2015-го

24 051

22 641

921

623

23 139

21 996

9 мес. 2016-го

28 181

27 110

959

855

27 241

26 167

Изм. 9 мес. 2016/

9 мес. 2015, %

17,2

19,7%

4,1

37,2

17,7

19,0

Данные Управления Росреестра по ЛО

 

Табл. 6. Сведения об ипотеке жилья, Петербург, шт.

Период

Зарегистрировано ипотеки, всего

В том числе

на основании договора

на основании закона

9 мес. 2015-го

20 234

3017

17 217

9 мес. 2016-го

29 971

6439

23 532

Изм. 9 мес. 2016/

9 мес. 2015, %

148,1

213,4

136,7

Данные Управления Росреестра по СПб

 

Табл. 7. Сведения об ипотеке жилья, Ленобласть, шт.

Период

Зарегистрировано ипотеки, всего

В том числе

на основании договора

на основании закона

9 мес. 2015-го

10 018

736

9282

9 мес. 2016-го

13 477

1495

11 982

Изм. 9 мес. 2016/

9 мес. 2015, %

34,53

103,13

29,09

Данные Управления Росреестра по ЛО

 

 

comments powered by HyperComments

ноябрь 2016