1054
0
беседовал Синочкин Дмитрий Юрьевич

Егор Быков: «Если от услуг УК отказываются — поселок умирает»

Выбирая участок под будущий домик, мы стараемся учесть все. И чтобы не слишком далеко, и чтобы ехать удобно, и лес с речкой. Цена, конечно же. Но вот о том, как именно будет складываться повседневная жизнь в новом поселке, задумываемся редко. Нет опыта. Старый, вынесенный из советских садоводств, применим далеко не всегда. А новый не успел накопиться.
Комфорт нашей будущей дачной жизни на три четверти, если не больше, зависит от того, кто и как этим поселком управляет. Вот о тонкостях управления мы и решили побеседовать с генеральным директором УК «Гринлайн» Егором Быковым.
 

– Землю под дачную застройку у нас обычно получает ДНП или СНТ. Каждый ли собственник становится членом ДНП?
– Все зависит от формы управления поселком. Управлять может либо ДНП —
с коллективным решением всех актуальных вопросов, либо УК — через индивидуальные договоры.
Домовладелец может, но не обязан вступать в СНТ или ДНП, закон о садоводствах прямо об этом говорит. Он имеет право выбирать. К сожалению, на этапе выбора мало кто об этом задумывается.

– А у нас есть рынок управляющих компаний?
– Эта сфера пока еще недостаточно развита и не четко отрегулирована законодательством. Это рынок низкомаржинальный, иногда — дотационный. В том, чтобы выстроить систему качественного управления, заинтересованы крупные девелоперы, для которых важна репутация. (Впрочем, в городе так же — сильные управляющие компании есть у «ЛенСпецСМУ», ЮИТа.) В загородном сегменте интерес к управлению пока невысок. Но УК все же есть. И «Гринлайн» входит в узкий круг фирм, которые обслуживают малоэтажное и коттеджное строительство.

– В городе проводятся конкурсы на выбор УК, есть реальная конкуренция…
– Разный уровень входа на рынок. Многоквартирный дом к моменту выбора УК уже построен,
у компании есть полный штат и бюджет. А в загородном строительстве обслуживание начинается со старта продаж, по факту — с чистого поля. Наша компания входит в управление еще на этапе проектирования, мы участвуем в составе рабочей группы по обустройству коммуникаций. И в этой работе мы фактически выступаем на стороне жителей: настаиваем на том, чтобы построить более дорогие, но качественные сети, которые проще будет эксплуатировать. Идеальный продукт — это когда цена и качество сбалансированы.

– Но вы же не благотворительная организация. За что человек будет платить на начальном этапе?
– Эти платежи необременительны. Если 200 рублей в месяц для человека непосильны, наверное, он зря собрался строить дом.

– Какие услуги входят в пакет УК? Что обязательно, а что можно считать дополнительными опциями?
– У нас набор услуг остается постоянным вне зависимости от класса поселка
и стадии работ. Изменяется мощность. Пока не сто владельцев, а десять, будем делать ту же работу, просто в меньшем объеме. Обслуживание коммуникаций — пропорционально введенным сетям.
В эконом-классе будет маленькая детская площадка и небольшая административная зона. В классе «комфорт плюс» общественные зоны побольше, и требуют они больше внимания. Но обслуживать будем в обоих вариантах.
Обязательный набор — охраняемый периметр, КПП, чтобы исключить бесконтрольный въезд и выезд. Многие дачные поселки с этим сталкиваются: воруют! Подчеркну: УК обеспечивает только контроль въезда, порядок на общих территориях. Если владелец хочет обеспечить безопасность дома, он заключает договор с ЧОПом, устанавливает сигнализацию, «тревожную кнопку», вешает на дом табличку.
Отсутствие контроля — это провокация правонарушений. Наличие контрольно-пропускного режима значительно снижает их число.

– А если владелец сталкивается с инженерными проблемами?
– Это и есть главная задача УК. Дороги и проезды — тоже инженерные сооружения, их надо содержать в надлежащем порядке. Зимой — убирать снег, обрабатывать реагентами. Летом — следить, чтобы они были пригодны для определенного скоростного режима. Как правило,
в поселках дороги с мягким покрытием.
Водопровод, электрические сети, освещение — также зона ответственности УК.

– Допустим, случился ураган, провода оборваны и света нет, — что дальше?
– Есть поселки, в которых сеть принадлежит монополистам: ЛОЭСК или «Лен-энерго». УК сообщает в аварийную службы и ждет реакции. Если сеть частная, принадлежит ДНП или застройщику, обслуживающая организация принимает меры, чтобы устранить обрыв.

– Для населенных пунктов есть определенные нормативы. А для СНТ и ДНП?
– Каждый объект отнесен к определенной категории надежности. Третья категория —
к ней относятся и населенные пункты, и дачные поселки — по закону гарантирует реакцию в течение суток. Естественно, у эксплуатирующих организаций возможности не беспредельны: есть ограничения по численности персонала и пр. Так что в случае какого-то серьезного стихийного бедствия приоритеты будут расставлены по значимости. По численности населения в первую очередь.
От города — к деревне и т.п.

– Если авария в границах домовладения, кого я могу вызвать?
– В наших поселках есть дежурный персонал, правда, пока мы можем обеспечить дежурство только в рабочее время. Экстренный вызов возможен, но это уже дополнительная услуга,которой собственник может воспользоваться за отдельную плату.

– Если в поселке есть инвестиционные участки, собственники которых здесь не живут и платить не хотят, — как решается эта проблема?
– Как с инвестиционными квартирами: независимо от того, с какой целью вы купили, вы должны ее обслуживать. Какие-то статьи расходов сокращаются, но за содержание мест общего пользования платить обязательно.
И в коттеджных поселках наши услуги касаются в первую очередь мест общего пользования. Дороги должны всегда поддерживаться в рабочем состоянии — в том числе и за счет тех, кто ездит по ним редко.
Спорные ситуации всегда бывают. Важно еще, муниципальная дорога или частная.
И понятно, что дорога в частном управлении обслуживается лучше, всегда есть ответственный, есть к кому адресовать претензии.

– Сколько будет платить средний домо-владелец — допустим, на участке 12 соток и с домом 150 кв.м — за услуги УК?
– Плату за ресурсы мы не считаем, это зависит от типа и качества постройки, от того, как она используется, от тарифов. Оплачивается только содержание в надлежащем состоянии дорог,  контрольно-пропускной режим, вывоз ТБО и др. Минимальные платежи — 200 рублей, максимальные (по нашим поселкам) — 5000 рублей в месяц. Это зависит от стадии проекта и от класса поселка, от насыщения его коммуникациями.  

– Если вдруг часть домовладельцев решит, что им необходимо видеонаблюдение?
– Опять же зависит от формата управления. Если СНТ или другая форма объединения — такое решение принимает общее собрание. Это целевая программа, за нее должно проголосовать большинство собственников. У нас в «Прилесном» такое решение приняла УК. Часть средств направили из фонда благоустройства поселка, часть дотировал застройщик — компа-
ния «Факт»,часть была взята в кредит.
Многие люди задаются вопросами, насколько эффективно привлечение УК, не много ли приходится платить… Единогласных решений не бывает.
Протестуют чаще всего те, кто вообще не проживает в поселке. Иногда люди попадают в финансовую яму, для них такие платежи становятся обременительными. Стараемся объяснять, показывать, чем мы лучше других. Есть много примеров, когда от услуг УК отказываются — и по-
селок просто умирает.
На территории, прилегающей к «Прилесному», была попытка замкнуть все на ДНП — общие коммуникации через какое-то время приходят в упадок. Это как с дорогами: если не обслуживать
и не ремонтировать нормально — какое-то время ездить можно. Но недолго. И еще важно: если случается какая-то чрезвычайная ситуация, людям просто не к кому обратиться за помощью.

– В этом году как раз дожди были аномальные, и во многих поселках смыло дороги… Понадобились срочные меры — потому что к домам подъезжать как-то надо. Есть ли у вас какой-то резервный фонд для таких случаев? Из чего он формируется?
– У нас есть такая статья — «содержание инженерной инфраструктуры». Небольшая часть ежемесячных платежей специально и откладывается на случай ЧП. Если что-то серьезное произошло
и запасных средств не хватило, мы можем оперативно использовать заемные средства. Нам не нужно для этого созывать общее собрание и объяснять, на какие нужды будут использованы деньги. Поэтому в этом году дороги у нас не смыло и люди к домам проехать могли всегда. На общих собраниях нередко верх берут непрофессионалы: «Вот когда что-то случится — тогда и подумаем». Заканчивается такой подход печально.

– Насколько серьезна проблема неплатежей? Как она решается?
– Претензионная работа — строго в рамках закона, через суд. Есть комплекс мер по ограничению пользования, например, дорогами. Их, впрочем, применяют и ДНП, в рамках 66-го закона. Для неплательщиков закрывают проезд…

– А они вызывают полицию и прокуратуру.
– Совершенно верно! И каждый год перед началом дачного сезона прокуратура публикует разъяснения по этому вопросу. Потому что правоохранительные органы просто завалены такими жалобами. Любая УК через это проходит, и мы тоже, конечно. Доступ к участку мы не перекрываем, только проезд. Это если частная дорога. Там, где дороги муниципальные, конечно, все сложнее.
Мы искренне надеемся, что постепенно будет формироваться культура загородного домостроения и загородного проживания. Одна из наших задач — публиковать как можно больше объективной и полезной информации, чтобы люди понимали, из чего складывается комфорт и сколько это стоит.
Если наш законодатель введет регулирование, как в Жилищном кодексе, все станет проще, не будет разного толкования норм общежития.

– В ваших договорах с собственниками предусмотрена индексация стоимости услуг на уровень инфляции. Но ведь доходы-то людей вместе с инфляцией не растут!
– Это самый популярный вопрос. Мы вынуждены ориентироваться на рыночные цены: стоимость оборудования, материалы, услуги контрагентов. Если цены на бензин увеличиваются, растут и затраты на содержание поселка. Мы не превышаем темпы инфляции, как правило, удорожание у нас меньше ее официальных показателей.

– Дачная жизнь пока слабо формализована… Уйма спорных моментов. Например, кто отвечает, если неправильно сделана дренажная канава у въезда и у соседа заливает участок?
– Владелец, который считает, что его права нарушены, обращается к ответственному. В нашем случае — к УК. Если выявляем нарушения, составляем акт, извещаем собственника соседнего участка, добиваемся, чтобы устранил. В наших поселках выезды сделаны заранее.
Это вопрос разграничения ответственности. Выезд — постройка на чужой земле (на общественной). Можно поручить выполнить ее профессиональным строителям. А можно сэкономить и нанять шабашников. Но такой объект должен приниматься в эксплуатацию, по акту, по нормативам! Если обнаружились дефекты — документировать, считать ущерб, обращаться в суд. В том числе и поэтому расходы на управление поселком выливаются в довольно серьезные суммы.

comments powered by HyperComments

ноябрь 2016