Юристы Минстроя разработали механизм для принудительного изъятия объектов на застроенных территориях, предназначенных под реновацию (то есть под комплексную жилую застройку). Инвестор и муниципальные власти будут договариваться не с владельцем, а с неким коллективом собственников.

Новые нормы предполагают установку единой цены выкупа. Она будет утверждаться голосованием на общем собрании собственников. Цена утверждается, если наберет не менее 75% голосов.

Речь может идти об изъятии земель, на которых расположены ЛПХ, огороды, садоводства, дачи, ИЖС или гаражи. Решение будут принимать муниципальные власти.

Недавно Конституционный суд, рассматривая конфликт частного владельца с муниципалитетом, разъяснил: правила развития застроенных территорий, предусмотренные Градостроительным кодексом, не разрешают принудительно изымать у собственников недвижимость в интересах частных лиц. Но это было разъяснение в рамках действующего законодательства. А если его изменят?

Другой законопроект на эту же тему уже внесен в Думу. В нем также речь идет об изъятии участков для государственных и муниципальных нужд. В зоне риска могут оказаться все, у кого не оформлено право собственности на землю, а также граждане, чьи участки не внесены в кадастр или включены туда с ошибками.

Государство за последние годы дважды принимало упрощенный порядок изъятия: к Олимпиаде (отбирали за месяц) и под расширение столицы (три месяца). В обоих случаях процесс сопровождался громкими скандалами.

Основания для изъятия по новому порядку остаются прежними: отберут надел, если земля понадобилась для «выполнения международных обязательств РФ» или под инфраструктурные объекты (линии электропередач, газопроводы, дороги и пр.) - при условии, что других вариантов размещения нет.

Из новинок: инициаторами изъятия могут выступать и частные фирмы, «действующие в публичных интересах» (например, дорожная компания или энергетики).

Интересные особенности связаны с компенсацией убытков. Если изымаемый участок – в собственности, владельцу обязаны возместить рыночную стоимость земли и строений (зарегистрированных, конечно) и даже упущенную выгоду. Сложнее, если речь идет об участках, находящихся в аренде, пожизненном наследуемом владении (ПНВ) или бессрочном пользовании. Здесь компенсируются только убытки. Если на арендованной земле стоит зарегистрированный в собственность дом, его могут оценить в стоимость «кирпичей».

«Одно дело — определить рыночную стоимость участка с улучшениями и совсем другое — оценить убытки от прекращения права пользования или права аренды, — говорит Сергей Дмитриев, советник генерального директора Института независимой оценки. — Во втором случае сумма будет ниже, сама оценка — сложнее, и защитить ее в суде (если дойдет до него) также будет непросто».

Госнужды – не единственный повод. Участок могут отнять, если он используется «не в соответствии с целевым назначением» или выбранный владельцем способ хозяйствования приводит к «существенному снижению плодородия» сельхозземель. Ну и, конечно, при «систематической неуплате земельного налога».

Впрочем, если власть таким образом добивается, чтобы граждане оформили свои наделы, включили их в кадастр и платили налоги, понадобится, как минимум, несколько показательных громких изъятий с широким освещением в СМИ. Да и такой ход сработает не сразу и не повсеместно.

К сведению

По данным Союза садоводов, порядка 80% всех садоводов в стране (около 15 млн граждан) распоряжаются землей на правах пользования, ПНВ или аренды.

По сведениям ТУ Росреестра, из 205 803 личных подсобных хозяйств Ленобласти в собственности — 113 000, из 633 646 садовых участков — 417 149, у огородников собственность оформлена на 305 участков из 13 068. У дачников в собственности две трети (9953 из 15 994 наделов). И даже по категории ИЖС собственность составляет немногим более половины: 87 165 участков из 152 470.