685
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Суровая осень 2013-го

Рынок загородной недвижимости непрост и требователен: спрос по-прежнему падает, предложение растет, успешной стратегией и приемлемой динамикой продаж могут похвастать десятка два девелоперов из сотни. Сегодня это рынок покупателя: можно выбирать и торговаться, только надо очень внимательно следить за ситуацией, чтобы не остаться со своим приобретением на вечной стройплощадке без сетей и благоустройства.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в конце третьего квартала на загородном рынке Петербурга и области застройщики продавали домовладения и участки в 381 коттеджном поселке и 35 очередях уже существующих проектов. Всего – около 38 800 объектов. Кроме того, в продаже находятся 58 проектов с предложением таун-хаузов или дуплексов и 13 дополнительных очередей.

Объем предложения на рынке увеличивался равномерно, больше всего новых проектов застройщики вывели во втором квартале: весна вселила (необоснованные, как выяснилось) надежды, плюс летний строительный сезон всегда сопровождается высокой активностью.

За третий квартал на рынок вышли 19 новых коттеджных поселков и две новые очереди известных проектов (всего - около 1900 объектов), а также четыре новых проекта и четыре дополнительные очереди с предложением таун-хаузов (порядка 800 объектов). Точных данных по спросу пока нет; по предварительным прикидкам, продали, конечно, меньше – приблизительно 1200 объектов в целом по рынку, включая таун-хаузы. (Подробнее о структуре спроса см. в материале Анны Терентьевой.) Навес невостребованного предложения продолжает расти, но уже начинает угрожающе потрескивать под собственной тяжестью.

В зоне постоянного проживания (до 30 км от города) находится 117 коттеджных поселков – около 10 100 домовладений и участков.

Треть рынка коттеджных поселков по-прежнему сосредоточена во Всеволожском районе (36% от общего числа объектов). Район остается лидером и по выводу в продажу новых коттеджных поселков: за последний квартал в продажу поступило семь поселков и две дополнительные очереди - 61% от общего объема новинок. На втором месте - Ломоносовский - также семь новых поселков, но лишь 19% от количества выведенных объектов. Очевидно, застройщики не стремятся экспериментировать с локацией и осваивать новые территории. Они предпочитают привязку к известным местам и населенным пунктам, где хоть какой-то спрос гарантирован.

Девелоперы почти перестали строить. Более половины проектов (54%) предлагают приобрести только участки. По сравнению с предыдущим кварталом доля такого предложения увеличилась на 9%, подсчитали в «Петербургской Недвижимости». Еще в 36% поселков реализуют участки с подрядом или без него (смешанная застройка). В совокупности в 90% поселков, включая бизнес-класс и некоторые из элитных, можно приобрести землю без подряда.

Средние цены на коттеджи классов «эконом» и «комфорт» за квартал практически не изменились. Площадь в «экономных» домовладениях подорожала на 5% - до 32 500 руб./кв.м. Средняя цена класса «комфорт» снизилась на 1% (46 400 руб./кв.м). В классе «бизнес» небольшая коррекция и 71 400 за «квадрат»; в элитном сегменте без перемен и 124 100 рублей за метр.

В пригородах Петербурга средняя цена таун-хауза составляет 92 900 руб./кв.м, а в области – 40 200. Разброс цен весьма значителен: «суперэкономные» таун-хаузы можно приобрести по 24 000 за «квадрат», но в Курортном районе цены на этот формат доходят до 175 000 (в классе «люкс»). Стоимость определяет не тип жилья, а локация.

Предложение участков без подряда стало появляться и в тех проектах, где ранее застройщик «не мог поступиться принципами» и продавал землю исключительно в комплекте с услугами строителей. Формат таун-хаузов остается популярным, однако привлекательность «дачных» вариантов такого жилья – под вопросом. Они вполне приемлемы по цене, но неясно, будут ли удобны в пользовании. Впрочем, это будет занимать лишь тех девелоперов, кто останется на рынке после нынешнего затяжного спада.

Аналитики КЦ «ПН» отмечают, что даже на престижном северном направлении появляются предложения, вполне демократичные по цене. Всеволожский район перестал быть заповедником поселков комфорт-класса и выше, сейчас здесь можно найти варианты, соответствующие по стоимости городской квартире. Например, таун-хаузы от 3,5 млн рублей.

Эксперты указывают еще на одну характерную тенденцию. Понятие «очередь проекта» постепенно размывается. Часто девелопер, выводя на рынок масштабный проект, вообще не может (да и не стремится) четко обозначить количество объектов. Либо сразу указывает, что размер будущего поселения будет зависеть от покупательского спроса и от активности частного строительства.

Для многих застройщиков критически важными становятся сроки (темпы продаж). И даже девелоперы, привыкшие работать в элитной зоне, запускают проекты в более низкой ценовой группе. Недалеко от поселка «Лукоморье», собравшего целый букет наград, размещается поселение с домами площадью 70-120 кв.м по цене от 5 млн рублей.

Спрос начинает жестко диктовать структуру рынка.

Еще одна важная (новая!) тенденция: в пригород начинают проникать дешевые апартаменты. (Дорогие здесь были давно: Crystal в Репино, Landskrona House в Зеленогорске.) Пионером этого направления в эконом-классе выступает (естественно) ГК «Кивенаппа», предлагающая апартаменты в проекте «Кивеннапа-Север».

Лето стало периодом разнообразных акций и скидок. Застройщики предлагали скидки на цену сотки при покупке участка с подрядом, «лимитированные» скидки для определенного количества покупателей (например, в проекте «Еловый бор»), снижение цены на все участки в поселке (например, в проектах Mainila и «Дворцовые предместья»). Популярны скидки при 100%-й оплате (Sarvela Park от ГК «Штаб», «Балтийская ривьера» компании «БТК-Девелопмент», «Верховский» от «Северной недвижимости»).

Осенью этот аттракцион небывалой щедрости не закончился.

Впрочем, некоторые девелоперы оценивают ситуацию оптимистично. По крайней мере, эксперты Коллегии профессиональных девелоперов оснований для паники не видят. «Видимость стагнации вызвана проектами с печальной судьбой, которые по разным причинам не попали в рынок: по характеристикам продукта, ценовому позиционированию, местоположению и т.д. Они выведены много лет назад и до сих пор не могут закончить продажи, потому что их предложение уже не соответствует текущему спросу», - поясняет Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль».

«Продажи идут, как говорится, местами: в паре десятков успешных проектов они относительно стабильны, объем выручки сопоставим с тем же периодом прошлого года, - комментирует Марина Агеева, руководитель службы маркетинга компании “ПулЭкспресс”. - Можно отметить готовность покупателей к единовременной оплате, в нашей компании снизилось количество длительных рассрочек».

Дмитрий Ильенко, генеральный директор «Ленд Аспекта», сообщил, что к осени этого года в двух проектах компании было продано больше землевладений, чем за весь прошлый год. При этом в июле-августе было относительное сезонное затишье, в сентябре-октябре наблюдается рост интереса и первичных обращений, а также числа сделок. С лета г-н Ильенко отмечает существенную активность и в b2b секторе – возрастает интерес инвесторов к крупным лотам.

 

К сведению

Коллегия профессиональных девелоперов (КПД) – это организация, объединяющая ведущих застройщиков в сегменте загородной недвижимости СПб и Ленобласти. На сегодня в ее состав входят семь компаний: «Лэнд Аспект», «Олимп-2000», «ПетроСтиль», «ПулЭкспресс», «Росса Раккене СПб» (HONKA), «Русь: Новые территории» и ГК «Стинком».

comments powered by HyperComments

ноябрь 2013

Спорт: адреналин