617
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Андрей Назаров: «Рынок определяют девелоперы»

Мы разговаривали с генеральным директором компании «Старт Девелопмент» Андреем Назаровым через пару дней после заседания Экспертного совета. Полтора десятка специалистов: чиновники, консультанты, архитекторы, девелоперы – высказали свои замечания, задали немало вопросов, но в целом одобрили концепцию проекта «Южный». Шутка ли – речь идет о создании города-спутника с населением более 130 000 человек…

 -Вы довольны результатами Экспертного совета?

- Если честно, я ожидал более жесткого разговора. Думаю, многие сдерживались, все-таки это было первое заседание. Нам важно вскрыть проблемы, о которых мы еще не знаем. Но я, конечно, доволен: спокойное обсуждение – это результат грамотной проработки многих вопросов уже на предварительной стадии. Во-первых, перед тем как собирать этот совет, мы обсуждали информацию по проекту с каждым экспертом. Мы хотим, чтобы нас услышали и по таким важным темам, как памятники, сложные экологические вопросы. Во-вторых, нам нужно было придать этому процессу общественную значимость. Если бы мы привлекли только предпринимателей и экономистов, совет не имел бы серьезного резонанса. Но в него вошли Михаил Пиотровский, Вера Дементьева, Ольга Таратынова… Это фигуры, известные в городе. Все-таки в Петербурге в любом проекте главная составляющая – культурная сторона…

- Мои коллеги на радиостанции «Эхо Петербурга» восприняли заседание совета как PR-акцию проекта «Южный».

- У меня два любимых радио – «Маяк» и «Эхо Москвы». Одно более позитивно настроено, другое всегда видит больше негативного. Это нормально. Наша задача - через системную работу привести эту конструкцию (совет) в рабочее состояние. Не просто: раз провели, что-то сказали, на камеру сняли, показали уважаемых людей и забыли. Нам необходимо адекватное обсуждение сложных вопросов, с выводами, по всем проблемным ситуациям.

- А им это зачем? Вы ведь не будете платить членам совета?

- Нет, конечно. Но у каждого из них есть своя мотивация. Профессиональная, научная, еще какая-то. Да ведь и просто интересно – иметь возможность влиять на стартовую стадию такого масштабного дела.

- И когда следующий совет?

- Полагаю, после внесения изменений в генплан, во второй половине ноября.

- Меняете малоэтажку на среднеэтажную и высотную застройку? - Высотного там очень мало, в основном это среднеэтажные дома.

- Один из ключевых моментов вашей концепции – создание новых рабочих мест. Этим «Южный» должен отличаться от других крупных проектов. С кем уже договорились? Или государство будет подгонять производственников? - Проект такого масштаба в принципе не может быть реализован без участия власти, в том числе через определенные меры стимулирования. Задача вывести часть производств из центра ставится и на государственном уровне, и на региональном…

- Губернатор недавно заявил, что не надо уводить все производства из центра…

- А все и не надо. Давайте без крайностей. Мы можем только предложить для части производств новые условия, а город уже проанализирует ситуацию с экономической и социальной точек зрения. Чтобы такое решение было принято, нужны предварительные действия. Чтобы те же предприниматели серьезно отнеслись к возможности перевода производства, им недостаточно показать поле, где зайцы бегают. Скажут: «До свидания»,- и все. Необходимо предъявить документы градостроительного, территориального планирования, данные по инженерной инфраструктуре, техусловия. Вот этим мы сегодня заняты. У нас нет задачи быстро срубить денег и убежать. Более того, я считаю, что сделать это сегодня уже просто невозможно: рынок другой, требования изменились. Никто никуда не поедет, если не будет рабочих мест, социалки, дорог и т.д.

- Вблизи Петербурга достаточно примеров, когда красивая первоначальная концепция менялась под воздействием рыночной конъюнктуры, каких-то внешних обстоятельств. Свежий пример – «Семь столиц»…

- У нас другая задача – создать условия, при которых возникнет нормальная рыночная конкуренция. Когда люди будут понимать, что жить здесь лучше, чем там, в условном Кудрово. И я не верю в то, что на стартовой стадии большого проекта есть другие возможности, чем квартал эконом-класса. Мы как минимум 20 подобных проектов в мире смотрели: все начинаются как массовое жилье. Но потом все это перетекает в другие сегменты. Ядро обрастает функциями, люди обживаются, появляется новый спрос, другая аура. На экспертном совете Вячеслав Семененко (советник губернатора) предложил абсолютно грамотный ход: школы и садики в новом районе должны быть нестандартными. Это создает образ. Да, это стоит денег, но малые формы, яркие визуальные решения создают возможность идентифицировать район. И жилье в таком квартале уже стоит больше, чем на безликой Третьей улице строителей. Это как раз и есть конкуренция.

- Для создания современного производственного кластера вам понадобится сильный партнер федерального уровня. Уже есть? Или пока в мечтах?

- Ведем переговоры с «РОСНАНО». У нас уже подписано рамочное соглашение. Сейчас обсуждаем детали. Это будет квинтэссенция разнообразных функций: научная, производственная, образовательная инфраструктура. Сегодня их проблемы отчасти заключаются в том, что у ученых нет платформы, где они могли бы свои разработки развивать. И наша задача - привлечь предприятия, чтобы сочетание научной и производственной мысли дало конкретный результат. Мало придумать – надо сделать образец, испытать, запускать в серию. Это серьезная программа, и мы над этим работаем.

- Как будет развиваться проект в ближайшие год-два?

- Мы планируем, что до конца ноября губернатор утвердит поправки в проект планировки. Это дает нам право начать заниматься правилами землепользования и застройки. Для «пилотных» 200 га документы уже разработаны. Это весьма неповоротливая машина – власть. Многоуровневый характер документации, длительность ее разработки не позволяют оперативно реагировать на изменения рынка. Но и торопиться не стоит. Надо найти баланс. Думаю, что первые жители в «Южном» появятся к концу 2015 года.

- Начинаете с ближней к городу окраины?

- Здесь сети по канализованию находятся на несколько километров ближе. Значит, меньше затрат на инженерную подготовку. У нас есть относительная ясность по воде, канализации, по газу. В меньшей степени проработан вопрос по электричеству. Но летом после реконструкции открылась подстанция «Южная», там под нас зарезервированы мощности. Детального обсуждения требует транспорт. Первый этап - это развитие железнодорожного сообщения, увеличение числа электричек. Это уже будет в 2016 году. Рядом с зоной застройки две железнодорожные станции. Перспективы связаны с легкорельсовым транспортом. Но уже сегодня транспортные сети позволяют перевезти процентов 40 будущих жителей «Южного». Это Киевское шоссе, после незначительной модернизации - Старо-Гатчинское шоссе. Возможен обход через Пушкин по Московскому шоссе.

- Сколько жилья построите на первом этапе?

- Около 800 000 кв.м. Причем это с коммерческой составляющей. Там будут офисные помещения, большой торговый центр. И опережающими темпами будем заниматься «промкой».

- Насколько для такого проекта важен административный ресурс? Насколько я знаю, премьер-министр когда-то работал в структурах «Илим групп»…

- Это не важно, кто с кем работал. Мы потратили два года на то, чтобы доказать в цифрах, с отчетами, на десятках совещаний, что этот проект эффективен для города. Естественно, мы рассчитываем заработать, это цель бизнеса. Но не единственная. Вторая задача – социальная функция. На начальном этапе рынка и покупателям, и девелоперским компаниям было все равно, куда будут дети ходить в школу, где будет проходить дорога. Сейчас этим интересуются и потребители, и местная власть. Однако невозможно изменить ситуацию в одну секунду. В результате рождается некий компромисс.

- Дарить городу социалку?

- В итоге это придет к более каким-либо взвешенным формам. Если фирма строит в центре, затраты у нее 70 000 рублей на квадрат. Продает за двести. Возможно, бизнес может там потянуть и паркинг, и социалку. Есть компании, которые строят в пригородах, в жестком «экономе», продают жилье за 55 000 рублей при себестоимости 45 000. О каких садиках может идти речь? Надо создать понятный рыночный механизм, возможность для мелких и средних компаний прийти на этот рынок и создать конкуренцию крупным фирмам. Только после этого разговаривать о том, что вы можете, должны и обязаны. Территория, которую мы подготавливаем, как нам кажется, призвана привлечь компании, которые готовы работать на рынке.

- У вас очень долгий проект. Можно ли прогнозировать спрос на несколько лет вперед?

- Да, мы строим стратегию на анализе. Можно по-разному относиться к прогнозам… Американцы утверждают, что компании, у которых есть стратегия, в среднем более успешны, чем те, у которых ее нет. Поэтому мы придерживаемся разработанной стратегии.

- На каких условиях приглашаете других инвесторов?

- Мы готовы продавать участки. Это наш бизнес. Наша роль – совместно с городом обеспечить правила. Мы будем реализовать наделы со всем пакетом разрешений, документацией, инженерным обеспечением. Приходи и делай ту работу, которую делаешь лучше всего. А серьезные девелоперы умеют создавать красивые объекты и хорошо их продавать, что немаловажно. Мы задали рамки проекта, чтобы он не превратился в «шанхай». Это и есть грамотная градостроительная политика, проводимая жестко, но планомерно.

- Но вы же не сможете заложить в генплан требование нестандартной архитектуры?

- Она определяется на другом этапе. Моя задача – чтобы там, где запланированы три этажа, не появилось 25. А яркая архитектура появится, потому что, если ты не сделаешь это, у тебя не купят. А сосед сделает, потратит на 10% больше, но у него цена будет на 15% выше. Или темпы продаж.

- Будете приглашать западных специалистов?

- Над мастер-планом уже работали американцы и шотландцы. Конечно, пришлось корректировать: появляются новые нормы и т.д. Думаю, что в рамках планировок, которые будут разрабатываться, мы еще многое учтем. И фактор энергоэффективности, и адаптацию среды под людей с ограниченными возможностями. Сейчас читаю «Диалоги с Далай-ламой». Там как раз говорится о разнице восприятия мира западным и восточным человеком. На Востоке на первом месте сострадание. А в западной цивилизации каждый сам за себя.

- Это можно применить к планировке?

- Просто надо потратить три копейки, чтобы ступенька для мамы и ребенка была определенного размера. И чтобы коляска в проем проходила. Это мелочи, но этим определяется качество среды и жизни.

- Комплекс «Золотые ключи» станет частью «Южного»?

- Изначально развитие земель в Тайцах было увязано с «Южным» в единую концепцию. Предполагалось, что это будет малоэтажная часть, транспортно и инженерно связанная с югом, потому что есть план реконструкции участка дороги на Киевское шоссе. Продукт, который мы сделали, получился лучшим (в своем классе, разумеется). Мы удержались от желания сделать два квадратных метра в два этажа, потому что так хочет рынок. И уже видим результат этой стратегии. Развитие «Южного» даст новые возможности жителям «Золотых ключей», повысит стоимость их домовладений. Если кто-то захочет продавать, конечно. Мы в обозримой перспективе будем с областью активно думать о том, чтобы сделать небольшой кусок дороги, 2 км, к Киевскому шоссе. Это колоссально улучшит транспортную доступность.

- У вас есть загородный дом?

- Нет. Пока я столько не зарабатываю. На северном направлении приличные дома и перспективные участки сильно переоценены. Снимаем дом в Зеленогорске – нормально… Снимать или покупать – это вопрос выбора. Почему я снимаю? Предложение не отвечает тем характеристикам, которые мне нужны. Либо скученность, либо концепция не очень удачна, далеко и не то направление. Рынок у нас очень своеобразный. Загородный рынок сегодня определяется не покупателем, как в городе, а девелоперами, которые не хотят слышать клиентов, потому что у них свои представления о жизни. Но скоро это будет меняться. Вал случайных проектов отомрет, как атавизм. Это не может длиться вечно.

comments powered by HyperComments

ноябрь 2013

Спорт: адреналин