Сергей Михайлов, руководитель проекта «Юкковское»:

– Общее снижение спроса если и есть, то не столь существенное, чтобы называть его системным спадом. Здесь, скорее всего, другие причины: конкурентная борьба особенно обостряется во время переизбытка предложения. Сейчас происходит то, что предсказывали еще в 2008-2009 годах, — последствия резкого спада в посткризисный период, все «зависшие» проекты разом начали «вываливаться» на рынок. Проблема в том, что большинство владельцев крупных земельных массивов пытается выставить их на продажу в спешке, не продумав концепцию и не желая вкладывать деньги в инфраструктуру. Но рынок сильно изменился за последние годы и не готов принимать продукцию низкого качества.

Ольга Элбакидзе, генеральный директор ООО «Би Хай Инвест»:

– Аналитики ведущих агентств действительно фиксируют уменьшение количества коттеджных поселков на рынке. Однако по большей части это касается проектов, которые, на мой взгляд, сложно назвать полноценными коттеджным комплексами, — таких, где предлагали участки без инженерной подготовки и без гарантированной девелопером социальной инфраструктуры.

Такие проекты сегодня уже не могут привлечь взыскательного покупателя, конкуренция слишком велика. На спрос влияет появление проектов смешанного типа (коттеджи/участки/таун-хаузы), когда покупатели с разным уровнем дохода могут позволить себе купить или построить дом за городом. Важный фактор — выход на рынок загородной недвижимости крупных банков с ипотечными программами. Кроме того, появились предложения объектов бизнес-класса с расширенным спектром инфраструктуры и привлекательными условиями оплаты.

Я полагаю, речь идет не о намечающемся системном спаде, а о систематизации рынка в условиях действительно серьезной конкуренции, где «выиграть приз» (внимание покупателя) может только сильнейший. То есть девелопер, который предлагает уникальный проект по уникальной цене и готов выполнять взятые на себя обязательства перед домовладельцами по развитию социальной инфраструктуры поселка. Сегодня, на мой взгляд, это решающий аспект.

Игорь Голдобин,  генеральный директор компании «БиГ-Дюрисол»:

– Думаю, это первые признаки системного «неконтролируемого» спада. И боюсь, что пока никто не понимает, в какой стадии мы находимся и как будет развиваться ситуация. Как всегда, выиграет тот, кто поймет текущий тренд. Плохо, что в этой ситуации мало кто будет рисковать деньгами, соответственно, покупатель станет искать готовый продукт, а инвесторов будет очень мало. В общем, картина не радужная.

Андрей Бочков,  генеральный директор «ПулЭкспресс»:

– Я полагаю, в вопросе, который вынесен в заголовок, надо ставить не «или», а «и». Рынок освобождается от балласта, от неудачных, невостребованных проектов. И происходит это на фоне ограниченного спроса.

Естественная «чистка рядов» может унести до половины проектов без особого ущерба для покупателя. Сегодня при всем объеме предложения действительно интересных поселков — два-три десятка, фактически — не более 10% рынка. В остальных продаж мало или нет совсем, единичные сделки картину не меняют. Полагаю, значительная часть проектов будет заморожена, некоторые территории (за долги по налогам) могут вернуться в собственность государства.

Начинающие девелоперы в период бурного роста (особенно в 2007–2008 гг.) далеко не всегда адекватно оценивали качество своих активов, финансовые и кадровые ресурсы, тенденции и перспективы рынка. А главное — объем платежеспособного спроса. Из-за неверной оценки реалий жизни мы и получили сегодня на рынке большой объем неликвида, можно сказать, локальный отраслевой кризис перепроизводства.

Кстати, для Московской области эта проблема не актуальна. Наши столичные коллеги с трудом вспоминают единичные случаи, когда проекты снимали с продаж. Это говорит о том, что в Подмосковье удалось сохранить баланс спроса и предложения. Правда, стоит учитывать, что по площади Московская область почти вдвое меньше Ленинградской. При этом совокупное население Москвы и области почти втрое больше, чем в петербургском регионе…