733
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

«Где у проекта пульс?»

Так мы назвали наш семинар, проходивший в Ледовом дворце в рамках Жилищного форума. В анонсах значился и такой вариант: «Как отличить “живые” проекты коттеджной застройки от полудохлых?». Провокация, конечно. Потому что проблема наиважнейшая, а граждане порой беспечны до безрассудства.

Дмитрий Синочкин:

– На загородном рынке — тревожно. Есть несколько случаев банкротств: «БельВиль», «Сторожевая гора», «Антоновка». Гораздо больше приостановленных или «замороженных» проектов. Как покупателю разобраться в ситуации? Есть ли у него шансы минимизировать риски.

 

Дмитрий Майоров:

– Есть сделки практически без риска, когда вы покупаете готовый дом в действующем коттеджном поселке. Но здесь могут возникнуть вопросы: во-первых, с ценой, во-вторых, возможно, это не совсем то, что вы хотели. Покупая готовое жилье, вы идете на некоторые компромиссы. Но ко-гда вы приобретаете участок в чистом поле, чем там закончится процесс — абсолютно неизвестно.

Как правило, покупатели больше беспокоятся о строительстве конкретного дома, не задумываясь, будут ли построены инженерные сети, социальная инфраструктура. Возможно, застройщик предъ-явит вам и техусловия, и договоры с монополистами, но, к сожалению, сроки и цифры, указанные в этих договорах, не дадут вам никаких гарантий. Мне кажется, правильным решением для застройщика и гарантией для покупателя будет наличие альтернативных вариантов. Например, в поселке «Особый статус» мы за-планировали магистральный газ, есть договор с Леноблгазом. Но пока нет понимания сроков исполнения. И мы строим систему дублирования — газгольдеры, переводим поселок на сжиженный газ. Когда придет природный газ, тогда мы переключимся на него, но пока есть альтернатива. На розничную цену это не повлияло. И электроснабжение мы разделили на два источника, которые запитаны от разных веток.

На загородном рынке есть такой парадокс: если у застройщика хорошо идут продажи, он не будет корректировать план, вносить в него дополнительные гарантии и пр. А если продажи не идут, застройщик может согласиться на любые условия, только для покупателя это еще большие риски.

 

ДС:

– В какой схеме меньше риска: когда девелопер строит на деньги покупателей или ко-гда он привлекает кредиты?

 

Ольга Ландграф:

– На первом этапе реализации проекта «Юкковское» мы провели дороги, развели коммуникации, газ уже подключен и функционирует. К концу этого года все коммуникации будут подключены по постоянной схеме. Приобретая у нас участок, либо с домом, либо без, клиент сразу получает все работающие коммуникации.

Мы работаем на собственные средства, не привлекая банковское финансирование. Риск для наших покупателей минимизирован. Мы вложили большие средства в инженерную инфраструктуру, в следующем году начинаем строительство социальных объектов.

 

Марина Агеева:

– Наименее удачная финансовая схема — когда проект реализуется в зависимости от привлечения денег от будущих жителей. Получается замкнутый круг: нет продаж — не на что строить, нет строительства — нет продаж. Конечно, хорошо, когда застройщик использует собственные средства, но в масштабных проектах для ускорения сроков привлечение кредитных средств вполне допустимо. Наша компания строит как за свой собственный счет, так и на привлеченные средства. Самый большой из наших проектов — «Охтинский парк», 150 га разбиты на 450 участков. Чтобы оптимизировать застройку и ввод в эксплуатацию, мы разделили проект на очереди. Все коммуникации: газ, вода, электричество, дороги — уже есть, очереди имеют отдельные въезды и охрану. Можно сказать, что каждая очередь — это отдельный поселок.

 

ДС:

– Какие признаки можно считать сигналом тревоги?

 

Артур Кукуяшный:

– Когда охрана уходит с объекта. В одном поселке я был неприятно поражен: с одной стороны, люди строят, а с другой — тащут материалы...

 

Ольга Ландграф:

– Если на объекте тишина, если не найти отдел продаж и никто не отвечает на звонки...

 

Дмитрий Майоров:

– Настораживает, если застройщик часто проводит различные акции со скидками. Такие шаги уместны на начальном этапе.

 

Марина Агеева:

– Выбрать дом — дело не быстрое; возможно, имеет смысл последить за динамикой тех объектов, которые покупатель для себя выделил. Интересная информация бывает на читательских форумах.

 

Дмитрий Синочкин:

– Начиная с середины 2011-го на рынок выходит больше проектов, чем он может переварить. Наверно, будут распродажи, часть девелоперов пойдет на некоторый демпинг. Тем более что содержание земли, особенно в больших массивах, в ближайшие годы станет существенно дороже.

 

Артур Кукуяшный:

– Наш проект «Порховские просторы» достаточно специфичен, участок находится в 260 км от Петербурга. Мы разделили, проект на два этапа. Первый этап — 21 домовладение, они расположены отдельно от основного массива. Мы за свой счет проводим инженерные коммуникации и продаем участки без подряда. Я бы отнес наш поселок к классу «экономный эконом». Стоимость сотки составляет 10 000 руб., включая 5 кВт. В «дальних» проектах определенные трудности для покупателя может составлять организация строительства. Мы предлагаем партнерскую компанию, но покупатель может обратиться и к местным строителям.

 

Ольга Ландграф:

– Еще один очень важный момент: самое пристальное внимание надо обращать на документы: свидетельство, кадастр. А по договору — понять, когда и на каких условиях к вам переходит собственность.

 

Марина Агеева:

– Важно также познакомиться с уже реализованными проектами компании-застройщика. К сожалению, чем дешевле приобретаемая недвижимость, тем менее юридически подготовленными приходят покупатели. Обычно в договоре есть разделение на землю, коммуникации, дом. Приобрести участок — это самый простой момент.

 

Дмитрий Майоров:

– Согласен с тем, что общим показателем является репутация компании. Риски возрастают, если проект ведет компания, для которой девелопмент — это не профильный бизнес.

Спикеры семинара:

Ольга Ландграф, руководитель отдела продаж проекта «Юкковское». 
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь:НТ». 
Артур Кукуяшный, генеральный директор фирмы «Леверидж». 
Марина Агеева, директор по маркетингу УК «ПулЭкспресс»

comments powered by HyperComments

ноябрь 2012

Город в пригороде