1214
0
Дмитрий Синочкин

Цены расти не будут

Одна из дискуссий на Всероссийском жилищном конгрессе была посвящена проблемам загородного рынка. Специалисты привыкли к тому, что в каждом регионе — свои проблемы, и особенности спроса в Иркутске никакого отношения к предложению на побережье Финского залива не имеют. Отчасти это так. Но именно отчасти.

Ольга Коршунова:

– Мы начали осваивать малоэтажное строительство, изучать спрос. Но кризис внес коррективы, и многие проекты свернулись, остались на бумаге или превратились в реализацию участков. Мы до этого не дошли, смогли не заморозить проект и продолжать строительство. Двигались методом проб и ошибок. Как показывает практика, мы все равно идем к малоэтажному строительству, но приходится бороться со стереотипами, доказывать, что жить за городом можно постоянно.

Я слушала выступления коллег и радовалась за тех, кто мог смело сказать, что малоэтажка у них продается по одному дому в день. Мы же первую очередь нашего коттеджного поселка — 36 домов площадью 240–290 кв.м, около 10 млн за домовладение — продаем пять лет. К счастью, уже завершили.

Мы поняли, что более приемлемые варианты — 100–120 кв.м.

Мы строим для постоянного проживания. А для этого нужны развитая инфраструктура, транспортная доступность, современные коммуникации. Естественно, это все влияет на стоимость жилья. Мы теперь стремимся к другой целевой группе, хотим сделать предложение более до-ступным. Для нас актуален лозунг: «Дом по цене городской квартиры».

Сейчас у нас в разработке большой коттеджный поселок на 300 домов. Изучаем рынок, создаем концепцию. И отдел аналитики в нашей компании по размерам такой же, как и отдел продаж. Это дает плоды.

Но пока существование устойчивого спроса на загородное жилье — это миф.

Дмитрий Синочкин:

– Можно прикинуть соотношение город-ского и пригородного предложения в Пермском крае, вокруг самого города? В Петербурге примерно 1:5 — по предложению…

Ольга Коршунова:

– На загородном рынке у нас — 6000–7000 квартир. В пригородной зоне — 2700 объектов.

Дмитрий Синочкин:

– Примерно то же соотношение. А в Подмосковье?

Александр Крапин:

– В Подмосковье около 700 организованных коттеджных поселков — примерно 30 000 домовладений. В прошлом году продано на рынке 22 000 объектов. В позапрошлом — всего 12 000. В хорошие времена в Москве строилось порядка 50 000 квартир; в Подмосковье — существенно больше. Но соотношение будет похожее: 1:4, 1:5…

Дмитрий Синочкин:

– Опыт кризиса на петербургском рынке показал, что при разумной цене и в хорошем месте формат для покупателя не имеет значения: дом, таун-хауз, дуплекс… Все уходит, если стоит хотя бы на 15–20% ниже, чем среднее предложение по этой зоне.

Игорь Голдобин:

– Мы работаем практически по всей России. Так уж получилось, что наш «пуск» пришелся на кризис, и нам нужно было во многие проекты войти, посмотреть.

С точки зрения производителей я бы разбил рынок на три составляющие. Это Москва со своим регионом, там постоянный спрос; есть Петербург с пригородами; есть просто регионы. В Москве только на Рижском направлении 170 проектов в разработке, а в Петербурге — всего 170 в активной фазе. А в Краснодарском крае — один!

Малоэтажка вокруг мегаполисов будет развиваться однозначно. Набирает популярность комплексная застройка. В Оренбурге реализуется проект «Экодолье», полторы тысячи домов. Заказчики просили, чтобы цена на уровне «коробки» была 10 700 рублей за 1 кв.м; сейчас, после кризиса, приподняли до 12 000–13 000 за метр. Дома от 50 до 80 кв.м, они уже почти все продали. Сначала реализовали отдельно стоящие дома, затем переориентировались на «квадриксы» — дома на четыре семьи, трехэтажные, 600–800 кв.м. Они хорошо попали в цену: дома шли по 1–2 млн, и спрос большой. Сейчас этот опыт будут переносить в Подмосковье, Самару, Уфу и к нам в Петербург.    

Пользуются популярностью 3-этажные многоквартирные дома, в них при низкой себестоимости — максимальная доходность.

В Петербурге у нас большой проект «Кантеле», 35 000 за 1 кв.м. Основное требование заказчика: обеспечить низкую себе-стоимость и высокую скорость строительства.

Андрей Бочков:

– Что касается кризиса в Ленобласти: говорить, продолжается он или прекратился, я бы не стал. Просто с конца 2008 года мы живем в новой реальности. Все переоценили свои потребности, доходы и расходы. По-другому стали относиться ко всему, и с этим связаны те изменения, которые сейчас происходят на рынке. При этом в Ленобласти объем вырос по сравнению с докризисным периодом в два раза. Но и спрос упал — на столько же.

Дмитрий Синочкин:

– То есть стало в четыре раза хуже...

Андрей Бочков:

– Да. И на рынке стало больше компаний, которые оперируют только участ-ками. Я знаю нескольких собственников, по 10 000–15 000 га у каждого. И такие люди наверняка есть еще… В прошлом году появился, а в этом активизировался такой сегмент, как участки не то что без подряда, а вообще без всего. Даже не садоводство — некая земельная нарезка, причем даже не всегда территория размежеванная, часто просто сельхозка, без измененного разрешения использования.

И объем таких предложений, судя по всему, будет расти. Что делать с этой землей — никто не знает. Владельцы пытаются сейчас избавиться от нее. Чтобы, когда повысят налог, не нести государству, еще и приплачивая. 80% предложения — именно участки, значительная часть — просто с обещаниями, по 15 000 – 40 000 за сотку.

У нас основные продажи дает «Охтинский парк». В среднем 8–12 участков в месяц, по 5–6 млн за надел с коммуникациями, реализация почти не зависит от сезона.

Сегодня продажи идут в эксклюзивных (по месту) поселках и с адекватной ценой. Если завысить цену, то продаж никаких не будет. Продажи в нарезке сельхозземли по 15 000–20 000 за сотку — это тоже эксклюзив (по цене), стоимость договора — 240 000 рублей.

Вопрос из зала:

– Из чего формируется цена, действует ли ипотека, рассрочки?

Андрей Бочков:

– В основном рассрочки до года. Меньше — неинтересно клиенту, больше — застройщику. Ипотека слабо развита была и до кризиса, а с кризисом и вовсе закончилась… Есть отдельные проекты, работающие с ипотекой, в основном те, где у приближенных банков есть какой-то свой интерес: совладельцы, собственники участков, соинвесторы и т.п.

Ирина Романова:

– Я руковожу загородным представительством «Итаки» во Всеволожском районе. И у меня другое ощущение рынка. Наверное, дело в том, что у меня преимущественно вторичка, готовые объекты. И мой покупатель — он вообще другой. Пермские цены меня потрясли. По 10 млн строите и продаете — просто можно позавидовать.

После кризиса интерес к загородной недвижимости, конечно, вырос. Хотя непонятно: то ли это после кризиса, то ли перед очередным кризисом. Всплеск спроса бывает тогда, когда у людей есть свободные деньги, и они не знают, куда их деть: то ли в акции, то ли в облигации, то ли квартиру еще одну купить. А когда у людей денег нет или немного, то это только ипотека, субсидии и сертификаты. И недвижимость люди покупают для того, чтобы жить. Что будет через два-три месяца — не знаю, и прогнозов не строю. Это может быть началом очередного спада или, наоборот, всплеска.

Если вы что-то продаете — продайте по сегодняшней цене, она реальна. И она гораздо ниже, чем цены предложений, которые мы видим в листингах. Недавно мы продали дом во Всеволожском районе — 212 кв.м, 12 соток, пресловутый «Мельничный Ручей». За 5,6 млн. Если дороже — это просто никому это не нужно! Дальше. У нас есть много домов по 10–15 млн — так кто бы их еще просто посмотрел бы! Никто не хочет.

Что касается малоэтажного строительства, оно развивается и будет развиваться. Я сама живу в 45 км от Петербурга, и последние три года вижу: дороги все лучше, все шире — и Петербург все ближе.

Цены расти не собираются. У нас участки по 300 000 – 600 000 рублей за надел. Дачи 1960–70-х годов — от 700 тыс. до 1,5 млн. Это хорошие дачи, пусть и с туалетом на улице. Это 50–70 км и даже ближе к городу. Просто покупателю нужны терпение и время — и он найдет эту хорошую дачу. Готовые дома в приличном состоянии — 3–4 млн. А когда я еду от своего дома к Петербургу или ко Всеволожску, то вижу огромные поля, до горизонта, и — табличка: оказывается, это продаются нарезанные участки. Кто это купит? Как это можно продать? Увидеть бы тех оптимистов-продавцов…

Дмитрий Синочкин:

– Оптимисты-продавцы — не такая уж и редкость. Только что появились на рынке два новых проекта: в Шлиссельбурге — около 250 домовладений от 10 млн начиная и в Тосненском районе примерно 200, от 15 млн рублей.

Андрей Бычков:

– Петербург — отдельный стратегический рынок, его нельзя рассматривать под московским углом. Основная часть покупателей — те, кто здесь живет с детства и т.д. У нас есть устоявшиеся критерии: Курортный район — это Курортный, Тосненский район — это Тосненский. И при цене 10–15 млн за дом в Тосненском районе покупателей будет на порядок меньше, чем в Курортном.

Дмитрий Синочкин:

– Ваш прогноз: как будет развиваться ценовая ситуация?

Андрей Бочков:

– Вспомнил анекдот. Аналитик и брокер идут по коридору, брокер уставший, после сессии. Заходят в лифт, и брокер хватает аналитика за грудки: «Ну ты мне хоть сейчас скажешь, вверх или вниз?!»

Мы пытались одно время понять, какие мотивы движут покупателем загородной недвижимости.

До 2008 года шла территориальная экспансия: девелоперы стремились захватить участок, застолбить, залить фундаменты и бежать дальше. Не обращая особого внимания на качество. Потом оказалось, что все это очень трудно продать. На непроданные с той поры домовладения цены уже скорректированы — 5–6 млн вместо 10–11 млн. И сегодня на рынке преобладают не посредники, не застройщики и не инвесторы, а именно 100%-е конечные покупатели. И они внимательно смотрят на все альтернативные предложения, включая садоводства и вторичный рынок.

Лето прошло без особых всплесков, цены идут не вверх, а вниз — от уровня, заявленного в рекламе.

Дмитрий Синочкин:

– Первый и основной вопрос — деньги. 10,5 трлн рублей на депозитах, 4 трлн с хвостиком российские граждане должны банкам. Баланс положительный. В Петербурге соотношение другое, но все-таки в плюс: более 700 млрд — депозиты, свыше 500 млрд — кредитная задолженность. Деньги у граждан есть. А вот будут ли они их тратить на недвижимость, постоянную или сезонную, — это уже другая группа вопросов.

И несколько тезисов, которые сегодня прозвучали и кажутся более-менее понятными. Зона постоянного проживания более устойчива к кризису, чем «сезонка». Готовые объекты в период кризиса имеют лучшие шансы на реализацию, чем начатые и недостроенные. В каждой категории будет более-менее понятный спрос на предложения по минимальной для этой категории цене.

Участники дискуссии:

Ольга Коршунова, заместитель директора ООО «Агентство инвестиций в недвижимость»  (Пермь); Елена Шаманская, генеральный директор ООО «ПКФ “Квартирный вопрос”» (Иркутск); Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс Групп» (Петербург); Ирина Романова, руководитель загородного представительства АН «Итака» (Петербург); Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» (Петербург); Игорь Голдобин, генеральный директор компании «БиГ-Дюрисол» (Петербург); Александр Крапин, генеральный директор агентства RWay (Москва)

Модератор встречи Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород»

если понравилась статья - поделитесь:

ноябрь 2011