– Ваш проект вышел на рынок весной 2010-го, по сути — еще во время кризиса. Вы это время специально выбрали или просто потому, что ранее, в благополучный период, уже были сделаны определенные вложения?

– Мы оптимисты — и в бытовом плане, и с точки зрения бизнес-логики. Развитие любого проекта в сфере недвижимости занимает не один месяц. Мы понимали, что рынок оттает, и первые признаки оживления весной были уже видны. Сложно оценивать, когда спрос вернется (и вернется ли) к докризисным показателям, но, думаю, дна мы уже достигли. Цены на рынке стабилизировались, люди готовы делать покупки. Сегодня я уже могу заявить, что своего покупателя мы нашли.

– Кто развивает проект?

– Развитием проекта занимается компания ООО «Прогресс». В качестве парт­нера в проекте участвует Мастер-банк. Землю мы приобрели еще до кризиса и начали проводить инженерную подготовку.

У организаторов проекта «Петровские сады» есть опыт работы в недвижимости (в частности, им принадлежат два бизнес-центра в Петербурге, сельхозпроизводство и пр.). Загородная тема органично дополняет ассортиментную линейку.

– Проект для сегодняшнего состояния рынка весьма масштабный. Это плюс или минус?

– Мы четко понимаем, что у компактных проектов, до 30 домовладений, есть свои недостатки. Для такого количества объектов сложно создать нормально функционирующую инфраструктуру. Определенные минусы есть и у поселков масштабных, более 200 домовладений, например — повышенная плотность проживания. Но мы ведь говорим не о сезонном, а о постоянном жилье. И в этом случае инфраструктура принципиально важнее ландшафтных красот и большого придомового участка.

В нашем поселке 147 домовладений.

60 домов уже смонтированы, думаю, в следующий строительный сезон завершим стройку. Такой масштаб позволяет экономить на сетях. У нас подписан договор на электроснабжение, ведутся строительно-монтажные работы по прокладке линий. Мощность — 10 кВт на домовладение — входит в сумму сделки, до 15 можно докупить, по 55 000 рублей за 1 кВт. Водоснабжение — индивидуальная скважина на каждом участке.

Для организации центрального водоснабжения понадобятся серьезные сооружения, требующие больших затрат. Это увеличит стоимость каждого домовладения. Наши исследования показали, что при относительной доступности воды из недр многие хотят сделать собственную скважину, чтобы не оплачивать впоследствии завышенные коммунальные расходы.

Канализация локальная, ставим системы биоочистки. На сегодня получаем технические условия от «Леноблгаза». Газ подводится до дома. Пока он в цену сделки не включен, но когда мы подведем его, это, естественно, поднимет цену.

К акценту на постоянное проживание подталкивает близость к Петербургу, от границы города («МЕГА-Дыбенко») — 12 минут езды, до центра — 20–25 минут. Получается эффективная альтернатива городской квартире в спальном районе.

– По опыту вашего общения с покупателями, это у них второе жилье или первое?

– Покупатель ориентируется на то, что это будет основное жилье, но более чем у половины наших клиентов уже есть недвижимость в городе. В некоторых случаях условием покупки дома становится продажа городской квартиры. Мы содействуем в этом, у нас есть квалифицированные специалисты.

– Ваши покупатели — те, кто выбирает между «двушкой»-«трешкой» в спальных районах и отдельным домом в 12 минутах от КАД. Значит, вы зависите от спадов-подъемов городского спроса?

– Сегодня загородный рынок в том сегменте, в котором мы работаем, предлагает за те же деньги вдвое большую площадь, чем в городской квартире. А если еще приплюсовать хотя бы половину стоимости гаража или расходы на платную парковку (потому что в новых городских домах машино-место стоит очень серьезных денег и проблема парковки решается очень трудно) — то коэффициент получается примерно 2,3.

– Как вы относитесь к инициативе Минрегиона запретить жилищное строительство вне границ населенных пунктов?

– Конечно, мы следим за ситуацией. Мы работаем в тесном контакте с руководством МО «Разметелевское сельское поселение». Есть реальные перспективы включения нашего поселка в границы населенного пункта Манушкино. Это снимает риски, связанные с возможным принятием «минрегионовского» закона. Естественно, нам придется выполнить несколько требований, которые обычно не применяются к дачным поселениям: профинансировать строительство школы, детсада, пожарного депо… Неподалеку от нас есть другой проект, где земли продаются под дачную застройку, и еще поселок, где реализуются коттеджи. Возможно, получится кооперация с другими девелоперами.

Все будет зависеть от того, какие затраты понесем мы как застройщики, какую часть инвестиционных затрат возьмет на себя МО. Это не обязательно деньги — они могут, например, предоставить землеотвод.

Но часть вопросов по социальной инфраструктуре мы закрываем самостоятельно. К весне закончим строительство административного центра на въезде в поселок. В нем разместятся продуктовый и промтоварный магазины, фельдшерский пункт, аптека, детский досуговый центр, кафе, служба эксплуатации, пункт охраны. Здание детского сада запроектировано, землеотвод под него есть. Подождем, когда на детсад появится внутренний спрос. Каркасно-панельная технология позволяет любое здание возвести за два месяца независимо от сезона.

Мы не планировали строить у себя школу, но, скорее всего, муниципалитет нас этой задачей «нагрузит».  Вот проблемы такого уровня нужно решать общими усилиями, договариваться.

Если граждане заселятся во все проекты, которые здесь развиваются, то народу в коттеджных поселках будет больше, чем в Разметелево…

– Перспектива развития, которую вы обрисовали, предполагает возможность развития и последующих очередей проекта?

– Не исключено. Причем зоны развития не будут мешать друг другу: у нас три подъезда с разных сторон. С точки зрения транспортной доступности наша ситуация существенно лучше, чем у конкурентов.

«Петровские сады» расположены непосредственно у магистрали, которая ведет в Невскую Дубровку, там есть весь спектр общественного транспорта.

– На чем основана ваша ценовая политика?

– Мы пришли развивать инженерно не подготовленный массив. Понадобились серьезные вложения в инженерную подготовку, они входят в цену нашего продукта. Мы знаем, что на рынке существует ценовая яма: дома стоимостью от 6 до 8 млн рублей продаются тяжело, спрос на них низкий.

Наша принципиальная задача — предложить продукт с оптимальным набором потребительских свойств. Мы ориентируемся не на тех людей, которым нужен второй загородный дом как элемент роскоши, а на тех, кто рассматривает его как основное жилье. Сегодня мы вышли на минимальную стоимость 4,9 млн руб. за двухэтажный дом площадью 114 кв.м на 10 сотках земли, включая 10 кВт электроэнергии, воду, канализацию; отделка черновая. Домокомплекты изготавливаются в Подмосковье, на заводе «Мастер-дом», с которым нас связывают давние партнерские отношения.

Эти панельно-каркасные дома по цене и логистике практически не отличаются от аналогичных предложений в Петербурге. Зато мы имеем возможность — в отличие от подавляющего большинства загородных проектов — продавать дома в кредит, с привлечением ипотеки.

Кредит предоставляется на покупку дома с участком, сроком до 20 лет, минимальный первоначальный взнос — 10%, ставка 12% (в рублях). Можно получить кредит на участок без подряда, правда, на 10 лет. При стоимости участка от 1 млн руб. это посильные для среднего класса платежи.

При покупке в кредит домовладения за 4,9 млн с 30%-м первоначальным взносом под 12% годовых на 20 лет ежемесячный платеж составит 37 760 руб. Один из моих коллег два года арендовал дом площадью 200 кв.м в Токсово и платил около 50 000 рублей в месяц.

Территории наделов под собственную застройку и участков с нашими каркасными домами граничат, но не перемешиваются. Без подряда у нас 133 участка, около 30 уже проданы.

– Продажи без подряда — это реакция на кризис или сознательная концепция?

– К моменту запуска проекта мы увидели, что в этом районе предложение в сегменте «земля без подряда» достаточно ограниченное. Тем более в кредит, тем более — с сетями и в организованном формате.

– Насколько весомы для вашего покупателя инвестиционные соображения?

– Была у нас семья, которая очень трудно принимала решение. Мы уже сидели с договором, подписанным с нашей стороны, но хозяйку до последнего одолевали сомнения. Решающим фактором для нее стало то, что через два года здесь будет все застроено. «Я буду ездить мимо, видеть, как здесь все красиво, и мучиться упущенными возможностями». Частных инвесторов — тех, кто покупает для перепродажи с прибылью, — у нас практически нет. Но многие понимают, что по мере развития проекта и дома, и земля будут дорожать.

– Будете ли корректировать цены?

– Возможно, мы включим в линейку дома меньшей площади. Мы разрабатываем два варианта, уже готов одноэтажный дом площадью 92 кв.м. Пока стоимость получается 3,5 – 4 млн рублей. Другой проект — двухэтажный дом площадью 88 кв.м, в котором предусмотрена технологическая возможность расширения до 120 кв.м.

– Насколько ваше название — «Петровские сады» — оправданно для поселения почти городского типа? Леса нет, озера далеко…

– В 300 метрах от границы поселка расположен большой водоем шириной 450 метров и длиной 4,5 км, глубиной до 22 метров. Это песчаный карьер, принадлежащий фирме «Рудас» (входит в Группу ЛСР), и эта территория станет развиваться. Здесь будет общественная  зона. Насколько мне известно, у владельцев есть планы по обустройству здесь же горнолыжного спуска на уровне «Охта-парка».

На нашей территории мы предлагаем не просто дом с участком под обрез границ. Мы предлагаем надел, у которого есть перспективы развития: разбивки сада, сооружения беседки, бани, гаража.

У нас по дорогам бегают зайцы. Когда мы в марте вышли на стройплощадку, я в нивелир увидел косулю. В ручьях дренажной системы, уходящей в Черную речку, живут бобры…

Беседовал  Дмитрий СИНОЧКИН