Чтобы оценить последствия кризиса для рынка загородной недвижимости Петербургского региона, мы сравнили каталоги по недвижимости октября-ноября 2008 года с каталогами 2009-го.

Вывод 1. Рынок на ходу.

Объекты, стоящие на продаже более года, хоть и исчисляются десятками, но в структуре предложения не доминируют. Их долю можно примерно в 5-10% от общего объема. Правда, многие объекты были сняты с продажи: так, по Всеволожскому району число предложений по цене 20 млн рублей и более снизилось в разы, а в сегменте 10-20 млн – значительно сократилось. Вряд ли эти домовладения были внезапно раскуплены, скорее они были просто сняты владельцами с продажи в ожидании лучших времен.

Вывод 2. Пострадала «как бы элитка».

Наибольшее падение цен зафиксировано в ценовом сегменте от 10 до 15 млн за домовладение. Спад затронул явно переоцененные объекты (до сих пор стоящие на продаже по сильно сниженным ценам) и проявился в сокращении предложения. Коттедж 600 кв.м. в Токсово до кризиса продавался за 76 млн, теперь цена снижена до 53 млн рублей. Дом в Порошкино, выставленный год назад за 30 млн, теперь продается всего за 18 млн. По мере снижения исходной цены уменьшается и «кризисная скидка»: дом в Мистолово, стоивший 19,5 млн, продается за 15,9; дом  в Агалатово с 16 млн упал до 12,8, друголй коттедж в этом же месте с 13,2 млн подешевел всего на 200 тысяч, дом в Коккорево (11 млн) – на 500 тысяч. В среднем объекты дешевле 11-12 млн подешевели на 1-2 млн, не более, а вот дорогие дома потеряли в цене десятки миллионов.

Меньше всего падение цен затронуло эконом-класс (менее 5 млн за домовладение).

Вывод 3. Район имеет значение.

Кризис четко показал, в каких районах области недвижимость была переоценена, а где уровень цен адекватный или даже с потенциалом роста. Абсолютным лидером спада стал Всеволожский район, причем как по ценам, так и по сокращению предложения, особенно в элитном сегменте. Почти вдвое сократилось предложение в Приозерском и Выборгском районах: условно, в 2008 году сегмент объектов за 7-10 млн мог занимать две страницы каталога, а в 2009 – всего одну.  Зато дома в этих районах оказались самыми надежными с точки зрения цен: они не только  подешевели меньше других, но в отдельных случаях даже и подросли в цене. Дом в Краснополье с 11 млн подорожал до 13, дом в Старорусском – с 10,9 до 11,33. Надежным вложением могли бы быть дома в дачных районах, таких как Сосново, Петровское, Рощино. Интересный момент – это развитие предложения в Гатчинском районе: число элитных объектов на продаже увеличилось почти вдвое, а цены почти не снижались. Выросло число предложений в «непопулярных районах» - Лужском и прочих.

Вывод 4. Качество рулит.

За прошедший год заметно изменилась качественная структура предложения. Меньше стало кирпичных коробок «в 70% готовности», домов типа «тюремок» и прочих строительных нелепостей, хотя бы и относящихся к элитному сегменту. Такие предложения или были сняты с продажи, или существенно подешевели. Появились в продаже качественные обжитые домовладения. Среди тех объектов, цена которых выросла, несмотря на кризис, большинство – полностью достроенные, обжитые дома, часто – в коттеджных поселках (в этом случае объекты прибавляли в цене за счет развития окружающей территории).

Вывод 5. Прозорливость задним числом

Лучшая покупка, которую вы могли сделать год назад в сегменте от 10 млн и выше: дома в достраиваемых коттеджных поселках Выборгского и Приозерского района.

Лучшая покупка в сегменте до 10 млн: хорошая дача в Выборгском или Приозерском районе.
Лучшее направление для инвестиций: дачные территории Гатчинского района.

Наиболее пострадавшие (с точки зрения ликвидности) сегменты рынка: дома от 10 до 30 млн во Всеволожском районе.

Артем Желтов