Рынку загородного жилья еще не приходилось переживать рецессию или длительную стагнацию. (Городские застройщики это уже проходили — в 1998-м и в 2004-м.) Привычные стратегии вырабатывались для рынка на постоянном подъеме: экспансия, увеличение доли, агрессивный маркетинг и пр. Будут ли они работать в новых условиях?

Объем потенциального спроса не вычисляется; как меняется структура потребления — непонятно; будет ли формироваться отложенный спрос и в каком объеме — неясно; сколько компаний-застройщиков сегодня зависит от кредитных ресурсов — неизвестно.

Впрочем, нам не привыкать жить в условиях жесткого дефицита информации. Важнейшие составляющие известны: кредитные деньги недоступны для девелоперов или запредельно дороги; платежеспособный спрос будет сокращаться в связи с общим снижением (или, по крайней мере, «неувеличением») уровня доходов; ипотеку пока можно вообще вынести за скобки.

При подготовке этого номера к печати мы задали участникам рынка несколько вопросов.

1. Какие сегменты загородного рынка сегодня оказались в зоне наибольшего риска?

По мнению Андрея Бочкова, генерального директора «ПулЭкспресс Групп», в зоне риска — сегмент жилья эконом-класса для постоянного проживания, наиболее близкий городским квартирам и максимально зависимый от ипотечного кредитования.

С этим мнением согласен директор департамента управления проектами ГК «Олимп — 2000» Сергей Щерба. «Рынок находится в состоянии неопределенности. Пока явных убытков нет. Однако если финансовый кризис перерастет в экономический, то это в дальнейшем может затронуть всех девелоперов», — отмечает Сергей Щерба.

Генеральный директор компании «Объединенные ресурсы» Андрей Северин полагает, что в зону наибольшего риска попали так называемые дальние дачи (за исключением объектов с уникальным месторасположением). Дома в коттеджных поселках в зоне для постоянного проживания всегда пользовались повышенным спросом; скорее всего, этот спрос упадет на некоторое время, но затем восстановится. В меньшей степени пострадают объекты бизнес- и элит-класса. Как покупают дома для постоянного проживания? Либо продают свою квартиру в городе (что сейчас сделать трудно), либо берут кредит (что тоже становится менее интересно). В общей сложности — спрос упадет. И даже не потому, что у людей нет денег. Потенциальный клиент занял выжидательную позицию, и, скорее всего, до следующего лета будет наблюдать за динамикой цен, ожидая минимального снижения.
По мнению специалистов «РОДЭКС Северо-Запад», в зоне риска оказались не отдельные сегменты загородного рынка, а компании со слабо проработанной стратегией, фирмы, концепции проектов которых имеют значительные недостатки и стратегические просчеты.

Евгений Ноздря, директор по коммерции и развитию ГК «Потенциал», уверен, что пока говорить о резком повышении риска в каком-либо сегменте загородного рынка не приходится, так как в основном «встал» рынок городской и коммерческой недвижимости. По мнению специалистов «Потенциала», наоборот, заметны положительные тенденции в развитии загородного домостроения. «Я думаю, в ближайшее время неизбежна серьезная переоценка общей ситуации и собственного места на рынке для большинства компаний. Компании в России придут к тому, что необходимо строить качественное жилье, с использованием новых технологий и материалов, с интересными архитектурными решениями, но при этом сделать его более доступным для потребителей. На первый план выходит — совсем как в учебниках по маркетингу — борьба не за сверхприбыли, а за качество и лояльность потребителя», — говорит Евгений Ноздря.

2. От каких факторов будет зависеть развитие ситуации в ближайшие три-шесть месяцев?

Основной фактор сегодня — неопределенность, полагает Сергей Щерба. Она вызывает нервозность операторов рынка и нежелание покупателей тратить деньги именно сейчас. Если в ближайшие месяцы ситуация прояснится, рынок должен ожить. «Исторический опыт подсказывает, что кризисы редко стимулируют рынки к немедленному росту цен, поэтому их снижение, по крайней мере краткосрочное, весьма вероятно», — говорит г-н Щерба.

По мнению Андрея Бочкова, ситуацию «сильно нагнетают» СМИ, что ведет к паническим настроениям среди граждан: «Если все одновременно начнут вести себя так, словно глубокий кризис уже наступил, именно это парализует экономику и повлечет коллапс на рынке. Сохранение здравомыслия как правительством, так и гражданами позволит пережить спад в экономике с наименьшими потерями». Г-н Бочков полагает, что как раз через 3–6 месяцев только и будет понятно, насколько серьезен кризис и как долго продлится. Важнейшие факторы: внешнеэкономическая ситуация и цены на нефть.
По мнению Андрея Северина, ситуацию будут определять наличие или отсутствие денег в финансовых учреждениях и продолжительность выжидательной позиции граждан.

Руководитель по развитию «РОДЭКС Северо-Запад» Марина Карпихина также отмечает существенную роль прессы: «Развитие ситуации будет зависеть не только от вмешательства государства или от маркетинговых решений тех или иных компаний, но и от правильной и объективной политики освещения состояния рынка недвижимости в СМИ». По мнению г-жи Карпихиной, объективная картина позволит потребителю «понять, что стоимость жилья может не только упасть, но и вырасти — вследствие сокращения объемов предложения». Марина Карпихина полагает, что вероятность перетекания части ресурсов в сферу недвижимости (не для спекуляций, но для получения дохода) весьма высока.

Евгений Ноздря уверен: во-первых, отсеются откровенно слабые игроки, во-вторых — из-за отсутствия заемных средств будут заморожены многие крупные проекты. На первый план выйдут небольшие проекты, имеющие внятные источники финансирования, прозрачную схему юридического сопровождения, конкретные сроки реализации и высокое качество. Покупатели загородной недвижимости, по мнению специалистов «Потенциала», от кризиса только выиграют: «Теперь можно выбрать “с чувством, с толком, с расстановкой” действительно интересный проект за адекватные деньги».

Определяющие факторы: общая финансовая ситуация, поведение и политика самих компаний, готовность покупателей приобретать недвижимость и вкладывать деньги в вечные ценности. «Разморозка» ипотеки сдвинет ситуацию с мертвой точки.

Дмитрий Синочкин