Конечно, мы не рассчитывали получить исчерпывающие ответы. Но столкновение мнений позволяет нам продолжить дискуссию в следующий раз.

Участники семинара:

Александр Водовозов, генеральный директор компании «ТКДом-Гатчина»

Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора Национальной жилищной корпорации

Антон Венедиктов, коммерческий директор компании «Центр согласований»

Светлана Невелева, советник генерального директора компании «Стинком» 

Станислав Азацкий, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Адвекс»

Дмитрий Синочкин, модератор

Александр Водовозов:

– Я думаю, что с загородного рынка инвесторы будут уходить. Диктовать условия, в конечном счете, станут домовладельцы. Компаниям, которые будут вкладывать деньги в землю, недвижимость, придется переориентироваться. Основное для инвестора — прибыльность, он старается выжать из своих ресурсов максимум квадратных метров. Домовладелец, приобретающий недвижимость, в первую очередь беспокоится о создании среды.

Участвуя в тендерах, мы часто сталкиваемся с требованием удешевить проект. Нередко мы выигрываем конкурсы с теми решениями, которые нам не нравятся. Думаю, что кризис подтолкнет к тому, что подобные решения будут уходить из практики. С каждым годом покупатель становится все более опытным. Пять лет назад мы говорили, что у нас нет культуры потребления загородной недвижимости. Но ситуация будет меняться, интересы домовладельцев стимулируют новый подход к зонированию поселка, создание социальной инфраструктуры, стремление быстрее заселить территорию. Девелопмент станет невозможным без создания социума.

Что же касается архитектурных решений, тут каждый участник рынка решает сам для себя, но если в проекте нет индивидуальности, объект невозможно капитализировать. Использовать творческие порывы будущих жильцов просто необходимо. Кстати, я заметил, что реализация более сложных, индивидуальных проектов мотивирует персонал самой строительной компании.

Дмитрий Синочкин:

– Возможны ли красивые, яркие решения на основе простых недорогих материалов, например — панельно-каркасных технологий?

Александр Водовозов:

– Да, но они сразу будут дороже. На 10–15%.

Дмитрий Майоров:

– Здесь есть о чем поспорить.

Финансовый кризис, как и все в России, наступает внезапно. Снижаются и спрос, и предложение. Это снижение идет параллельно, но не синхронно. Будут колебания цены: жилье станет то дешеветь, то дорожать, причем скачкообразно. Неразбериха может продолжаться около года, затем, думаю, ситуация стабилизируется. Участники рынка будут искать новые механизмы, стараться как-то адаптироваться.

Сокращение спроса мы ощущаем довольно сильно. Наши продажи составляли 10–15 домовладений в месяц, в сентябре мы продали шесть. У нас до 50% покупателей использовали ипотеку. Сейчас первичку банки вообще не кредитуют. И тут мы вплотную подходим к теме нашего разговора: индивидуальность или массовый подход. Одним из аспектов кредитования служит оценка предмета залога. В случае индивидуального строительства эта оценка очень сложна и весьма субъективна. Массовое, типовое строительство дает больше возможностей для привлечения кредитов.

Чтобы построить объект загородной недвижимости и довести его до вторички, требуются большие затраты. Покрыть их первоначальными взносами клиентов невозможно. Застройщик должен сам обладать достаточными средствами. Размер этого ресурса будет определяться двумя факторами: себестоимостью строительства, которая при типовой застройке будет ниже, и скоростью работ. Одно дело — построить дом и подготовить все документы за полгода, и совсем другое — два года строить и еще год регистрировать.

Нас ждет изменение соотношения сил на рынке загородного строительства: сократится количество застройщиков, объектов станет меньше, проекты будут укрупняться, типизироваться. Возможна ли в этом случае индивидуализация? Да, но только если она не влияет на себестоимость и сроки строительства. Цвета — пожалуйста, другое решение фасадов, изменение пристроек (навесов, балконов)... Концептуально другой дом — нет! В первую очередь из-за расходов времени.
Преимущество получат проекты с низкой себестоимостью. Это означает крупномасштабность, индустриализацию производства, типизацию. А также проекты с короткими сроками реализации.

Дмитрий Синочкин:

– Цены в Янино не собираетесь снижать?

Дмитрий Майоров:

– Таун-хаузы в Янино сейчас стоят 55 000 – 57 000 рублей за 1 кв.м, индивидуальные дома — от 68 000 за «квадрат». Это дешевле городской недвижимости и любого другого подобного предложения на рынке. Объективных факторов для снижения цены нет.

Дмитрий Синочкин:

– Есть ощущение, что некоторые из больших индустриальных проектов, заявленных в пригородах в конце прошлого — начале этого года, будут отложены на более благоприятное время. Потому что такой проект на стартовом этапе требует денег, а у инвесторов деньги нынче считаны. В городе, вполне вероятно, при сокращении спроса мы получим и сокращение предложения. Это означает стагнацию: люди не будут покупать, пока не убедятся, что цена не падает. И все это время копится отложенный спрос. В пригороде будут развиваться те проекты индустриальной застройки, которые уже запущены, которые дешевле завершить, чем остановить. Но часть проектов может быть переориентирована с продажи домов на реализацию подготовленных участков. А это уже поле деятельности для «ТКДом-Гатчина» и других подобных компаний.

Антон Венедиктов:

– Юридическая составляющая сделок по приобретению коттеджа для покупателя заключается в трех основных моментах. Первый: каким образом компания-застройщик приобрела участок под строительство? Второй: что именно (участок, участок с проектом, участок с готовым домом) покупатель приобретает у застройщика? Третий: в какой момент (на каком этапе) клиент приобретает коттедж?
В плане прав застройщика на землю возможны несколько основных вариантов с различными модификациями. Земля может быть у него в собственности, если он приобрел ее у РФ или у субъекта РФ на аукционе, на торгах или по конкурсу; она может быть приобретена у частного собственника (юридического или физического лица) по договору купли-продажи, переуступки прав, по ипотеке и т.п. В этом случае покупатель будет приобретать участок у застройщика по договору купли-продажи. Если застройщик получил участок в долгосрочную аренду, то покупатель сначала приобретает права по договору уступки права аренды, после чего будет по последующему договору купли-продажи самостоятельно выкупать надел. Свои особенности есть у варианта, когда застройщик получил участок в краткосрочную аренду на период проектирования и строительства поселка.

В зависимости от того, что именно приобретается: просто участок на территории поселка, участок с подрядом или же готовый коттедж, — возможны различные варианты взаимоотношений между покупателем и застройщиком.

В связи с многочисленными злоупотреблениями на рынке инвестиционного строительства специалисты оценивают участие физического лица в качестве соинвестора (долевого участника) в любых инвестиционных проектах как сделку, совершенную на полном риске покупателя.
Не меньше проблем и тонкостей связано с вводом построенного дома в эксплуатацию.

И в типовых проектах, и особенно при индивидуальном строительстве снизить риски поможет только грамотное юридическое сопровождение.

Светлана Невелева:

– Мы строим дачные коттеджные поселки, дома для временного проживания. Сейчас на первый план выйдут ликвидные проекты, они получат вторую жизнь. Те проекты, мимо которых покупатель сначала прошел, подумав: «А вот сейчас на рынок вылезут еще десять красавцев». Новых «красавцев» на рынке пока больше не будет. Придется обратить внимание на уже существующие.

Сложно говорить об индивидуальности типовых проектов в масштабных поселках для постоянного проживания. Наша история и попроще, и поинтереснее для покупателя. Единый архитектурный регламент вовсе не означает, что получатся одинаковые спичечные коробки, поставленные на футбольном поле, что мы не учитываем видовые точки, стороны света, дороги, въезды на участки, приватные зоны и так далее.

Мы не можем говорить о типовых решениях, потому что работаем не на бетонной площадке. Даже типовое решение, вписанное в ландшафт, приобретает индивидуальность. Единый регламент — это общая форма, черты, которые создают красивую картинку. При этом дома могут быть абсолютно разными. Такие решения присущи проекту, который реализует сейчас компания «Стинком». Генплан поселка «Гармония» предполагает мини-кварталы в пяти разных архитектурных стилях. Каждый человек может найти вариант для себя — либо доступный, либо достойный.

В кризисной ситуации основные проблемы будут у поселков, которые предлагают готовые дома «под ключ». Для их реализации нужна очень платежеспособная публика. Такие проекты держались (в том числе) на ипотечных программах.

Проект, который представляем мы, менее подвержен влиянию кризиса.

Что касается земли в Ленобласти, падения цен не будет. Месяца через три цены на стройматериалы упадут, и дом можно будет построить дешевле. Земля с магистральными монопольными коммуникациями не подешевеет. Возможно, еще и подорожает.

Изменился портрет покупателя. Если еще месяц-полтора назад клиенты мечтали о своем кусочке пляжа, о виде на озеро и о белке, пробегающей по сосне, то сейчас появились покупатели, которые хотят сохранить свои сбережения.

Земля с коммуникациями — самая твердая валюта.

Раньше не было культуры загородного домостроения, не было рыночно взвешенных стилистических предпочтений. Строили либо странные дома, либо финские. На сегодня у каждой уважающей себя компании есть огромный каталог типовых проектов. Из них можно выбрать.

Дмитрий Синочкин:

– Будем подводить итоги. Я надеюсь, что через год на такой же выставке нам не придется обсуждать архитектурные особенности шалаша и дизайн землянки...