Параметры

Элитные объекты загородной недвижимости в первую очередь характеризуются эксклюзивным местоположением. Традиционно это Петродворцовый, Пушкинский, Приморский и Курортный районы Петербурга и Выборгский район Ленобласти. В последнее время активно осваиваются фешенебельные места во Всеволожском районе и некоторые участки Приозерского.

Важную роль при этом играет транспортная доступность поселка, его расположение в радиусе 10–50 км от города. Но есть и исключения, например поселок Lakes'berry Club, расположенный в 90 км от Петербурга в Приозерском районе. Рядом с комплексом непременно должны быть водоем или лес, нетронутый вырубкой. В проекте «Репинская усадьба» (Выборгский район) предусмотрен собственный парк площадью 6 га. Правда, и стоимость доли в общей совместной собственности составляет для каждого владельца коттеджа в «Репинской усадьбе» почти 1,5 млн рублей — за комфорт приходится платить! В проекте «Лукоморье» площадь парка — почти 15 га.

В качестве соседей отлично выглядят дворцово-парковые ансамбли Стрельны, Пушкина или Павловска. Покупатели со средствами предпочитают жить среди красот, природных или рукотворных. Последние, пожалуй, даже более «надежны»: если царские парки государство еще охраняет, то насчет лесов Карельского перешейка этого с уверенностью сказать нельзя. В качестве удачного примера можно привести проект «Михайловское», который находится примерно на равном удалении от Петродворца и Стрельны.

Элитный поселок должен быть сформирован и благоустроен в соответствии с лучшими традициями отечественной или зарубежной архитектуры и ландшафтного дизайна. Для покупателей важно, чтобы проект был создан известным архитектором. Они ждут эксклюзивных архитектурных решений при строительстве дома и готовы за это платить.

Как правило, основным строительным материалом в элитном домостроении является кирпич (на долю этого материала приходится около 40%), реже дерево, клееный брус (20%). В последнее время застройщики начали активно использовать газобетон (около 20%). По монолитной технологии строят еще порядка 20% элитных поселков. Крышу обычно выкладывают натуральной черепицей, хотя встречаются и менее пафосные варианты.

Оптимальное количество коттеджей в поселке, претендующем на «элитность», 30–60, так как одним из основных требований является социальная однородность жителей, что сложно организовать при большом числе домовладений. Бывают и исключения. Например, в поселке «Лукоморье» Всеволожского района запланировано 102 домовладения.

Средняя площадь коттеджа 280–400 кв.м, но в предложении могут быть и значительно более просторные варианты. Например, в комплексе «Северный Версаль» выставлен на продажу коттедж в 1200 кв.м. Правда, участок для такого огромного дома совсем небольшой — менее 25 соток.
Все более актуальным становится наличие на участке отдельно стоящего дома для прислуги. Активным спросом пользуются проекты, где для обслуживающего персонала предусмотрена гостиница.

В дорогом сегменте наиболее востребованы наделы от 20 соток. Это минимальная граница спроса. А если участок лесной — не менее 30 соток. Прослеживается тенденция к увеличению размера участка при элитном коттедже.

В Lakes'berry Club площадь реализуемых наделов с коттеджами составляет от 50 соток до 1 гектара. Это отчасти компенсирует главный недостаток поселка — расположение почти в ста километрах от города.

Элитные проекты обеспечиваются телекоммуникациями, насыщаются современными инженерными системами и оборудованием. Пристальное внимание застройщик уделяет безопасности. В частности, могут использоваться современная инженерная структура с единым информационным центром, охрана периметра техническими и электронными средствами, круглосуточное видеонаблюдение. Усиление охраны совсем не означает, что на участке должно быть трехметровое ограждение. Жильцы предпочитают высаживать по периметру своего надела живую изгородь и возводить изящные низкие кованые заборы.

Элитный уровень предусматривает автоматизацию и диспетчеризацию всех систем, вплоть до перехода к концепции «умного дома».

Инфраструктура должна быть максимально насыщенной. Проводя исследование покупательских предпочтений, мы выяснили, что помимо стандартного набора объектов (магазин, медпункт и пр.) более 80% покупателей хотели бы видеть на территории комплекса SPA-центр и бассейн, 80% — ресторан, 60% предпочитают иметь фитнес-центр, теннисные корты и небольшой супермаркет. Более 50% считают, что желателен детский сад.

Примером комплекса с обширной инфраструктурой может служить «Михайловское». Помимо уже привычных для класса «элит» салона красоты, бассейна, минимаркета и ресторана, предусмотрены частный детский сад и современный гостиничный SPA-комплекс, разработанный в сотрудничестве с «гуру» SPA-технологий — австрийской компанией Termarium.

Обязательно наличие собственной высокопрофессиональной службы эксплуатации.

Во II квартале 2006-го средняя стоимость 1 кв.м элитного коттеджа с учетом стоимости земли составляла $2723, во II квартале 2007-го она выросла более чем на 20% — до $3282, а в середине 2008–го — еще на 55%, в среднем до $5090. Общая стоимость элитного коттеджа сейчас составляет $1,5–1,8 млн. Один из самых дорогих лотов в поселке «Северный Версаль» стоит более $10,5 млн.

Портрет клиента

В принятии решения о покупке ведущую роль играет стремление покупателя переехать в более качественное и «статусное» жилье. Люди становятся более требовательными, знающими, меняется их образ жизни (например, в связи с ростом семьи); субъективные критерии элитности также корректируются. В структуре продаж объектов поселка «Михайловское» в 80% случаях причиной покупки служит улучшение жилищных условий. Соображения престижа — также сильный побудительный мотив. Важен социальный статус потенциальных соседей. Соответствие статусу в качестве одной из причин покупки называют более 50% покупателей «элитки».

Реже загородный дом приобретается с целью инвестиций. Это особенно характерно для покупателей из московского региона. На начальном этапе строительства «Михайловского», когда стоимость метра была ниже, проектом активно интересовались столичные покупатели. Многие из них планировали приобрести сразу несколько лотов. Мы решили отказать в единовременной покупке более одного коттеджа (чтобы не увеличивать риск долгостроя). В среднем лишь 10–12% покупателей элитных коттеджей впоследствии перепродают свою собственность.

Согласно нашим исследованиям, покупатели загородного элитного жилья в петербургском регионе — это мужчины (более 70%) в возрасте 38–50 лет, имеющие высшее образование. 90% — петербуржцы. Коттедж выбирают, исходя из района проживания: люди, живущие в южных районах Петербурга, предпочитают Петродворцовый, Тосненский и Пушкинский районы, «северяне» — Курортный, Выборгский, Всеволожский и Приозерский.

Почти все покупатели «элитки» — владельцы бизнеса, руководители крупных предприятий, топ-менеджеры известных компаний. Они умеют ценить время, им важно получать информацию о заинтересовавшем их проекте быстро, и только ту, которая им действительно нужна.

Отличительные особенности покупателей — уравновешенность, терпеливость, открытость и решительность. При этом состоятельные клиенты очень требовательны. Они анализируют каждую деталь, знают цену деньгам и относятся к своему капиталу очень разумно. Если они почувствуют, что могут получить скидки, то обязательно их добьются.

Тенденции

1. Стремление покупателей элитной загородной недвижимости к функциональной архитектуре коттеджа. Людей в большей степени начинает интересовать рациональность использования пространства, нежели пафос, размах или шик. Архитектура «без излишеств» — новый тренд на рынке, наращивающий свою актуальность.

2. Поселки класса «элит» начинают конкурировать с комплексами аналогичного уровня, которые строятся на других направлениях.

3. Снижение этажности строительства. Лестницы занимают довольно много места, и ими неудобно пользоваться семьям, где есть пожилые люди и дети. А развитие инфраструктуры в коттеджных поселках делает ненужным размещение в доме бассейна, сауны, бильярдной и т.д.

4. Увеличение спроса на поселки «по интересам». На Западе такие объекты (с собственным яхт-клубом, расположенные рядом с горнолыжным спуском, ранчо для увлекающихся охотой и конным спортом и т. п.) называют «хобби-хаусами». Человек приобретает не только дом, а целостную концепцию — некий элемент среды, в которой он будет жить, определенный стиль жизни и организации досуга, соседство с людьми со сходными интересами.

5. По нашим оценкам, в секторе элитной загородной недвижимости существует дефицит эксклюзивных мест под коттеджи. Большие участки ИЖС в организованном коттеджном поселении на расстоянии до 50 км от города, с холмистым лесным ландшафтом, рядом с водоемом почти невозможно найти. Поэтому рост цен на элитную загородную недвижимость продолжится.

Стоимость 1 кв.м коттеджа класса "элит" с учетом стоимости земли в зависимости от района, $/кв.м

Стоимость содержания коттеджей класса «элит» в организованных поселках
в зависимости от района, $/мес.

*Без учета коммунальных расходов (энергозатрат).

Распределение коттеджных поселков класса «элит» в зависимости от расстояния до города

Алексей Цветков, начальник отдела маркетинга УК «ПБЛ Холдинг»