- Андрей Николаевич, трудно принимался этот документ?

- Полтора года ушло на подготовку. Было противодействие, было непонимание. Первый вопрос финансово-экономического блока и глав администраций: а не много ли Фонд возьмет. Приходилось объяснять, что участок участку рознь. Если 12 соток по 3000 долларов за квадратный метр, то получится примерно миллион рублей. Комиссионные Фонда имущества - 100 000.

Землеустроительные работы и оценка обойдутся примерно в 80 000 рублей. Плюс еще себестоимость процесса (организация торгов). Плюс реклама: чтобы объект продать, надо же его еще и рекламировать. Мы не разбогатеем на этих продажах.

- Непонятна мотивация. Какой стимул у районных администраций передавать участки вам на продажу?

- Никакого. Все деньги от продаж пойдут в городской бюджет. Нет механизма, чтобы эти средства попадали напрямую в районы. Я думаю, придется провести еще одну "народную инвентаризацию" - уже в отношении земельных участков.

Пока в районах не сформируют список наделов, продавать нечего. Придется использовать административный ресурс. По 33-рп (передача аварийных домов на реконструкцию) тоже поначалу были проблемы. Целый год мы вели переговоры с главами администраций, опираясь на железную поддержку губернатора.

- Будет ли ажиотаж? Хватит ли "товара"?

- Ничего сложного в подготовке я не вижу. Мы спокойно могли бы продавать 50-100 участков в год. Однако чтобы эту тему раскачать, потребуется определенное время. Я не питаю иллюзий: вряд ли в первый год мы продадим более 20 участков. Все подготовленные территории уже нарезаны и проданы. Однако в Колпино есть такие зоны с участками, пригодными под ИЖС, в районе Усть-Ижоры большой задел. Сложнее ситуация в Выборгском и в Приморском районах... Хотя и там есть свободные территории: в Парголово, Левашово, Осиновой Роще.

Мы не собираемся завышать стартовые цены. Будем активно рекламировать торги, чтобы привлечь все слои населения. Будем думать над точечной рекламой (возможно - щиты у шоссе), потому что товар специфичный. Надо еще приучить людей к тому, что такой товар есть.

- С точки зрения продавца выгоднее продавать оптом или, наоборот, - придержать товар, чтобы не сбить цены?

- Думаю, продавать будем по мере готовности. Не надо сразу все. По две-три штучки в месяц - это нормально. Проблему доступного жилья таким образом все равно не решить. А вот проблему отдельных объектов в хороших местах - пожалуй, можно.

Тенденция удорожания квадратного метра жилья отражается и на загородной недвижимости, хотя и с некоторым опозданием. В полной мере мы хлебнем этого весной, я уверен.

Сегодня мы продаем полуразвалившиеся дома с участками. Фактически это участки под ИЖС. Цены на них в определенном смысле могут служить ориентиром. В южных районах это 3000-4000 долларов за сотку, в северных такого товара меньше, и он значительно дороже: и в два, и в три раза.
Мы полагаем, что участки будут нарезаны по 12-15 соток. Для элитного сектора это мало. Но мы не планируем объединять участки в крупные лоты. Более того - будем проводить торги в разные дни.

Чтобы сделать товар общедоступным.

К нам должны приходить два типа участков. Первый - незакрытые "клеточки" на территориях сложившейся застройки. Второй - новые кварталы, нарезанные с учетом дорог, общественных зон и пр. Но продаваться они будут не единым лотом, а в розницу.

- Это и не массовый продукт (его мало), и не элитный (площади не те). А тогда зачем? Обозначаем процесс?

- Мы следуем Земельному кодексу и пытаемся реализовать задачу, поставленную в проекте "Доступное жилье". Сегодня это более чем актуально. Хрущевка стоит 2700 долларов за "квадрат". Лучше взять ипотечный кредит и купить 12 соток в Лисьем Носу, построить каркасный дом - и в те же 100 000 уложиться. С точки зрения удобства жизни, капитализации, с точки зрения экологии - это сплошные плюсы.

Двадцать участков или сто - это все равно позитив. Пока никто не располагает информацией о потенциале этого рынка. Мы хотим привлечь население к этой ситуации. Аккумулировать информацию, чтобы подтолкнуть глав администраций.

Очень важно, что возникает альтернативное предложение. Что сейчас востребовано на рынке жилья в первую очередь? "Хрущевки", "корабли". Я бы на месте граждан не стал зацикливаться на малогабаритных квартирах низкого качества. А новый порядок предоставляет возможность выбора.
Быстро этот механизм не запустить. Но важно, что он создается.

Быть может, к концу года мы выйдем на 100 участков. Быть может, будет достаточно трех-четырех в месяц.

- Когда это станет не просто модным, а обычным и важным - жить на своей земле, в своем доме?

- Мне нравятся такие ландшафтные города. Я был в Стокгольме - там как раз преобладает малоэтажная застройка, а не сосредоточенные в одном месте высотные здания. Он больше Петербурга по площади, хотя значительно уступает по населению. В парках дома в два-три этажа. Тут же олени, косули, белки... Это хорошо, но добиться того же в Петербурге - практически нереально.
Я бы не предвосхищал события и далеко не уверен, что на этих торгах будет много участников... Для нас в данном случае процесс важнее, чем аншлаг. Мы коммерческая организация: есть товар, его надо красиво упаковать и продать. Но одно дело, когда мы продаем в центре дом под гостиницу, другое - когда мы удовлетворяем интересы среднеобеспеченных слоев населения. Можно же так разрекламировать, что придут спекулянты и купят, чтобы потом перепродать. Нам нужно, чтобы отреагировали местные жители: они самые первые покупатели.

- Где у нас главные резервы по земле: неиспользуемые земли, "промка", реконструкция, земли Минобороны и других ведомств? Какое из этих направлений приоритетно, куда будете двигаться в первую очередь?

- Больше всего возможностей заложено в сфере федерального неиспользуемого имущества, в первую очередь - военного. На второе место я бы поставил аварийный фонд, в том числе - частично заселенный, там, где есть какое-то небольшое количество нанимателей...

Полигоны, военные городки - эти резервы огромны, но здесь есть проблемы. Эти территории могут быть использованы для строительства, но вряд ли под ИЖС. Процесс изъятия этих земель весьма сложен. Военные ведомства решают проблему обеспечения личного состава жильем. И решают они эту задачу за счет передачи на конкурсах военного имущества. В первую очередь это бараки, которые никому не нужны, но бараки с участками. И это будут конкурсы, на которых инвесторы станут торговаться за право обеспечения инвестконтракта, за долю Российской Федерации, выраженную в квадратных метрах жилья для военнослужащих. Это может быть и пятиэтажка, построенная в том же городке, и квартиры, купленные в другом месте.

Но пока объект, который может быть выставлен на конкурс, находится на балансе военной части, мы не можем им заниматься. Для военных не имеет значения, ИЖС будет на участке, который попал на конкурс, или не ИЖС. Но им важно получить максимальную прибыль, чтобы инвестор передал Министерству обороны больше квартир. А ИЖС - это меньшие финансовые отчисления и соответственно меньше жилья для военнослужащих.
 

- Насколько вероятен масштабный вы-брос земли на торги, повлияет ли это на рынок жилья? Будет ли жилье дешеветь?

- С 1995 года я, что называется, "в теме". Рост цен на недвижимость идет постоянно. Возможны небольшие провалы, стагнация, но потом все выравнивается и снова вверх. Если Петербург претендует на звание европейского города, если сюда приходят крупные инвесторы, предприятия, гостиничные сети, то говорить о том, что подешевеют жилье, земля - вряд ли возможно.
На экономически развитых территориях цены на жилье растут, это мировая тенденция. Цены будут расти и у нас. Это неутешительно, но тем не менее.

Поступление новых территорий пока на цены не повлияет. Спрос настолько превышает предложение... Пока все резервы будут работать только на восполнение спроса.
Чтобы цены понизились, должен произойти глобальный кризис в российской экономике.

- Фонд имущества - структура государственная или частная? По ощущениям?

- Государственная. А я, скорее, ощущаю себя предпринимателем в государственной оболочке. Мы нашли некую золотую середину в этом процессе. Мы, еще работая с Валерием Назаровым, думали о том, как сделать рыночным процесс управления и передачи государственного имущества в частные руки. То, что Фонд имущества акционировался, помогло...

- Как вы лично относитесь к частному домовладению? У вас есть загородный дом?

- Мой дед попал в послевоенную программу, когда предоставляли участки. В 1950-м получил землю во Всеволожске, в 1953-м построил дом. Этот дом до сих пор стоит.

12 соток... Я до 12 лет прожил в 16-метровой коммуналке с родителями. Мы 14 лет стояли на очереди, получили двухкомнатную квартиру на Ржевке, в 137-й серии. Успели в последний вагон уходящего поезда - в 1984 году. Нам повезло...

Сейчас есть квартира и есть дом в Рощино, каменный, около 150 кв.м. Ездить далековато - час пятнадцать на дорогу.

- И, конечно, машина...

- Джип. Без автомобиля жить за городом невозможно. Вещи - в багажник, дети - в салон, по-другому никак. Но наши дороги - это кошмар! Валентина Ивановна планировала следующую акцию (за "народной инвентаризацией"): расскажи, где у нас плохие дороги.

Что творится на выезде из города по Приморскому шоссе - это ужас.

Хотел бы уезжать каждую пятницу, но это нереально. Работа, дочка в школе - остается только воскресенье. Сестрорецк, конечно, ближе, там есть и школы, и прочая инфраструктура, но 37 000 долларов за сотку - это не вдохновляет.

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН