ЭКСПЕРТНЫЙ КУРУЛТАЙ

Петр КОЗИН, генеральный директор ООО «РМС-Оценка»:

– Основной критерий, влияющий на стоимость жилья, — престижность района. В большинстве случаев это одна из самых важных мотиваций покупки. Выбор загородного дома отражает социальное положение покупателя, показывает уровень его успеха. На цену влияют и историческая, и архитектурная значимость объекта, и благоприятный социальный состав соседей, и близость водоема, и экология.

Расположение определяет выбор состоятельных клиентов, когда в качестве основного критерия используется имя того или иного объекта, престижность района. Самые известные и престижные места расположены в Курортном районе, востребован также север: Всеволожский, Выборгский районы. Возрастает интерес застройщиков к территориям южного направления. В оценке престижность местоположения, как правило, учитывается в рамках сравнительного подхода путем соответствующего подбора аналогов, сопоставимых с объектом оценки.

Владислав Мягков, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst and Young:

– Престиж — комплекс причин, физически не связанных с объектом. Объект около Константиновского дворца будет стоить дороже, причем покупатель понимает, за что он платит: обеспечена стабильность участка и гарантирована социальная инфраструктура. Можно быть уверенным, что близ Константиновского, к примеру, не построят свиноферму или не проложат дорогу. Аналогичная ситуация — по землям с утвержденным проектом планировки.

«Внешний износ» приводит к снижению престижа и соответственно цены. Скоротечный внешний износ, как правило, неисправим: владелец здания не может улучшить экологическую среду или предотвратить экономический спад в районе. Характерные примеры: увеличение шумовой зоны аэропорта, строительство вблизи дома транспортной магистрали или прокладывание железной дороги. Без утвержденного проекта планировки от этого не застрахован ни один (даже самый дорогой) поселок.

Нематериальные факторы в отчете об оценке учитываются только в том случае, если они относятся к группе объектов. Оценщики определяют ценовые параметры престижа сравнительным методом, сопоставляя стоимость аналогичных по физическим параметрам объектов. Рыночная оценка не работает в том случае, если дом уникален. Здесь уже все зависит от предпочтений покупателя — готов ли он платить за нетипичную особенность.

Такие особенности могут быть учтены при индивидуальных торгах — как, например, в моем случае с Мюнхенским аэропортом. Выкуп участков был принудительным, инициатива исходила от государства, и я отказывался переселяться, потому что с домом была связана семейная история. Стоимость дома была пересмотрена в судебном порядке, и я получил компенсацию, включенную в выкупную цену. Таким образом, оценочная стоимость повысилась из-за субъективных, индивидуальных факторов.

Николай Баринов, заместитель директора ГК «Аверс»:

– Понятие престижности многогранно. Можно различать престижность направления, окружения, отдельных поселков с определенным статусом соседей и социальной средой.
При прочих равных факторы престижа повышают стоимость объекта. Особенно они значимы для объектов премиум-класса.

Популярность места, особенности его истории — значимые моменты для составления отчета об оценке. Некоторые параметры престижности (например, расположение) учитываются по результатам анализа рыночных данных. Влияние субъективных факторов (к примеру, такого, как социальное окружение) определяется исключительно с помощью экспертных оценок.

Сергей Дмитриев, вице-президент Российского общества оценщиков:

– По существу (не в строго юридическом смысле) престиж можно рассматривать как вид нематериального актива. Это эмоциональная категория, она опирается на мнения большинства типичных покупателей. (Для кого-то стоимость объекта может определяться индивидуальными предпочтениями, но рыночную стоимость формирует именно большинство.)

«Рядом — дача влиятельного чиновника»: для одних это символ престижа плюс безопасность, для других — пробки на дороге при проезде кортежа.

Значимость престижа изменчива. Некогда Усть-Ижора была очень престижным местом (резиденция Меншикова и пр.), затем потеряла былое значение, в последние годы оно снова восстанавливается. Нечто подобное происходит с комаровским Академгородком.

Для корректного сравнения (чтобы выделить влияние престижа в чистом виде) необходимо подобрать максимально близкие по всем параметрам объекты, но на практике это сделать сложно.
В принципе, управляя общественным мнением, можно управлять и стоимостью активов, но это задача непростая, и ее решение требует больших затрат.

Дмитрий СИНОЧКИН, Александра НИКАНОРОВА