Специалисты полагают, что кредитование объектов в конкретных поселках перспективнее, чем развитие общей программы загородной ипотеки (рассчитанной на покупку отдельно стоящих домов). Автоматически отсеиваются заемщики с неподходящим залогом: доля банковских отказов в пригородном сегменте и так велика. По мнению Леонида Голубева, старшего менеджера по кредитованию компании «Петербургская Недвижимость», скромные объемы ипотечных сделок на загородном рынке объясняются не отсутствием интереса граждан и даже не недостатком программ. Спрос как раз высокий, и программ появляется все больше. А вот клиентов с подходящим для банка объектом залога очень мало.

Требования к залогу у кредиторов разные: одни рассматривают только объекты, построенные на земле, принадлежащей заемщику на праве собственности, других устроит и аренда на 49 лет (главное — чтобы срок аренды не истек до окончания выплат по кредиту). «Несколько общих критериев всегда есть, чтобы клиент не тратил время зря в поисках неликвида», — говорит Игорь Жигунов, член правления Городского Ипотечного Банка.

Но заемщик все равно теряется в деталях — требования банков не приведены к единой форме. Все кредиторы солидарны в том, что дом должен находиться в черте населенного пункта, чтобы была обеспечена возможность прописки, чтобы имелись условия для круглогодичного проживания (канализация, водопровод, электричество, отопление) и можно было проехать на машине.

Различны подходы к удаленности от города. Часто сотрудники не могут внятно объяснить, дома в каких районах они принимают в залог. Некоторые кредиторы не ограничивают локацию и берут на себя проверку далеких от города объектов. «Мы рассматриваем в качестве залога дома во всей Ленобласти, а вот что собой представляет дом как ликвидная единица на рынке — укажут оценщик и стройэкспертиза», — рассказывает г-н Жигунов.

РИСКИ СТАТУСА

Если дом не отвечает требованиям, и банк, и клиент тратят время зря: выезд для осмотра дома, экспертиза... При кредитовании коттеджей в конкретных поселках эта проблема снимается: дома проверены «оптом», и проблем меньше.

Такие программы пока единичны, потому что финансистам непросто найти подходящего партнера. Основная загвоздка — оформление прав на землю. Распространено пренебрежение инвесторов к юридическому делению «поселковой» территории на отдельные участки.

Более серьезная проблема — «неподходящее» целевое назначение земли, на которой идет застройка. Это грозит сделать залог неликвидным, или его стоимость существенно снизится.
Многие банки предпочитают брать в залог земли на территории с утвержденным планом застройки. Поселок, у которого земля оформлена по всем правилам, — большая редкость, да и проверка требует определенных затрат.

«За этот год к нам поступали предложения от десяти пригородных застройщиков на совместную программу по ипотеке, но мы отказали. Сложно найти поселок с юридически чистой землей», — рассказывает Виталий Демидов, директор по развитию розничного бизнеса Абслют-банка в Петербурге. Кстати, Абсолют-банк все же нашел подходящий поселок: до конца года он планирует запустить совместную программу на покупку коттеджей во Всеволожске (компанию-застройщика в банке пока не уточняют).

ВНЕКЛАССОВЫЙ ПРОДУКТ

Аналитики не пришли к единому мнению, на кого рассчитана ипотека коттеджей: в «Петербургской Недвижимости» считают, что ипотека актуальна и для эконом-, и для элит-класса. В АН «Бекар» придерживаются другого мнения. «В основном ипотека рассчитана на коттеджи эконом- и комфорт-класса. Все остальные покупатели изначально располагают деньгами для покупки второго жилья», — говорит Игорь Горский, директор по развитию компании «Бекар».

Элитные коттеджи в кредит — вариант для бизнесменов, которые не хотят выводить существенную сумму из оборота. Менее ответственное решение для таких покупателей — рассрочка (деление платежей на небольшой срок — обычно до сдачи поселка госкомиссии). Рассрочка предполагает гибкую схему выплат, что также актуально для собственников бизнеса. Продавцы охотнее соглашаются на ипотеку: деньги они получат сразу, а все остальное — уже проблема кредитора. Банки недоверчиво относятся владельцам бизнеса и в кредите могут отказать. Рассрочку обеспечивает продавец, отсюда и высокие проценты. К тому же либеральнее процедура оформления документов.

В развитии загородной ипотеки ощутимое участие принимают новые игроки петербургского кредитного рынка. К примеру, в Альфа-банке (на рынке ипотеки с сентября 2006-го) уже разрабатывают новые коттеджные программы. В любом случае еще очень далеко до той стадии, когда клиент, найдя подходящий коттедж, сможет выбирать кредитную программу. Пока ситуация обратная: потенциальному заемщику приходится выбирать объект, исходя из того, дадут ли на него денег в долг. И найти такой объект непросто.

Условия кредитования покупки строящихся и готовых коттеджей в Петербурге и Ленобласти

* По программе Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования работают Энергомашбанк, Выборг-банк, «Александровский», Петербургский социально-коммерческий банк, «Евротраст», Инкасбанк, Рускобанк, Санкт-Петербургский Индустриальный Акционерный Банк. Загородные филиалы остальных банков выступают в качестве «кассовых операторов».
** В скобках указан поселок, в котором банк кредитует дома на стадии строительства, и застройщик.

К СВЕДЕНИЮ:

В рамках реализации национального проекта за девять месяцев 2006 года на строительство и покупку жилья в Ленинградской области было выдано 770 кредитов на общую сумму 544 253 000 рублей. В том числе 635 займов выдал Сбербанк России, 16 — Промстройбанк, 9 — Абсолют-банк и 5 — Внешторгбанк.

По словам вице-губернатора ЛО Николая Пасяды, государство рассчитывает, что уже к 2010 году объемы жилищного строительства увеличатся как минимум на 26,6%, очередь на улучшение жилищных условий сократится до 7%, а ставки по ипотечным кредитам уменьшатся до 8% годовых.

P.S. В этом году российский Сбербанк справляет юбилей — 165 лет.
30 октября 1841 года (12 ноября по новому стилю) Николай I подписал первый Устав сберегательных касс. Позднее в Петербурге на Казанской ул, д. 7, в здании Опекунского
Совета открылась первая в России сберегательная касса...
«Пригород» поздравляет ветеранов финансового труда!

Александра НИКАНОРОВА