476
0
Дмитрий Синочкин

Рынок в стрессе

Цены на областные новостройки продолжают ехать вниз. Но это совсем не значит, что надо бежать и срочно покупать квартиру.

 

За месяц средние цены предложения в Ленобласти снизились на 1,8% — до 146 266 рублей за квадратный метр. Падение продолжается с апреля, когда был зафиксирован локальный максимум: 154 301 рубль за кв.м. Летом рынок поддерживали экстраординарные меры правительства по поддержке льготной ипотеки: субсидирование ставок, увеличение лимитов и т.д. Однако начало «частичной мобилизации» обрушило рынок: в столичном регионе спрос, по предварительным оценкам, сократился на 30–40%. В Петербурге и Ленинградской области девелоперы также говорят о спаде активности.

«Сейчас мы говорим даже не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки», — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1».

Начатые сделки завершаются; случаи отказов от покупки в связи с мобилизацией уже есть, но пока единичные. Но в целом рынок замедляется и становится на паузу.

Граждане едва успели адаптироваться к режиму СВО, как по ним бабахнули известием о мобилизации. По данным СМИ, срочно выехали из страны более 200 тысяч россиян; через границу с Финляндией покинули страну около 60 тысяч.

По итогам сентября падение спроса еще не заметно. В сентябре было зафиксировано 1494 сделки — примерно столько же, сколько и в августе. Но сравнение по кварталам уже дает тревожную картину. В первом квартале 2022 года была зафиксирована 8221 сделка в областных новостройках. (Для простоты сравнения будем пользоваться данными DataFlat.ru, а не Росреестра — Росреестр данные за сентябрь еще не подсчитал, но порядок цифр примерно тот же.) Во втором квартале — 3004 ДДУ. Реакция на СВО — падение в 2,7 раза. В третьем квартале — 4152 ДДУ. Рынок понемногу начал оживать и приспосабливаться, хотя результаты вдвое хуже, чем в начале года. Воздействие на спрос мобилизации станет видно в октябре.

Пока фиксируем. За год стоимость квадратного метра в ценах предложения увеличилась на 17,8%. По данным реальных сделок — на 25%. Проще говоря: стоимость лота с сентября 2021 по сентябрь 2022-го увеличилась на 2 млн рублей. Год назад средняя квартира в областной новостройке стоила 4,46 млн рублей, сейчас — 6,4 млн рублей. Правда, выросла средняя площадь: с 37,4 кв.м до 43,2 кв.м.

Из прилегающих к Петербургу районов цены в сентябре снизились во Всеволожском и Гатчинском, а выросли в Ломоносовском и Тосненском. Довольно значительное снижение в Гатчинском районе (4,6%) обусловили дешевеющие новостройки города Коммунар. Более других прибавил Тосненский, где ускоренно дорожает доступное жилье в поселке Федоровское. Всеволожский район по-прежнему находится на вершине ценового рейтинга (147 597 рублей за «квадрат»), а Тосненский пока что отстает (120 252).

За год цены выросли во всех популярных локациях, и более всего (62%) — во Всеволожске, что объясняется исчезновением вариантов в проблемном ЖК «Северный вальс». Город-курорт Gatchina Gardens уверенно удерживает ценовое лидерство: более 245 тысяч рублей за квадратный метр. Далее, с заметным отставанием, следует Кудрово — более 190 000. Более 170 000 — во Всеволожске. Рубеж 160 000 пройден в Гатчине, а 150 000 — в Девяткино, Мурино, Сертолово и Янино–1. В конце списка Романовка — там, как и в соседнем Щеглово, менее 105 000 рублей за квадратный метр.

Число объектов в продаже (в отличие от цен) последние два месяца растет. В августе оно увеличилось на 5,3%, в сентябре — на 8,5%. Всего сейчас в продаже 90 проектов. Постепенно сдают позиции Кудрово и Мурино.

За год доля области в структуре предложения в регионе уменьшилась по числу проектов с 26 до 22%, а по числу квартир — с 34 до 29%. Впрочем, на подходе «миллионник» в Лаголово, открылись продажи в ЖК «Ржевский лесопарк» от Группы ЛСР, так что предложение будет расти.

В текущей экономической ситуации и при стрессовом состоянии общества планы граждан по улучшению жилищных условий не выглядят первоочередными и неотложными заботами. Другое дело — наличные. 24 сентября наличный оборот вырос до 130 млрд рублей: люди снимали деньги в банкоматах, закрывали счета и пр. К концу недели спрос на наличку снизился до 110–115 млрд, но это все равно в разы выше нормы.

Важным фактором будет изменение условий по ипотеке. Уже есть случаи отказов в предоставлении кредита тем, кто может быть призван: банки считают мобилизацию дополнительным риском. Дума приняла закон о «кредитных каникулах» для мобилизованных, фактически перекладывающий заботу о возможных дефолтах на банки. То есть теперь и сами граждане не горят желанием подписывать обязательства на 25 лет, и банки не склонны рисковать, выдавая займы тем, кого могут мобилизовать. А ипотека обеспечивала до 80–90% сделок в новостройках.

При этом непосредственно жилищному строительству угрозы нет: большая часть объектов обеспечена проектным финансированием, их, скорее всего, достроят. Но с падением спроса и наполнения эскроу-счетов сроки завершения ЖК могут «поплыть».

Скорее всего, останется спрос на объекты в высокой стадии готовности. Впрочем, оценивать долю «оптимистов вопреки» очевидным обстоятельствам «Пригород» не берется.

 

Табл. 1. Динамика показателей первичного рынка, Ленобласть, розничные продажи

 

Показатель/период

Янв.

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь

Июль

авг

сент

Квартиры и апарты, шт.

2907

2273

3041

1333

712

959

1230

1428

1494

Кв.м по ДДУ

194 139

85 594

111 989

49 970

29 419

41 314

53 571

61 894

64 555

Ср. площадь, кв.м

37,4

37,7

36,8

37,5

41

43,1

43,6

43,3

43,2

Ср. цена лота, млн руб.

4,8

4,9

5,0

5,4

6,0

6,3

6,3

6,4

6,4

Ср. цена кв.м, руб.

128 255

129 855

135 989

142 254

144 590

145 332

142 553

146 883

148 472

Доля ипотеки

71%

75%

72%

74%

н/д

81%

86%

87%

89%

Выручка, млн руб.

10 063 

11 115

15 229

7108

4254

6004

7679

9 091

9 585

Данные DataFlat.ru (по розничным продажам)

 

Табл. 2. Динамика цен по территориям СПб и ЛО, руб./кв.м

               

 

Янв.

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

За мес.

За год

Спальные СПб

206 845

212 046

236 037

253 570

260 036

263 061

266 611

262 166

259 378

- 1,1

34,4

Область

133 262

135 863

153 507

154 301

150 389

150 652

151 119

148 950

146 266

- 1,8

18,4

Всеволожский

134 246

136 779

155 107

155 125

151 227

151 784

152 411

150 024

147 597

- 1,6

17,8

 Гатчинский

127 963

132 807

145 733

155 242

146 424

140 317

138 610

140 992

134 468

- 4,6

29,1

 Ломоносовский

121 526

121 875

124 932

127 870

132 003

130 247

127 480

129 469

132 071

+ 2,0

16,2

 Тосненский

82 622

86 075

100 010

116 407

115 530

114 690

113 871

116 802

120 252

+ 3,0

42,5

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга» и ж. «Пригород»

 

Табл. 3. Динамика цен на первичном рынке Ленинградской области (локальные зоны), руб./кв.м

 

 Локация

Янв.

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

За месяц

За год

  Бугры

126 855

129 326

149 138

145 904

143 752

143 847

143 589

141 088

140 000

-0,8

16,4

  Всеволожск

105 615

105 465

105 268

108 964

153 508

161 417

162 532

167 252

170 576

2,0

62,0

  Девяткино

135 391

135 448

155 759

158 591

159 008

158 844

158 653

158 717

158 941

0,1

48,1

  Кудрово

162 419

173 924

187 485

178 733

176 428

180 796

188 325

182 877

190 420

4,1

28,3

  Мурино

139 047

141 254

159 466

162 710

158 666

158 556

159 062

158 750

155 152

-2,3

16,8

Новосаратовка

145 985

147 504

166 543

156 833

145 499

146 700

148 448

142 229

136 826

-3,8

15,3

  Романовка

80 861

82 500

90 061

90 061

102 377

108 787

105 044

104 580

103 805

-0,7

33,9

Свердлова

88 798

91 792

97 836

114 266

112 600

117 602

111 616

111 563

114 250

2,4

47,8

  Сертолово

127 666

133 770

154 927

156 929

156 999

156 472

155 186

155 185

155 114

0,0

24,3

  Янино-1

134 689

139 836

154 786

152 392

148 673

151 893

153 363

152 174

152 762

0,4

15,9

Gatchina Gardens

215 386

221 571

244 961

245 800

245 800

245 728

245 800

245 730

245 730

0,0

29,2

  Верево

104 254

104 235

109 173

128 563

125 083

115 823

113 042

114 415

116 018

1,4

27,2

  Гатчина

126 753

122 295

134 896

154 352

156 034

157 188

164 006

163 329

163 580

0,2

43,0

  Коммунар

115 696

118 464

134 123

138 447

140 366

136 228

133 222

133 149

127 232

-4,4

11,7

 Новогорелово

127 867

129 573

132 003

137 338

141 458

142 746

142 909

143 521

143 537

0,0

20,8

  Новоселье

123 894

126 951

139 987

149 639

148 586

145 521

141 432

141 237

139 529

-1,2

16,7

  Федоровское

83 083

86 075

98 511

113 500

112 471

111 502

112 778

115 944

118 361

2,1

42,1

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга» и ж. «Пригород»

 

 

Табл. 4. Структура предложения по СПб и ЛО, %

 

  Территория

Сентябрь 2021-го

Сентябрь 2022-го

проекты

квартиры

проекты

квартиры

  Санкт-Петербург

63

57

68

59

  Пригороды

11

9

10

12

  Ленинградская область

26

34

22

29

           

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга» и ж. «Пригород»

 

 

Табл. 5. Структура предложения в Ленобласти, %

 

  Район

Сентябрь 2021-го

Сентябрь 2022-го

проекты

квартиры

проекты

квартиры

 Всеволожский

66

92

64

91

   Гатчинский

15

2

12

5

   Ломоносовский

10

4

13

2

   Тосненский

7

1

6

1

 Остальные районы

2

1

5

1

           

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга» и ж. «Пригород»

 

 

 

 

если понравилась статья - поделитесь: