Оказывается, все наоборот. Вице-премьер Марат Хуснуллин на днях заявил, что прирост объемов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) «должен составить порядка 60 млн кв.м к 2030 году». Тут, правда, нужен переводчик. К этой заветной дате правительство собирается вводить 120 млн кв.м жилья в год. ИЖС составит половину? Так уже сейчас — 55%... Или 60 млн — это именно «прирост»? Ну, неважно. Главное — в правительстве понимают, что муравей-частник дает на выходе больше метров, чем все крупные девелоперы, вместе взятые.

Генеральный директор госкомпании «ДОМ.РФ» Виталий Мутко, отдохнув от футбола, тоже взялся за ИЖС. «Потенциальный спрос на ипотеку на индивидуальные дома (ИЖС) в России может вырасти в ближайшие пять лет в шесть раз и достичь более 100 тысяч кредитов ежегодно». Казалось бы: процесс идет, дома покупают, участки застраиваются. Первая заповедь программиста: «Работает — не трогай!» — вполне пригодна и в строительстве. Но тогда к чему эти десятки тысяч чиновников, контролеров и регуляторов? Чем они так заняты? Обязательно надо трогать...

Основные направления госрегулирования известны. Производить домокомплекты на заводах; льготные кредиты давать только под заводские дома и стандартные поселки, строить желательно в кредит: проектное финансирование — для застройщиков, ипотека — для покупателей. И государство не внакладе: в этом году Сбербанк заработает на кредитах более триллиона и половину отдаст в казну — в виде дивидендов. Есть, правда, сомнения в том, что граждане ломанутся покупать стандартные дома и так уж будут рваться жить в стандартных поселках. Поэтому главная угроза — запрет на частное строительство помимо банковского финансирования и эскроу-счетов. (Как в «долевке».) Напрямую эта идея пока не декларируется, но в кулуарах ее уже обсуждают.

Есть и косвенная польза. «Если у человека есть свой дом и кусочек земли, он никогда не станет коммунистом. (И либералом тоже. — «Пр.») У него просто не будет времени. Домовладельцы не устраивают забастовок», — говаривал Билл Левитт, знаменитый девелопер, придумавший «левиттауны» — тысячи одинаковых домиков на бывших картофельных полях.

Дистанция в 10 лет

Активный загородный рынок стартовал в начале «нулевых». Есть резон сравнить и посмотреть: что изменилось?

Количество коттеджных поселков изменилось не то чтобы радикально: плюс 40%. Сейчас вместе с новыми очередями в ранее сданных проектах начитывается 460 объектов, десять лет назад  — 328. Спрос на дома и участки в организованной застройке вырос существенно: с 2000–2500 сделок в год до 10 000 – 11 000. (Продажи в «старых» садоводствах и раньше не поддавались учету, и теперь их никто не считает.) Цены на готовые дома увеличились  на 60–70% (см. табл. 1). Доля участков без подряда несколько сократилась — с 83 до 78%, но остается доминирующей. Сравнивать напрямую цены на землю сложно. Согласитесь, уважаемый читатель, что участок в 100 километрах по старой Приозерке (2,5–3 часа) по 60 000 рублей за сотку и тот же надел, но по новой трассе «Сортавала» (1,5 часа), с газом у границ участка и с перспективой подключения оптоволоконного кабеля — это не совсем тот же самый объект? Пусть теперь он и стоит от 200 000 за сотку...

По сути, цены на землю догоняли общую инфляцию. Но не плавно, а скачками, в периоды высокого спроса, обусловленного внешними факторами. (Как в последние полтора года.) Генеральный директор ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин отмечает: «В городской черте цены на участки под частную застройку в этом году выросли на 33–35%. Примерно столько же составила официальная инфляция за последние пять лет, с 2015-го по 2020 годы, пока цены на землю стояли»... (Подробнее см. в разделе «Главное».)

По мнению Сергея Кулишева, директора по маркетингу компании «Славные Просторы» (КП «Изумрудный город», «Иннола-Парк» и «Виль-Парк»), наиболее заметные за последний период изменения — это увеличение доли тех, кто приобретает наделы для ПМЖ (до 80–90%), при этом статус участка (для садоводства или под ИЖС) стал менее важен. А вот наличие полноценной инженерии (желательно — включая природный газ и централизованное водоснабжение), наоборот, становится одним из ключевых условий.

Главный сюрприз на 10-летней дистанции — количество лотов в продаже практически не изменилось: 16 300 было, 16 200 стало. Хотя спрос вырос в несколько раз. 2000–2500 сделок фиксировалось в 2011-м; за 2020-й — более 10 000, в текущем году также будет более 10 000 продаж. Похоже, девелоперы научились гибко реагировать на изменения конъюнктуры: оперативно выводят новые лоты в периоды активного спроса, а держать на балансе «зависшие» проекты с вялыми продажами — незачем.

Динамика роста

Темпы увеличения количества частных домовладений в регионе действительно впечатляют. В Ленобласти за три квартала владельцы поставили на учет 10 323 дома ИЖС — вдвое больше, чем за девять месяцев 2020-го (5033). Эти показатели почти в три раза превышают цифры за январь-сентябрь 2019-го (3596 объектов ИЖС). И это уже не «старые запасы» (постановка на учет когда-то давно построенного), а в основном именно новое строительство.

Новые частные дома становятся просторнее. В 2019 году их средняя площадь составляла 137,7 кв.м; в 2020-м — 131 кв.м, в 2021-м — 146 кв.м.

Правда, эта тенденция вряд ли получит развитие: с ростом стоимости стройматериалов и работ владельцам участков так или иначе придется экономить, новые домовладения, ввод которых мы увидим в будущем году, станут компактнее.

В садоводствах тоже активно строят. Заметим: Росреестр фиксирует только те постройки, которые регистрируются в качестве жилых, то есть пригодные для круглогодичного использования. Жилых домов на садовых участках возводят в 2,5–3 раза меньше, чем ИЖС: за 9 месяцев — 2977 домов общей площадью 318 079,4 кв.м. И площади в садоводствах (в среднем) поскромнее: 107 кв.м. Участники рынка говорят, что бум частного строительства — позади, многие откладывают возведение построек на следующий строительный сезон. По данным Дмитрия Новосельцева, председателя правления компании «1-я Академия недвижимости», сразу после покупки начинают строиться лишь 20% владельцев.

В городской черте за год возводится (в среднем) от 700 до 1000 домов ИЖС, в основном в Пушкинском, Курортном, Петродворцовом и Красносельском районах. В прошлом году случился провал: всего 372 новых дома. Хотя и в Курортном, и в Пушкинском есть вполне пригодные для частной застройки зоны. Но, к примеру, продать полгектара под апарт-отель можно гораздо выгоднее, чем под два-три частных дома...

В целом: если у государства не дойдут руки до масштабного регулирования, перспективы частного домостроения выглядят вполне благоприятными.

Фото: Строится дом HONKA

Табл. 1. Показатели рынка коттеджных поселков

Данные ж. «Пригород» и КЦ «Петербургская недвижимость»

Табл. 2. Динамика регистрации домов ИЖС в Ленобласти

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Ввод домов ИЖС в Петербурге, 9 мес. 2021 года

Данные Администрации СПб

Табл. 4. Динамика ввода домов ИЖС в Петербурге за 9 мес., по годам

Данные Администрации СПб