Столица выдыхается

В Подмосковье сделок на рынке загородной недвижимости в сентябре оказалось на 30% меньше, чем в мае. Причины: отмена режима самоизоляции, частичное открытие границ и начало учебного года.

Всплеска интереса к «загородке» из-за слухов о второй волне пока нет, отметил Дмитрий Таганов, аналитик «Инком-недвижимость».

Видимо, так, но сама постановка вопроса интересна. То есть: будет вторая волна — и все снова ломанутся в леса?

В целом по столичному региону, по оценкам «Миэль», суммарные продажи с мая по август выросли на 30% (по сравнению с тем же периодом прошлого года).

Причем основной спрос пришелся на вторичку. Что и понятно: не ждать же, пока построят. Наибольший интерес, по данным московских аналитиков, вызывали готовые коттеджи площадью 150–200 кв.м на участках 15–20 соток, по цене от 12 до 20 млн рублей.

Впрочем, и дачи на шести сотках в радиусе 100–130 км от столицы уходили вполне успешно.

При этом средние цены, несмотря на ажиотажный спрос, почти не выросли. Покупатели не хотели переплачивать, продавцы, наученные горьким опытом шестилетней стагнации, не рисковали задирать цены, чтобы не спугнуть клиента.

Спрос на аренду в столичном регионе за 8 месяцев увеличился почти на 60%. Средние ставки — на 30–50%.

Труба пониже, дым пожиже

Петербургский рынок, как правило, повторяет динамику московского региона, хотя и с некоторым отставанием по времени и не с такими резкими колебаниями.

Наиболее чувствительный и быстрый на реакцию сегмент — аренда. По данным РБК, спрос в петербургском регионе с началом эпидемии вырос в полтора-два раза, ставки — на 20–30%.

 По сведениям ЦИАН, средняя ставка аренды дома с участком (кроме элитных) в мае 2020-го составляла 70 000 рублей в месяц, в мае 2019-го — 58 000. Рост — 21%. По мнению аналитиков платформы Doubleyourrentalprofit.com, рост арендных ставок составил 30% и более.

(Заметим в скобках: статистические показатели в загородном сегменте позволяют лишь судить о динамике — растет аренда или падает; есть смысл торговаться и выжидать или лучше брать, что подвернулось.

Ориентироваться на конкретные цифры бесполезно: нет типового предложения, есть набор уникальных мест и ситуаций.)

Спрос на дома и участки в коттеджных поселках Ленобласти по итогам полугодия вырос чуть ли не на 50%:  3870 сделок против 2600.

Данных за третий квартал пока нет; осторожно предположим, что около 2000 сделок наберется. И по итогам года застройщики зафиксируют плюс 30 — плюс 40% к прошлогодним показателям.

Из важных долгосрочных тенденций отметим: стремление к компактности и функциональности домов (практически во всех классах); требование «городского» набора коммуникаций, включая приличный Интернет. Зато расстояние до города перестало быть критичным — дороги все же стали получше.

Вторая волна пандемии действительно может породить очередной кратковременный подъем. Но, похоже, включаются долгосрочные факторы, выдавливающие людей из больших городов.

Тут уже и грипп в строку идет, и развитие доставки, и дистанционное образование (со всеми оговорками). Спрос будет расти. Осторожный и рациональный.

Государственное безучастие

В конце прошлого года участники рынка возлагали надежды на господдержку. Минстрой заявил о программе развития ИЖС; Минсельхоз в 2020-м запустил масштабную программу поддержки села, важным элементом которой стала «сельская ипотека».

По бессмертному определению Виктора Черномырдина, «хотели как лучше, а получилось как всегда». Расходы почти в 140 млрд рублей (до 2024 года) на развитие сельской инфраструктуры и жилье для специалистов пока не утверждены Минфином.

«Сельская ипотека» работает, но совсем не так, как рассчитывали организаторы. 80–90% льготных кредитов (под 2,7–3%) идут совсем не на развитие ИЖС, а на покупку квартир в новостройках.

Банки привыкли финансировать типовой продукт, а частный дом — дело строго индивидуальное. Такой перекос создает дополнительные стимулы для молодежи — уезжать из деревни, пока не поздно и пока есть возможность.

Потому что в городе или поселке городского типа — работа и какая-никакая инфраструктура. А теперь можно еще и квартирку купить (если за 3 млн рублей — ежемесячный платеж составит около 13 000 в месяц).

Совсем тухлой выглядит программа поддержки домостроительных предприятий, выпускающих домокомплекты. Они работают, но далеко не в тех масштабах, на которые рассчитывали в Москве.

Мы полагаем, что загородный рынок будет определяться плавными и долгими переменами в общественном сознании, в корректировке представлений о безопасном и удобном жилье.

Возможно — с пересмотром круга общения и понижением ценности «прямых» социальных контактов. Ну, примерно как СПИД изменил представления о сексе.

Динамика цен на дома с участками (Ленинградская область).

Данные портала Restate.ru