460
0
Дмитрий Синочкин

Азбука управления

Фильм «Гараж» смотрели все. Вот представьте: все то же самое, только на природе. Это общее собрание членов садоводства.

Одному не нравятся размеры взносов, другой считает завышенными затраты на дорогу, третий уверен, что сайт садоводству ни к чему, четвертый предлагает обустроить вместо детской площадки спортивную, пятый заявляет, что на причал скидываться не будет, потому что у него и лодки-то нет. Исполняется хором.

И это еще мягкий вариант: без взаимных обвинений в воровстве общественных денег! Что тоже не редкость. «Пригород» писал о совершенно «тупиковых» конфликтах в СНТ «Надежда» (подделка документов, «липовый» устав), в СНТ «Красноармейское» (подделка документов, рейдерский захват садоводства) — таких историй десятки.

И мы решили спросить участников рынка: а какой вариант лучше? Когда в СНТ входят все собственники — или когда решения принимает ограниченный круг лиц (как правило, с участием девелопера)? Что становится причиной споров и как решаются возникающие конфликты?

 

Марат Таджибов, председатель правления ДПК «Приветное»:

– У нас в кооператив вступают все желающие. Есть и те, кто не хочет. Они также имеют право участвовать в общих собраниях, но голосуют лишь по ограниченному кругу вопросов (приобретение общего имущества, размер взносов и пр.). Правление работает с 2015 года, когда начались работы в поселке; фактически КП «Приветное» начал функционировать с 2017 года. У нас более 300 домовладений, более 50 домов уже построены. Взносы стали начислять с 2020 года, до этого затраты на эксплуатацию нес застройщик — компания «ПулЭкспресс». Ежемесячный взнос за дороги, охрану, вывоз мусора, обслуживание скважин центрального водопровода установили по нижней границе: 2150 рублей.

Важно, чтобы все расходы были прозрачными и обоснованными. Тогда и вопросов возникает меньше.

Поселок большой, поэтому есть проблема: сложно провести общее собрание. И помещение найти непросто, и кворум собрать. Об электронном голосовании знаем, но такое решение, опять-таки, может принять только общее собрание. К тому же пока еще многие к этой форме относятся с недоверием.

Конфликты, конечно, случаются: из-за посадки дома или бани слишком близко к забору, из-за нарушения правил соседства (громкая музыка и пр.) Но это все можно урегулировать в рабочем порядке. Сложнее с неплательщиками; некоторых просто не найти. Человек купил участок и не появляется. Ведем претензионную работу…

 

Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров компании «1-я Академия недвижимости»:

– В настоящее время в коттеджных поселках используются две формы управления. Первая: поселком управляет избранное на собрании правление. Как показывает практика, из-за отсутствия профессионализма и опыта такая форма наименее эффективна, но пока еще живет в поселках эконом- и комфорт-класса. Где всегда находятся безработные или пенсионеры, которые хотят «порулить», иметь зарплату и экономить на ежемесячных взносах. В таких проектах нет развития, а со временем начинается деградация из-за износа установленного при строительстве оборудования. В поселках бизнес-класса и выше жителям некогда самим заниматься управлением и эксплуатацией. И они нанимают УК.

Причины конфликтов: иногда — борьба за власть и рабочее место. Иногда решение по взносам принимается 2/3 голосов и становится обязательным для меньшинства, которое не желает платить. В итоге правление вынуждено обращаться в суды. Мировой суд —

около трех месяцев. Если решение опротестовано, нужно обращаться в районный суд. Рассмотрение дела в первой инстанции занимает около 6–9 месяцев, во второй — еще 3–4 месяца. Если у должника нет денег на банковском счету, то взыскать задолженность иногда вообще невозможно. По многолетней практике, реальное взыскание денег с ответчика занимает 2–3 года. При этом группа должников может объединиться с целью свергнуть действующее правление, прийти к власти и «обнулить» долги.

Причиной конфликтов также может стать нарушение регламента застройки или правил проживания в поселке. Например, собственник сдает дом в посуточную аренду, приезжают шумные компании, которые не дают жителям спокойно спать. Или

начинает разводить кур и петухов…

Обычно наведение порядка взваливают на УК, и она становится «цербером», против которого ополчаются нарушители всех мастей. Люди легко объединяются по принципу «против кого дружим».

Второй вариант: правление выполняет пассивную функцию и нанимает управляющую компанию. Или жители вообще не создают СНТ, а сразу заключают прямые договоры с УК. В этом случае обслуживанием занимаются профессионалы, а не дилетанты; кассовые разрывы прикрываются  деньгами УК; житель, не желающий участвовать в «целевой» программе, может этого не делать. Тогда смета делится только между желающими. Недостатки: нет механизма, который бы мог обязать жителя участвовать в оплате целевой программе развития.

 

Алексей Потапов, руководитель проекта «Ламбери»:

– У нас в поселке участие в товариществе обязательно. С этого начинается продажа дома. Первая бумага, которую подписывают будущие собственники, — «Правила проживания в поселке».

Конечно, есть трудности. Пока еще не все дома проданы, УК приходится сводить концы с концами, обосновывать стоимость услуг перед домовладельцами. Именно поэтому мы сейчас запускаем интерактивный сайт для наших жителей, чтобы более оперативно общаться и получать обратную связь. Также развиваем рынок услуг: предлагаем стрижку газонов, кустов, мелкий ремонт.

В принципе, после продажи всего комплекса, включая малоэтажку и коммерческие здания, мы планировали продать и УК. Это вполне может быть рентабельная деятельность: у нас в поселке есть котельная, очистные сооружения, продажа этих услуг стоит денег. Просто это не совсем наш бизнес.

 

Святослав Филиппов, девелопер проектов «Изумрудный город» и «Иннола Парк»:

– У нас в поселке «Иннола Парк» — «диктатура»: вступать никуда не нужно. Если собственник захочет, мы откажем. Мы не хотим устраивать «колхоз» и социализм, мы хотим, чтобы был порядок. Как и большинство собственников — они совсем не горят желанием вникать в текущие проблемы эксплуатации, им важен результат.

Новый закон о садоводах (217-ФЗ) вполне защищает права собственников и четко описывает круг обязанностей правления. Для реализации целевых программ есть компенсационные платежи, любая прокурорская проверка подтвердит правильность их начисления.

Взносы снижаются по мере развития проекта: сначала была сумма 3950 рублей, потом 3150, 3050; сейчас 2400. Чем больше народу в поселке, тем ниже взносы. В этот платеж входят уборка, охрана, вывоз мусора, покосы.

Есть градация: владелец пустого участка платит 20%, если стоит бытовка и идет стройка — 50%, если стоит дом — 100%.

С собственниками общаемся через соцсети, так что на любые претензии реагируем оперативно.

В «Изумрудном городе» — другая картина. Это часть населенного пункта, зона ИЖС. Общие услуги есть (охрана, дороги), но заставить всех людей их оплачивать невозможно. («А пусть муниципалитет убирает».) Мы стараемся убеждать владельцев в общей пользе и стремимся работать максимально прозрачно.

 

Александр Царев, председатель правления компании «Росса Ракенне СПб»:

– Мы все управление в наших поселках после завершения проекта передаем в кооператив или товарищество; застройщик себе ничего не оставляет, ни сетей, ни общих территорий. Конфликты, конечно, бывают, по самым разным поводам: от содержания и правил выгула собак и до качества управления и величины взносов.

«Росса Ракенне СПб» обеспечивает услуги по эксплуатации. Если работа УК устраивает собственников, можем остаться. Но надо понимать, что работа управляющей компании — это не столько про прибыль, сколько про лояльность. Нам важны долгосрочные отношения с клиентами. Например, взносы в КП «Медное озеро» — 35–40 тысяч рублей в квартал. В эту сумму входит контроль въезда-выезда, уборка дорог, вывоз мусора и пр. Это, разумеется, без счетчиков.

 

Валерий Соколенко, генеральный директор компании «Лэндкей»:

– Мы принимаем собственников в товарищество, но не форсируем этот процесс. В поселке «Тай-Лэнд» — товарищество собственников недвижимости (ТСН), это зона ИЖС. В проекте «Горки-Лэнд» сначала было ДНП, сейчас — СНТ. Схему управления еще не выбрали, раздумываем. Чем больше народу в составе товарищества, тем сложнее. Людей ведь не переделаешь: им всегда кажется, что УК гребет деньги лопатой и тратит взносы на собственные нужды. Есть стереотипы, порожденные еще советским жилкомхозом, и бороться с ними очень сложно.

В зоне ИЖС всегда найдутся люди, которые будут рассчитывать, что муниципалитет займется и уборкой, и мусором. Их меньшинство, но они есть. Возникают и чисто правовые проблемы: имеем мы право ставить шлагбаум на въезде в поселок или нет? Это ведь часть населенного пункта. По умолчанию — ставим, это, в конце концов, вопрос безопасности, а не только комфорта.

 

Дмитрий Зюзин, генеральный директор компании «Терра»:

— У нас есть несколько небольших проектов ИЖС в Парголово и Осиновой Роще, а также коттеджный поселок «Зюзино» на Правдинском озере. Управление — не наш бизнес, мы этим занимаемся, пока не продан последний участок. Дальше уже собственники решают, какую схему выбрать. Но часто люди просто не стремятся непосредственно участвовать в управлении: собрания, протокол, кворум… Интерес к этой теме возникает, когда начинаются какие-то проблемы, когда приходит понимание, что без достижения компромисса решить вопрос не получится.

 

comments powered by HyperComments