86
0
беседовал Синочкин Дмитрий Юрьевич

Михаил Москвин: «Число проблемных объектов достигло пика и дальше будет только уменьшаться»

Который год строительная отрасль «живет в эпоху перемен»… То, что говорят и думают об очередной реформе в жилищном строительстве строители, мы публиковали неоднократно. Однако не менее важно понять, как это выглядит с точки зрения власти.
О том, как проходят преобразования, как решаются проблемы долгостроев, почему увеличивается доля ИЖС, мы беседуем с заместителем председателя правительства Ленинградской области Михаилом Москвиным.

– Насколько гладко (или непросто) идет в регионе реформа долевки (переход на эскроу)? Где обозначились «узкие места», какие моменты вызывают вопросы?
Насколько велик риск новых банкротств строительных компаний?

– По оценкам правительства Ленинградской области, прежним критериям соответствуют 94 из 110 застройщиков, работающих в регионе. Если же считать по строящимся площадям, то приблизительно 15 % домов нужно переводить на новые правила, остальные могут строиться по прежней схеме, по договорам долевого участия. Однако не все застройщики спешат подтверждать статус. Заключение
о соответствии критериям получили 64 застройщика из 94, остальные на стадии ввода, реализовали все объекты долевого строительства. А некоторые пока не подали заявления вовсе.
То есть большинство застройщиков предпочли заканчивать проекты по старым правилам. Это позволяет полагать, что переход получится относительно гладким.

– Если судить по публикациям, число проблемных объектов в области растет. Удается ли наладить взаимодействие с федеральными структурами (Дом.РФ, Фондом защиты прав дольщиков)? Могут ли потерпевшие граждане рассчитывать на федеральное финансирование долгостроев?
– Число проблемных объектов стабильно, достигло пика и теперь будет только уменьшаться. В области заключено 47 300 договоров долевого участия. В дорожную карту Минстроя включены объекты с 6453 ДДУ — около 15 %. Эта цифра стабильна. У нас есть три способа привлечения доноров. Первый — предоставление компенсационного участка по 107-му областному закону. Далее — меры, которые назвал губернатор в прошлом году: выкуп социальных объектов, строительство инженерии, скидки на подключения, отклонение от предельных параметров и так далее. Наконец, третий способ, который появился совсем недавно, — завершение долгостроя на бюджетные деньги, с использованием механизмов Фонда помощи обманутым дольщикам. С начала года более трех тысяч человек получили квартиры в объектах, где были задержки сроков.
Сейчас наше взаимодействие с Фондом вышло на финишную прямую: мы подсчитали все проблемные объекты с точки зрения целесообразности выплат компенсаций или достройки, создали свой региональный фонд и теперь уже (осенью, как и говорили ранее) выходим на достройку с помощью фонда. Но это не год и не два, так как принцип софинансирования очень ограничивает масштабы завершения проблемных домов.

– Какие объекты из числа областных долгостроев вызывают у вас наибольшую тревогу?
– Все. Раз объект попал в список долгостроев — значит, на нем есть серьезные проблемы, которые необходимо решать. Проще всего ориентироваться на государственную Единую информационную систему жилищного строительства. В ней собраны актуальные сведения по всем регионам, в том числе и по Ленобласти. И пока эти дома не будут завершены — повод для беспокойства остается.
Пути завершения таких объектов установлены федеральными законами о долевом строительстве, о банкротстве, а также постановлениями правительства РФ. В них определены основные механизмы помощи пострадавшим дольщикам.
Есть и некоторые другие варианты, также не противоречащие закону. Такой способ, как привлечение к проблемному объекту доноров-инвесторов, конечно, предпочтительнее, потому что не нужно тратить бюджетные средства. Но далеко не на всех объектах это возможно. Только там, где есть положительная экономика.

– Например, как в проекте «Аннинский Парк»?
– Я пока не уверен, что там действительно пришел инвестор. Насколько нам известно, сделка прошла без денег. Фактически компания «Квартал» (застройщик) обменяла свои обязательства по этому проекту на право возвести и продать несколько корпусов. Вот когда новый застройщик, фирма «Монолит», выйдет на площадку и начнет активное строительство — тогда ситуация станет понятнее.

– Давайте попробуем конкретнее. У вас лично за какие объекты сильнее болит голова?
– Позвольте уклониться от прямого ответа. Потому что нашу беседу очень внимательно будут читать дольщики. Назовешь одну площадку — и дольщики другого объекта подумают, что о них забыли. Этого хотелось бы избежать. Внимание будет уделено всем объектам, и в должной мере.

– Недостроенные дома таких компаний, как «Норманн», «Навис», «Главстройкомплекс», на слуху, о них постоянно говорят и пишут. А есть такие полузабытые проекты, как «Павловский посад» на границе города, в Тосненском районе…
– И этим проектом мы занимаемся. Там есть довольно активная группа: граждане хотят не просто достроить дома, но и заработать на этом. Мы не против, но вопрос упирается в землю. Чтобы оформить наделы на участников строительства, необходимо согласие муниципальных
и районных властей. Этот вопрос пока не решен, но мы держим его на контроле. Окажем содействие…
Но, повторю, на сегодня основной механизм — это банкротство неудачливого застройщика и использование средств из Фонда защиты прав дольщиков.

– Когда в Ленобласти закончатся проблемные объекты? И случится ли это вообще когда-нибудь?
– Понадобится несколько лет. Чисто технически эти вопросы можно было закрыть за два с половиной — три года. Но ключевой вопрос — финансирование. И из регионального, и из федерального бюджета. Сколько будет денег выделено на эти цели и в какие сроки, пока прогнозировать сложно.

– Похоже, наметились существенные подвижки в федеральном софинансировании социальных объектов и транспортной инфраструктуры. С чем это связано? Как сейчас распределяются затраты на объекты, которые станут вводить в этом и будущем году? Облегчит ли это положение застройщиков (может, к ним будут меньше обращаться с «социалкой»)?
– Мы в среднем тратим в год около двух миллиардов рублей на выкуп или строительство «социалки» на частных проектах КОТ. Это программы «Стимул», «Развитие современного образования»
и «Социальные объекты в обмен на налоги». В списке «Стимула» на этот и на
следующий год шесть — восемь крупных объектов. Мы продолжаем настаивать, что строительство социальной и инженерной инфраструктуры в частных проектах — обязанность застройщиков. Более того, мы выполняем поручение губернатора не выдавать новых разрешений на строительство, если у застройщика есть долги по «социалке». Так же, как это сделано в Петербурге.
Объем федерального финансирования зависит от того, насколько активно сам регион участвует в реализации федеральной программы. Проще говоря, чем больше субъект федерации вкладывает собственных средств в решение этих задач— тем больше ему дают.

– Время от времени федеральные чиновники, например заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, заявляют, что «социалку» и дороги должны финансировать регионы. На днях аудитор Счетной палаты РФ Юрий Росляк сказал, что стоимость жилья можно уменьшить, если застройщик не будет обременен дополнительными обязательствами…
– Если со строителей снять эти обязательства, они не снизят цену жилья, а просто увеличат свои доходы.
Чтобы регулировать цену квадратного метра, государство само должно строить. Как в СССР. Или как сейчас мы строим дома по программе расселения. Установлена цена: 41 000 за квадрат. За эти деньги мы и строим. Ранее было и 35 000–38 000.
Но это должна делать государственная структура или госкомпания. Тогда это можно регулировать.
У нас социальное государство. А решать социальные задачи на бизнес-основе сложно. Нужен баланс между рынком и государственными решениями.


– Насколько продуктивен диалог с «соседями» — администрацией Петербурга? Удается ли найти компромисс в спорных вопросах: строительстве метро, снятии части маршруток?
– Идет рабочее взаимодействие по приграничным вопросам, например, интеграция двух систем оплаты транспорта. Уже можно купить единый билет на петербургский транспорт и на электричку
в 30-километровой зоне от города. Постоянно увеличивается число маршрутов, где можно платить «Подорожником», уже все привыкли к свободному перемещению льготников. Мы заявляем в Минтранс совместные проекты дорожного строительства в приграничной зоне, продолжаются работы по проекту строительства метро в Кудрово. Цель — чтобы жители вовсе не ощущали границ двух субъектов.

– Похоже, в ближайшие годы в области сократятся продажи строящегося жилья, а в перспективе — и ввод готовых домов. Насколько важны эти показатели?
– Минстрой РФ изначально ставил перед регионом задачу к 2024-му вводить около 3,5 млн кв.м в год. Мы обсуждаем с ведомством эту тему. Наш уровень комфорта — 2–2,5 млн «квадратов» в год. При таком вводе мы сможем ликвидировать текущее отставание социальной инфраструктуры и не допустить формирование нового дефицита. В 2019-м планируется ввести 2,48 млн кв.м. С начала года введено в эксплуатацию почти 1,6 млн кв.м общей площади жилья, в том числе 516 250 кв.м — в домах ИЖС.
Тренд последнего времени — рост числа объектов ИЖС в структуре ввода в регионе, он стабильно превышает треть, и его доля увеличивается. Это говорит о том, что люди все чаще предпочитают вкладывать средства в загородные объекты: за сопоставимые деньги в пригороде можно купить жилье больше и комфортнее, а транспортная доступность пригородов (если сравнивать с пробками в новых районах) делает их более привлекательными.

– Каких результатов вы ждете от передачи полномочий по поправкам в генплан и ПЗЗ (и по принятию этих ключевых документов) от муниципалитетов на уровень КАГ?
– Комитет по архитектуре решил действовать поэтапно: с 2020 года взять на себя полномочия по Правилам землепользования и застройки, а с 2021-го — по генпланам. Потому что из госучреждения невозможно за пару месяцев сделать мощный проектный институт. В Петербурге есть НИПИ Генплана, в области был «Ленгражданпроект». Но его сначала акционировали, потом развалили и обанкротили. Теперь приходится восстанавливать эти компетенции.

comments powered by HyperComments