108
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Индивидуальность загоняют в рамки

Минстрой предлагает ввести стандарты в коттеджном строительстве. И тех, кто будет строить по стандартам (одобренные планировки, заводские дома и пр.), обещает поощрить финансированием инфраструктуры (через региональные власти), доступной ипотекой и даже проектным финансированием.
Возможно ли это? Насколько реально небольшим застройщикам рассчитывать на федеральные субсидии, договариваться с банками, строить на кредитные деньги?
Будет ли спрос на стандартные дома в стандартных поселках? Или наши покупатели все же больше склонны к индивидуализму?

Алексей Потапов,
руководитель проекта «Ламбери»:

– В самих стандартах я проблемы не вижу. В Великобритании, при всей ее кажущейся разно-
образной архитектуре, в основном использовалась как раз застройка по типовым проектам.
И это нисколько не испортило вид британских пригородов. Но у нас, похоже, этот закон писали под каких-то конкретных застройщиков. Потому что речь идет о распределении субсидий, а значит — о принятии субъективных, непрозрачных решений. Сомневаюсь, что до небольших застройщиков эти деньги дойдут, а вот «писанины явно добавится», как в анекдоте. Лучшее, что могли бы сделать власти, — не мешать развитию строительного рынка, а взять на себя функцию технического контроля строительных объектов. Хотя в развитых странах и эта функция отдана частным компаниям, аккредитованным государством. Такой контроль в частном домостроении способствовал бы строительству качественного жилья и увеличению гарантий его безопасности.
А вот возводить стандартные дома или какие-то другие — это уже выбор застройщика, его риски.
В конце концов, рынок должен сам отрегулировать эти моменты.

Наталья Осетрова,
руководитель проекта Gatchina Gardens:

– У стандартизации есть свои безусловные преимущества. Но и рынку, и покупателю нужны комплексные стандарты, которые учитывают прежде всего развитую инфраструктуру. Комфорт проживания складывается в первую очередь из инфраструктурных опций, начиная от объектов образования и заканчивая объектами семейного досуга, рекреации, доступного спорта
и занятости (обеспеченности рабочими местами).
Только на фоне разработанных стандартов территориального планирования можно четко классифицировать типы недвижимости и стандартизировать архитектурные решения.
Нет смысла применять стандарты домостроения, если нет понимания, какого класса инфраструктура развивается на той или иной территории. Любой стандарт напрямую зависит от портрета клиента, от этого же зависят финансовая модель, окупаемость, успешность продаж
и комфорт проживания семей. Стандартизация лишь архитектурных параметров — шаг в никуда.
При комплексном подходе развития территорий будет и спрос, и экономическая целесообразность, это позволит работать с финансовыми структурами.
Что касается небольших строительных компаний, то международная практика показывает: им наиболее комфортно работать там, где ключевой инвестор комплексно подготовил территорию к строительству.
Нашим покупателям нужен качественный продукт. Они не хотят рассматривать дом без учета инфраструктурных решений. Цвет фасада и архитектурные изыски больше не служат признаком индивидуального выбора.

Валерий Соколенко,
генеральный директор компании «Лэндкей»:

– Динамика продаж говорит о том, что людей больше интересуют участки без подряда. На них приходится 90 % продаж. Готовые дома не так привлекают покупателей, видимо, ограничивая их
в полете фантазии. А значит, индивидуализм все же присущ нашим гражданам.
Значит, и шаблонные дома не все воспримут с энтузиазмом. Сейчас при строительстве домов и так действуют нормы, основанные на СНиПах. Если министерство хочет ужесточить их и ввести четкие правила, касающиеся размера помещений, вариантов планировки и теплопроводности конструкций дома, тогда придется профинансировать застройщиков не только на словах. Подобное жилье идеально вписывается в концепцию эконом-класса, а значит, оно должно быть бюджетным. Уверен, что только приятная ценовая политика и легкая ипотека помогут реализовать кварталы одинаковых домов.

Светлана Московченко,
руководитель отдела исследований
Knight Frank SPb:

– Инициатива интересная, но как это будет воплощено в реальности, пока представляется
с трудом. Такой формат еще можно реализовать в городской черте, например в Пушкинском или Колпинском районах, где более прозрачная ситуация с коммуникациями и уже развита инфраструктура. А вот в областных районах пока эту идею трудно воплотить: населенные пункты сильно удалены друг
от друга, не развит областной железнодорожный и рейсовый транспорт (интервалы в основном рассчитаны на дачников), коммуникаций не хватает существующему жилому фонду, не говоря уже о новом, и с инфраструктурой есть определенные проблемы…
Безусловно, загородный рынок нуждается в доступной ипотеке. Но только ипотека и доступная стоимость домовладения не способны вывести рынок загородного домостроения в активную фазу развития. Необходим комплексный подход, который заключается в создании и развитии транспортной, социальной, торговой инфраструктуры. Иначе эти стандартные дома будут стандартно стоять в голом поле и стандартно использоваться только для сезонного проживания…

Андрей Бочков,
генеральный директор компании «ПулЭкспрес»:

– На сегодня инициатива Минстроя выглядит малоперспективной. Это связано прежде всего со структурой сделок: 90 % продаж в организованной застройке — участки без подряда. Покупатели хотят сами регулировать строительство, приспосабливая будущий дом под свои вкусы. Кроме того, они полагают (нередко — ошибочно), что при таком подходе объект обойдется дешевле. В дорогом сегменте потенциальный спрос на готовые дома выше. Но в этой категории слишком велик риск не угадать, что именно понравится потенциальному клиенту.
И условия по кредитам сегодня не слишком интересны для покупателя. Банки предлагают различные схемы, но клиент охотнее договаривается о рассрочке с застройщиком.
Кроме того, в нашем регионе мало предприятий, готовых выпускать типовые домокомплекты: этим занималась группа «Содружество», есть такие предложения у СК «Русь»… Но и в типовые проекты покупатель, как правило, хочет внести изменения, и не факт, что это будет соответствовать условиям банка и стандартам федеральной программы.

Ольга Колганова,
директор по маркетингу
компании «Хун Фу Новый Сити»:

– Стандарты коттеджного строительства — новость без новости. Единство архитектурного стиля, нормы по заборам, высоте и площади сопутствующих построек давно существуют в организованных коттеджных анклавах. Каждый выбирает по себе, по своим возможностям или заблуждениям. Вся прелесть загородной жизни — в ее многообразии, возможности выбора и образа объекта, и сроков его реализации. Не вижу смысла законодательно определять размеры кладовок.
Стандарты качества строительства (СНиП, СанПин и пр.), техусловия на подключение — и без того есть. Типовые планировки, домокомплекты, даже стандартные дома — давно свершившийся факт.
Качество объекта (в том числе и правовое), экология места, культура совместного проживания — более ценные вещи для правообладателей. Другое дело, что у очень значительной части загородных угодий (дач, садоводств) до сих пор нет полноценного комплекта документов, а значит, они не выдерживают существующих норм, и вовлечение их в оборот происходит непригодными для кредитования способами.

Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров
«1-й Академии недвижимости»:

– Если стандарты не будут обязательными, к этой инициативе можно отнестись положительно.
Одобренные стандартные проекты станут проходить дополнительную экспертизу, что даст гарантии и покупателю, и застройщику. Это касается продуманности планировок и технологий строительства, их соответствия отраслевым нормативам, в том числе противопожарным, санитарным, экологическим и т.п. Такой подход сэкономит застройщику время, средства и силы.
Проектное финансирование (теоретически) могло бы стать для отрасли серьезной поддержкой со стороны банков. Но на практике его очень трудно получить. Если «стандартный» подход облегчит возможность получения проектного кредита, застройщики смогут быстрее
и увереннее строить дома. Если региональные власти реально получат возможность финансировать создание инженерной инфраструктуры, это позволит существенно понизить цену на коттеджи (процентов на 20 %). А также сильно снизит риски девелопера по инвестициям
в создание инженерной инфраструктуры.
Программа должна быть нацелена на поддержку малого и среднего строительного бизнеса. Без нее сейчас небольшие компании уже не могут возводить многоквартирные дома из-за внесенных изменений в ДДУ, введения эскроу-счетов. У них нет ни свободных средств (1–1,5 млрд рублей), необходимых для строительства многоквартирного жилого дома, ни обеспечительного залога (активов), превышающего размер кредита в 1,5 раза. Небольшие застройщики не могут
в рамках проектного финансирования сразу заплатить 25–30 %, т.е. 300 млн рублей.
Для них остается только коттеджная застройка, где речь идет об инвестициях 100–150 млн рублей, или сооружение зданий промышленного назначения.
О покупательских предпочтениях уверенно судить сложно. Безусловно, всегда найдется покупатель, который захочет купить стандартный дом в стандартном поселке (яркий пример — Белоруссия, там в основном такие поселки и строят). Это сегмент эконом- и комфорт-класса. Приоритет — ценовая доступность. А если еще и место удачное, с хорошей транспортной доступностью и с социальной инфраструктурой, тогда точно будут покупать.
К индивидуализму склонны более состоятельные покупатели, сегментов бизнес-класса и выше. Там возможны стандартные дома с хорошей продуманной планировкой, но шансов их продать меньше.Скорее всего, государство, вводя программы поддержки, будет ориентироваться на массового потребителя, а не на средний класс, который тает, и уж тем более не на состоятельную прослойку общества.

Святослав Филиппов,
девелопер проектов «Иннола парк» и «Изумрудный город»:

– Небольшие застройщики смогут рассчитывать на такую поддержку только в случае скрупулезно и четко прописанной программы взаимодействия. Если в условиях будет какая-то неточность — тогда на любом уровне могут возникнуть препятствия.
Массовое строительство стандартного односемейного жилья может начаться только при поддержке спроса — например, в виде субсидированных кредитов.
Если девелоперы смогут строить какое-то аккуратное, недорогое (пусть и стандартное) жилье, и оно будет по цене сопоставимо с городскими квартирами —  потребитель окажется перед выбором. Сегодня фактором такого выбора нередко становятся приемлемые ставки по кредитам на новостройки. Загородные комплексы по этому параметру проигрывают. Спрос может переориентироваться на загород только в том случае, если площадь односемейного жилья (при сопоставимых ценах) будет больше, а условия по ипотеке — такими же.
 

Сергей Балуев,
директор по продажам
компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

– В теории стандарты помогли бы сделать строительство загородных домов более прозрачным для банков и подходящим залогом при ипотеке. Банкам будет легче понимать, подходит ли дом под ипотечную программу, а клиентам — проще получить кредит.
Введение базовых критериев для домостроения — это путь к повышению качества продукта, безопасности и ликвидности. Руководство Минстроя говорит о том, что стандартизировать как раз планируется наличие набора коммуникаций в доме, требования к теплопроводности, противопожарные нормы. Инициатива государства не в том, чтобы уравнять всех и убить индивидуальность, а в том, чтобы регулировать рынок, сделать его более цивилизованным и привлекательным как для клиента, так и для финансирования банками.
В теории хорошо, если дома начнут строить по стандартам, курировать качество станет технадзор, а каждый объект будет иметь техническую документацию и проходить экспертизу.

comments powered by HyperComments