100
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Горячая осень

Информационный поток густеет независимо от состояния рынка. Сам по себе. 
И в нем все труднее ориентироваться: найти действительно важное, не пропустить нужное, не потонуть в ворохе полурекламной шелухи.
Если наши скромные заметки помогут читателям «Пригорода» — 
мы будем считать, что поработали не зря.
► На сайте РБК 23 сентября — обзор «“Новая бедность” изменила отношение петербуржцев к жилью за городом».
Общие цифры понятны: число коттеджных поселков растет, особенно в зоне постоянного проживания; при этом число сделок остается (в лучшем случае) на прежнем уровне.
Сейчас на рынке загородной недвижимости представлены участки и дома 
в 350 проектах, еще 56 поселков возводят дополнительные очереди. Доля объектов на удалении до 40 км от Петербурга в 2018 году — 74 %, в первой половине 2019-го выросла до 80 %.
Опрошенные РБК эксперты уверены, что более половины покупателей загородной недвижимости ориентированы на переезд в коттеджные и дачные поселки для постоянного проживания. Во многом это объясняется не избыточным достатком, а, наоборот, ухудшением финансового положения горожан, которое в последние годы называют «новой бедностью». Подтверждением тому служит структура сделок: основная доля продаж приходится на участки без подряда, отмечают игроки рынка.
Оживление девелоперов связано с развитием транспортной инфраструктуры, в первую очередь строительством новых съездов с ЗСД и КАД. 
При этом девелоперов-новичков становится меньше… 
По мнению руководителя компании «Русь: НТ» Дмитрия Майорова, оживления на рынке загородной недвижимости можно ожидать, только если стабилизируется экономическая ситуация. «Чтобы люди инвестировали в недвижимость, у них должна быть уверенность... Как только она появляется, люди охотнее берут ипотечные кредиты, охотнее вкладываются в недвижимость, не откладывают деньги на черный день, а реализовывают их для достижения собственных целей. К сожалению, пока мы не видим подобных предпосылок», — резюмирует эксперт.
► «Новая газета в Петербурге» 25 сентября опубликовала весьма интересный материал: «Непригодное “пригодное для проживания”».
Жилой дом в Петербурге, на улице Лермонтова в Красном Селе, уже 17 лет числится объектом незавершенного строительства. Все эти годы там живут семьи военных.
Только треть здания считается достроенной. Формально там вообще жить нельзя, потому что дома как бы нет: стройка прекратилась в 2002 году, застройщик обанкротился, но в эксплуатацию дом так и не был сдан. 
Кстати, офицера нельзя уволить в запас, если он не обеспечен жильем. Вот у многих жителей дома на руках и есть такая бумага: «Обеспечен жильем, пригодным для проживания». В 2016 году военному ведомству удалось спихнуть ответственность за дом на Смольный. 
Теперь статус многострадального дома и его жильцов пытается установить Красносельский районный суд… Заседания следуют с интервалом в месяц; Минобороны в них не участвует.
 
► На сайте NSP.ru 25 сентября появилась заметка «Комаровские перспективы».
Госкомпания «Дом.РФ» продала 5,7 га в Комарово за 119,7 млн рублей.
Участок, расположенный между Приморским шоссе и Морской, Горной и Под-
горной улицами, купила Надежда Черкасова, учредитель нескольких компаний, аффилированных с ресторанным холдингом «Токио-Сити». Итоговая цена участка (его можно использовать под рекреационную функцию) — $1,9 млн — далеко не запредельная для этой локации. 
Например, на сайте РАД есть предложение: 1,2 га рекреации за $3 млн. Причем не на берегу залива, как у «Дома.РФ», а подальше. Наделы ИЖС на Школьной и Лесной улицах в Комарово продают по 650 000 рублей за сотку — втрое дороже. 
Рекреационная функция не слишком ограничивает нового владельца. На этой земле можно построить ресторан и базу отдыха, SPA-комплекс, апарт-отель или коттеджи под сдачу. Собственно, такие коттеджи можно использовать и для постоянного проживания: покупателей элитных домов редко заботят проблемы регистрации по месту жительства.
Холдинг «Токио-Сити» развивает несколько ресторанных сетей. В частности, владеет заведениями «Бахрома», одно из которых расположено на берегу залива, недалеко от приобретенного участка.
 
► «Банкротства среди застройщиков участились. С рынка уходят мелкие компании», — пишут «Ведомости» в выпуске от 23 сентября.
За восемь месяцев в России выявлено 133 застройщика-банкрота. Вместе они возводят 709 домов общей жилой площадью 2,95 млн кв.м.
Среди банкротов 2019 года подавляющее большинство — небольшие застройщики: у 103 в стадии строительства не более четырех домов (именно домов, а не жилых комплексов), отметили аналитики Рейтингового агентства строительного комплекса. В среднем жилая площадь этих строений не превышает 8000 кв.м. 
Эксперты, опрошенные «Ведомостями», указывают, что основная причина роста банкротств — в изменившихся с 1 июля 2018-го правилах для девелоперов: поправки в закон о долевом строительстве ужесточили требования к застройщикам, основным стал запрет на привлечение денег от дольщиков напрямую, все застройщики обязаны работать по банковскому сопровождению, а деньги должны перечисляться на расчетный счет в уполномоченном банке. Тогда аналитики прогнозировали, что эти правила вымоют с рынка в основном некрупные компании.
Портфели проектов у них небольшие, средств недостаточно, чтобы сформировать подушку безопасности и поддержать себя в сложные времена; банки настороженно относятся к небольшим застройщикам и неохотно их кредитуют. Кстати, именно по этой причине среди заявителей в делах о банкротстве так мало банков: 37 % обращений о банкротствах — от дольщиков.
 
► На сайте Zagorod.ru 20 сентября — обзор «Загородный рынок в начале осени: эконом-класс не в чести, эскроу на подходе». 
«Пока все внимание обращено на рынок городских новостроек, загородные девелоперы тихо и не спеша продают землю, заводят дружбу с банками, реализуют свои проекты. И все это вдали от дискуссий про сокращение ипотеки, снижение спроса, сложности с проектным финансированием. Они живут и работают в другой реальности». Не поспоришь. Мы видим рынок примерно так же.
По статистике экспертного бюро «Сперанский», летние показатели 2019-го оказались хуже, чем годом ранее. Падение составило 4 %. 94 % сделок — продажи участков. Средняя стоимость сотки — 199 000 рублей. 
В то же время, отмечают аналитики этого бюро, все больше продается дорогих участков. Сделка на 7 млн — уже не редкость. 
Кроме того, официальная статистика фиксирует снижение объемов ввода индивидуальных домов. В Ленобласти в январе — августе, по данным Петростата, построено 500 000 кв.м жилья — на 15,6 % меньше, чем за аналогичный период прошлого года. 
Впрочем, случаются и дебюты. 
Вышел в продажу поселок Oliki Verde («Олики Верде») в Ропшинском СП. Jensen Group запустила продажи в коттеджном посёлке «Сосновские Озера Forest lounge». В Мельниковском СП началась реализация наделов в КП Vuoksa Joky. В коттеджном поселке «Хутор YOHTA» можно приобрести участки с подрядом. Компания «Инпром» выставила на рынок участки в КП «Финская деревня ЮГ» в Гатчинском районе.
 
► В «Бюллетене недвижимости» от 18 сентября — статья «Кому принадлежит рынок недвижимости и кто его теряет».
Вопросы поставлены остро: как скоро искусственный интеллект убьет профессию риелтора и смогут ли агрегаторы стать хозяевами рынка недвижимости?
Всем, кто сегодня называет себя риелторами, придется капитально перестраивать мозги, полагает автор. 
Поводом для публикации стал вялотекущий (и уже привычный) конфликт между классифайдами и риелторами. К тому же крупные агрегаторы подняли цены на размещение.
В общем, «монополисты» показывают, кто здесь хозяин, а кто вскоре останется за бортом. 
С каждым месяцем классифайды становятся умнее, поиск — информативнее. Агрегаторы начинают предлагать свои инструкции, типовые договоры, дополнительные услуги в виде сервисов по проверке и онлайн-заявок на кредитование. Результат: потенциальные клиенты все чаще отказываются от услуг риелтора,
Прочитать материал стоит — не для того, чтобы соглашаться или нет, а чтобы получить информацию для осмысления непростой ситуации.
 
► На сайте 47 news — очередной зажигательный заголовок: «Полсотни качков, два “Майбаха” и одна из “Дома–2”. Продолжение шоу-выборов в Токсово». (Статья опубликована 13 сентября.)
В Токсовском совете — новые депутаты. В том числе — Екатерина Ковалева. Участница шоу «Дом–2». Как следует из теле-резюме: «25 лет, недавно развелась, никогда в жизни не работала и придерживается мнения, что женщину должен обеспечивать мужчина».
Прибытие было обставлено соответственно… «К лестнице подъехали сразу два “Майбаха” одной модели, — пишет корреспондент 47news, — Впереди — черный, второй — серебристо-синий. После их остановки вдоль машин образовался живой коридор из сильных мужчин. Из первой вылезло тело в белой рубашке с узором, а из цветного — та самая Ковалева…»
Жители хотели пообщаться — не получилось. Главу района Андрея Низовского притормозили на фейс-контроле у входа.
В общем, «Санта-Барбара». Как это скажется на текущей работе совета, на решении многочисленных проблем, связанных с переводом земель под застройку, с износом сетей и прочими скучными муниципальными делами — увидим.
 
► На портале Asninfo.ru 9 сентября опубликовано интервью с руководителем областного Росреестра Игорем Шеляковым: «Цифровизация помогает нам и нашим клиентам».
В Ленинградской области Росреестр ускорил сроки регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее. Тенденция объясняется ростом обращений в ведомство через электронные сервисы. Кроме того, сократились сроки регистрации прав при подаче документов через территориальные подразделения ГБУ ЛО «МФЦ».
«В целом сейчас — с учетом как физических, так и юридических лиц — 20 % заявлений о регистрации прав к нам поступают в электронном виде. Это неплохой показатель», — говорит Игорь Шеляков. 
Одним из факторов увеличения числа регистраций в первом полугодии 2019-го стала «дачная амнистия». Напоминаем: эта программа будет распространяться только на объекты, которые построены на участках под садоводства. 
Каких-то откровений в публикации нет, но прочитать ее стоит.
 
► На «Фонтанке» 12 сентября — еще один сериал о выборах: «Негодование и злость в Лисьем Носу».
Как и во многих других округах, выборы в Лисьем Носу всколыхнули старые проблемы. И речь даже не о многочисленных нарушениях, а о том, что «старая команда» всеми силами пытается остаться при власти. А счет к ней накопился длинный. Здесь и застройка пляжа дорогими коттеджами, и отсутствие канализации, 
и муниципальные контракты для «придворных» компаний.
Выборы давали какую-то надежду перевернуть это заскорузлое хозяйство. Похоже, итоги еще будут оспорены в суде…
 
► На сайте радиостанции «Свобода» 5 сентября опубликована статья «Вон из дома. Новая схема отъема недвижимости в Москве».
В столице появилась новая схема отъема жилья у собственников, которая позволяет выселять людей из любого дома. В основе схемы — мутная экспертиза, которую проводят аффилированные с администрацией фирмы. Дом признают аварийным; начинаются суды; жителям поступают угрозы… 
Пока схему апробируют на трех домах в районе Аэропорт. Три восьмиэтажных корпуса на Балтийской, 6, появились в Москве в 1961 году, дома построены по индивидуальному проекту. В следующем году они должны были идти на капремонт, но, судя по всему, кто-то решил, что снести — перспективнее: на освободившейся площадке можно будет построить не восемь, а 28 этажей. 
Кстати, ранее такой подход широко использовался в Татарстане. Сейчас в пра-
вительстве Москвы трудится немало чиновников из Казани… 
comments powered by HyperComments