192
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Закон подкрался незаметно

На 69 новостройках региона (30 — в Петербурге, 39 — в Ленобласти) запрещено заключать новые договоры долевого участия. И количество объектов, угодивших под запрет, с каждым месяцем будет расти.

Весь прошлый год, обсуждая поправки в 214–ФЗ и то, как они повлияют на рынок, строители и чиновники спорили о чем угодно: о требованиях к уставному капиталу, о принципе «один объект — один застройщик», о том, что отрасль уходит под контроль банков и т.д. А вот эту губительную «загогулину» просмотрели. Потому что она разнесена по двум законам.
Все просто. В новой редакции 214–ФЗ указано: если задержка с передачей квартир дольщикам составляет более полугода, администрация обязана направлять сведения в Росреестр. Далее: на основании этого уведомления Росреестр обязан отказать заявителю в регистрации ДДУ. Это уже требование закона о регистрации, 218–ФЗ.
В чем прикол: раз угодив в этот список, застройщик вряд ли сможет из него выбраться. Потому что для этого нужно, например, подписать допсоглашения СО ВСЕМИ дольщиками. А это чисто технически нереально (кто-то уехал, кто-то из принципа не согласен). Другой вариант: достраивать на собственные средства.
А откуда они у застройщика? Отдельные исключения возможны. Например, «УНИСТО-Петросталь» сейчас распродает активы, чтобы завершить ЖК «Тридевяткино царство» и «Чудеса света». Но ликвидные активы есть далеко не у всех. Третий способ — взять кредит в банке. Но какой вменяемый банк даст кредит проблемному застройщику? И проценты будут капать. Наиболее вероятный сценарий развития событий на таких объектах — запуск процедуры банкротства, передача объекта кооперативу из дольщиков и поиск нового инвестора. Это время (год и более); кроме того, долгостроев у нас гораздо больше, чем инвесторов.
Генеральный директор компании «Гранд-Строй» Владимир Сидоров (компания возводит ЖК Yolkki Village) подтвердил: да, продажи в первой очереди остановлены. (Во второй очереди задержка еще менее полугода, поэтому реализация квартир продолжается.) «Мы понимаем, что формально чиновники правы. Но просрочка может случаться по самым разным причинам, и такой подход способен привести рынок к коллапсу», — говорит г-н Сидоров.
Один из руководителей, попавших под запрет, высказался более категорично (на условиях анонимности): «Происходит убийство рынка. Да, у меня есть задержка по срокам. Но объект готов на 80%, и стройка шла. А теперь я не могу получить деньги по уже заключенным договорам, отправленным на регистрацию, не могу оплатить очистные сооружения и заказанные лифты; через месяц у меня с площадки снимут краны — за неуплату. На подходе уголовные дела за невыплату зарплаты. Единственный выход — банкротство».
«Наверное, люди, которые придумывали этот закон и эти ограничения, хотели изменить бизнес-среду, сделать рынок более прозрачным, защитить покупателей­ от ошибок, — говорит Аркадий Скоров, генеральный директор СК  “Дальпитерстрой”. — По мысли, по цели это все верно. Но, похоже, разработчики очень давно не были на реальной стройке и не представляют, что там происходит и отчего возникают задержки. Кроме того, они даже не попытались просчитать последствия. Что будет с объектом после запрета на регистрацию ДДУ? И с дольщиками? Их это совсем, похоже, не интересовало. Потому что единственный возможный выход из тупика — это банкротство. К сожалению».
Опрошенные нами застройщики полагают, что запрет на регистрацию приведет к взрывному росту числа обманутых дольщиков.
«Запретом на продажи мы поддерживаем тех людей, которые могли бы стать дольщиками. Но не стали», — возражает Михаил Москвин. Мы, естественно, поинтересовались: а что ждет тех, кто уже вляпался? Ведь для многих проектов «долевые» деньги были единственным источником финансирования стройки. По словам г-на Москвина, разработан (и уже отчасти используется) целый комплекс мер для поддержки проблемных объектов.
Губернатор Александр Дрозденко в своем инстаграмме, отвечая на вопросы дольщиков, опубликовал основные пункты этой антикризисной программы:

«Разрабатываем специальную программу для инвесторов/застройщиков, берущихся достраивать проблемные дома. Список открыт, инициативы приветствую — добавляйте в комментариях.
Основные предложения:
1.    Рассмотрение вопроса о включении в программу федерального выкупа “Стимул” и другие программы выкупа соцобъектов застройщика на любых площадках.
2.    Соцобъекты для проблемных кварталов строим за счет бюджета,
3.    Выкупаем встроенные помещения для гос- и муниципальных нужд: мировые судьи, МФЦ, кванториумы (центры дополнительного образования — “Пр.”) и т. п.
4.    Предоставление новых земельных участков по 107–ОЗ.
5.    Изменение критериев по программе “Светофор”.
(Скорее всего, речь идет о выкупе “социалки” за счет казны — вместо строительства за средства застройщика. — “Пр.”)
6.    Снижение стоимости подключения к инженерным сетям (компенсация сетевикам “льготных тарифов”).
7.    Рассмотрение вопроса об отклонении от предельных параметров строительства (этажность, плотность).
8.    Работа с разрешенными видами использования земельных участков.
9.    Внесение изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования.
10.    Благоустройство прилегающих территорий в рамках муниципальных контрактов (кроме частных земельных участков)».

Насколько эти меры будут эффективными, пока неясно. И чтобы они начали действовать, понадобится время. Но для того, чтобы компенсировать массовый обвал средних компаний, допустивших просрочку, средств в областном бюджете точно не хватит.
«Черный список» областных объектов опубликован (cм. «К сведению»).
По Петербургу пока известно лишь общее количество — 30 долгостроев. Очевидно, что запретить продажи должны на петербургских объектах «Норманна», в ЖК «Трио» от компании «Петротрест-Монолит», ЖК «Ленсоветовский» и «Вариант» от родственных структур «Титан» и «Ареал», ЖК «Охта-Модерн» и других. Ну и, конечно, долгострои, доставшиеся от ГК «Город» и ГК «СУ–155».
Сейчас в профессиональном сообществе идет разработка «поправок к поправкам». Есть предложение как-то дифференцировать нарушителей. (Поделить фирмы на совсем дохлые, полудохлые и относительно живые.) Другая идея — разрешить продажи юридическим лицам. (Например, для расчетов с подрядчиками.)

К сведению

Областные застройщики, которым запрещено продавать квартиры в проблемных объектах (данные на конец августа):
«Гранд-Строй», «Норманн ЛО», «Норманн», «Норманн-Запад», «Демидовский парк», «Стройлес», «МонтажСтрой», ИСК «ИнтерСтрой», «Вира», «Гринвич», «Элемент-Бетон», «ОНИКС», «Промстрой», строительная компания «Навис», «ЛенОблСтрой», «ЛенСпецСтрой», СК «Нева-Сити», «ТАРАФОРМ», «Интекс», «Финнранта Строй», «ПортЖилСтрой», «СТИ 25», «Петро-Инвест», «НСК-СтройПроект», «Ижорские просторы», «ОблСтрой 55», «СНВ Северо-Запад», СК «Козерог», «Мегаполис-Развитие», «Европейская слобода», «Альтаир-Инвест», «Альтаир», «ГлавСтройКомплекс», «ИК СУ», «Нев-Альянс-Строй», «Аквамарин», «Бригантина», «Айбер Звезда», «Айбер СКАЗКА».
 

comments powered by HyperComments