493
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Рынок готовится к заморозкам

Показатели рынка коттеджных поселков за восемь месяцев особого оптимизма не внушают. Объем сделок сокращается; спрос смещается в сторону участков без подряда и в зону ПМЖ; средний бюджет сделок снижается; увеличивается роль кредитования (прямых денег мало).

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», активность девелоперов снижается вместе со спросом.
С января по август застройщики вывели в продажу 28 поселков и семь очередей, общее число лотов — 3150, это на треть ниже, чем за аналогичный период прошлого года.
Более чем вдвое сократился объем предложения в ценовой группе «до 100 000 рублей за сотку»: в прошлом году — 1800 новых лотов за восемь месяцев, в этом — 800. При этом в группе «от 100 000 до 300 000» — небольшой прирост: 1800 в этом году, 1600 — в 2017-м, плюс 12%. В высоком ценовом сегменте (от 300 000 за сотку) объем нового предложения остался на уровне 2017 года.
Значительная часть проектов расположена не далее 80 км от города.
Новых проектов с домовладениями стоимостью до 6 млн рублей в этом году не было вовсе; в прошлом такие поселки, хотя и единичные, но все же появлялись. По мнению экспертов КЦ «ПН», рынок реагирует на снижение спроса на домовладения в наиболее доступной ценовой группе: вместо недорогих домов покупатели предпочитают приобретать более подготовленные участки в локаци-
ях получше. Возможно — чтобы затраты на строительство отложить на потом.
В высокой ценовой группе (бизнес-класс и элита) фиксируется рост числа новых проектов почти в три раза. Компания «Русь: Новые территории» открыла продажи сразу в двух новых поселках; заметный дебют — проект от «Росинжиниринг»: поселок «Образ жизни» привлек внимание и пользуется спросом.
По данным Knight Frank, число проектов в классе «А» увеличилось на 27%, а свободное предложение — на 9%. В классе «В» число поселков выросло на 11%, свободное предложение — на 8%. Надо учесть, что примерно с 2014 года предложение в дорогом сегменте почти не обновлялось, накопился отложенный спрос. И девелоперы, похоже, это учли.
Доля проектов, в которых предлагают участки без подряда, возросла до 84% (плюс 5%).
Объем спроса за восемь месяцев — около 2000 сделок. При этом всего лишь 5% сделок с домами (включая участки с подрядом) приходится на поселки для сезонного проживания (дачный формат); 95% — на поселки с возможностью ПМЖ, как правило — в 40-километровой зоне. Объем продаж участков в зоне ПМЖ увеличился на 6% и сейчас составляет 77% от общего числа реализованных участков.
Динамика продаж пока не радует: в 2016 году было заключено 4600 сделок, в 2017-м — 5300. Рост активности покупателей бизнес-класса, возможно, связан с необходимостью куда-то пристроить свободные рубли, подстраховаться от шалостей валютного курса.
Правда, специалисты экспертного бюро «Сперанский» рисуют более оптимистичную картину: общий рост продаж на 10%, причем в основном за счет реализации готовых домовладений и дорогих участков. Впрочем, расчеты этой команды опираются на данные информационного обмена, в котором участвуют около трети участников рынка.
О существенном летнем росте продаж говорит, например, и девелопер проекта «СувантоЯрви» Артем Чесноков.
Картина маслом: в целом рынок пережил потрясения 2014 года и понемногу адаптировался. Но макроэкономические факторы ему не перебороть. Главными рычагами остаются снижение реальных доходов населения, рост закредитованности граждан (кредитная нагрузка на домохозяйства растет вдвое быстрее номинальных зарплат), отсутствие уверенности в завтрашнем дне.

Светлана Московченко,
руководитель отдела исследований Knight Frank Spb:
– В высоком ценовом сегменте отмечается оживление покупательской активности по сравнению с прошлым годом. На рынок вышли новые интересные проекты, и в результате отложенный спрос был удовлетворен.
Увеличился срок рассмотрения и принятий решений как на первичном, так и на вторичном рынке. Сегодня современный элитный дом — это прежде всего престижная локация, эргономичная площадь и планировки, качественные отделочные материалы и благоустройство. Все это должно быть не сильно дорогим в обслуживании. Кроме того, покупатели стали более требовательны к предоставлению скидок и их размерам.
По нашим наблюдениям, покупатели объектов класса «В» стремятся выбрать дом именно в организованном коттеджном поселке, в вот покупатели, располагающие большим бюджетом (класса «А»), не всегда согласны на организованный формат и предпочитают либо клубный поселок, либо индивидуальный дом в хорошем обжитом населенном пункте. Для таких предпочтений есть причины. Во-первых, в сложившихся рыночных условиях новых интересных элитных проектов мало, а в существующих поселках много непроданных домов или домов, куда приезжают крайне редко. Безлюдность отпугивает покупателей. Во-вторых, многих не устраивают высокие эксплуатационные и коммунальные платежи. В-третьих, элитные покупатели не всегда согласны с регламентом застройки и регламентом жизни, например, когда не рекомендуют заводить крупных собак из-за отсутствия заборов между участками. Приезжие состоятельные покупатели, как правило, рассматривают организованные коттеджные поселки, а местные жители более ориентированы на индивидуальную застройку в обжитом месте.

Сергей Балуев,
директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»:
– Рынок стабилен, но сейчас наблюдается рост продаж, связанный с общеэкономическими причинами: разгоном инфляции, падением рубля, санкциями, ростом ключевой ставки ЦБ.
Безусловно, сберегательный мотив в текущем сезоне вышел на первый план. Кто-то выбирает недвижимость в качестве надежной инвестиции. Те, кто уже задумался о покупке, быстрее решаются на нее, так как общая экономическая ситуация влечет за собой рост ставок по кредитным продуктам и ипотеке. Пока еще не все банки официально объявили размер повышения. Из наших партнеров Локо-Банк увеличил ставку на потребительские кредиты на 0,5% годовых, банк «Санкт-Петербург» изменил условия по ипотеке на 0,25%, а вот Россельхозбанк заявил о значительном росте в 1,5%. В любом случае октябрь станет показательным, потому что ставки вырастут повсеместно.
В наших проектах доля сделок с привлечением ипотечных средств по сравнению с прошлым годом увеличилась в три раза.

Максим Хансен,
руководитель департамента загородной недвижимости ГК «Плюс»:
– В этом году рынок находится в состоянии умеренного роста, в основном — в высоком сегменте.
По сравнению с прошлым годом число сделок увеличилось, клиенты стали принимать решения быстрее, конверсия «показ/сделка» выросла.
Ситуация с падением рубля влияет на сегменты «бизнес» и «элит».
У покупателей в эконом- и комфорт-классах сбережения, как правило, в рублях. Рост в этом сегменте я связываю с переформатированием рынка и появлением более качественного продукта. Девелоперы стали более ответственно подходить к формированию концепции. На рынке появляются проекты с предложениями в различных ценовых сегментах в рамках одного поселка, поселки ИЖС без управляющих компаний, все чаще возникает ситуация, когда новый поселок выходит в продажу в локации, где средний чек относится к бизнес-классу, новый игрок устанавливает демпинговые цены и забирает весь спрос.
Число сделок с использованием ипотеки увеличилось на 7% — с 13 до 20% от общего объема сделок. Клиенты используют ипотеку все чаще, но, как правило, ее привлекают «профессиональные» покупатели (те, кто совершал хотя бы одну покупку на рынке недвижимости с использованием ипотеки), некоторые граждане, ориентированные на пригородный рынок, даже не знают, что загородная недвижимость во всем своем многообразии подходит под ипотеку.
Спрос на поселки для сезонного отдыха остался на уровне прошлого года, изменений практически не наблюдаем, все вышесказанное относится в основном к ПМЖ.

Артем Чесноков,
девелопер проекта «СувантоЯрви»:
– Лето по продажам получилось явно лучше прошлогоднего, осень — похуже. Особого спада по обращениям не наблюдалось, а вот переход в сделки сильно увеличился по срокам, да и сами сделки стали более растянуты по времени.
Загородными домами клиенты интересуются редко, чаще проявляют интерес к хорошей земле.
Девелоперы стали чаще использовать рассрочки, причем на большие сроки. Возможно, в перспективе мы увидим отказ от ипотек и кредитов в пользу рассрочек с минимальным взносом.
Разница между сезонным форматом и ПМЖ стирается, как, впрочем, и различия между ИЖС и садоводствами.

Валерий Соколенко,
генеральный директор компании «Лэндкей»:
– Положительной динамики на рынке загородной недвижимости не наблюдается последние два года — здесь царит перманентная стагнация. Мощный подъем российской экономики и укрепление рубля застали только зрители Первого канала. На деле все не так радужно.
Сегодня рынком правит покупатель, более претензионный и избирательный. От этого увеличивается срок принятия решения. Теперь можно точно сказать: покупка земли перестала быть инвестицией. Для вложений всегда есть студии в Девяткино, а загородную недвижимость покупают по любви и по необходимости: люди, которые четко решили переезжать. Отсюда вырос интерес к готовым домам, куда достаточно привезти диван, чтобы можно было жить.
Также интересно отметить, что почти 90% сделок заключаются при помощи ипотечного займа или рассрочки от компаний. Денег нет, но мы держимся.

 

Динамика предложения

 

Показатель

2017, 8 мес.

2018, 8 мес.

Новые поселки , шт.

42

28

Новые очереди, шт.

8

7

Общее число лотов, тыс. шт.

4,4

3,2

 

Структура предложения, %

 

Период

Участки без подряда

Смешанная застройка

Коттеджи и участки с подрядом

2017, 8 мес.

79

19

3

2018, 8 мес.

84

5

11

 

Данные КЦ «Петербургская недвижимость»

comments powered by HyperComments