142
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Садовый лабиринт

Есть такая форма ландшафтного дизайна — устроить в саду запутанную сеть из дорожек и изгородей. Такое впечатление, что наших законодателей этот прием особенно вдохновляет.

Новый закон о садоводствах создает для собственников больше угроз, чем возможностей.
К такому выводу пришли участники семинара по юридическим основам загородного девелопмента. Встречу в лекционном зале РАД организовали адвокатское бюро «Качкин и Партнеры», редакция газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и Комитет по законодательству РГУД.
Вел семинар Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Конечно, участников волновала загадка, а с чего вдруг законодатель настолько ополчился на дачи, что вообще убрал их с правового поля.
По версии Дмитрия Некрестьянова, разработчики закона о садоводах хотели исправить две ситуации. Первая связана с постановлением Конституционного суда о том, что граждане могут регистрироваться на дачах. Но чтобы в этой сфере навести порядок и выполнить решение КС, надо было предпринимать какие-то шаги, выпускать подзаконные акты. Ничего долгие годы не делалось. Вторая проблема — закон о садоводах, принятый в 1998 году, не просто устарел, но и вступил в противоречие со многими более поздними актами. Первая проблема решена легко: чтобы не разбираться в регистрации на дачах, их просто упразднили. Оставили огороднические объединения (где ничего капитального строить нельзя) и садоводческие. С капитальным строительством в садоводствах и в старом законе ясности не было, и в новом не прибавилось.
По мнению Дмитрия Некрестьянова, теперь многое будет зависеть от того, что написано в документах о собственности. «Если в сведениях о государственной регистрации в отношении садового или дачного дома написано “жилое строение”, то после 1 января 2019 года, когда закон вступит в силу, данный дом автоматически становится жилым». Добавим — с правом прописки. Адрес ему обязан присвоить муниципалитет, социальная обеспеченность — также на местных властях.
И наоборот. «Если в свидетельстве написано “садовый дом”, но при этом не указано, что он жилой, тогда данный дом будет признаваться именно садовым нежилым. При этом предусмотрено, что постановлением правительства РФ будет разработан порядок перевода жилых садовых домов в нежилые и наоборот. Но пока такого порядка нет, постановления правительства нет, поэтому когда-нибудь придумают, как это должно быть», — говорит г-н Некрестьянов.
Еще один важный момент. Для новых СНТ с 1 января 2019-го нужно будет разрабатывать проект планировки территории (ППТ) и проект межевания (ПМ) независимо от того, будут там дома называться жилыми или нежилыми. При этом прямая норма закона говорит о том, что на сельхозземлях градрегламенты не устанавливаются, и ППТ там тоже в принципе разрабатываться не может. «Как мы с этим будем жить, пока непонятно», — заключил Дмитрий Некрестьянов.
Весьма оживленно и активно участники дискуссии обсуждали тонкости управления садоводствами: кто и какие решения вправе принимать, чем отличается «установление порядка пользования» от прямого запрета на те или иные действия. («Устанавливать порядок» правление СНТ вправе, а вот запрещать что-либо собственнику — нет. Те, кого интересуют подробности и детали, могут запросить стенограмму обсуждения в редакции «Пригорода».)
Под занавес встречи у г-на Некрестьянова все же спросили: а как быть с тем, что действующий Земельный кодекс (статья 78) прямо запрещает использовать сельхозземли в радиусе 30 км от любого населенного пункта под цели, не связанные с сельхозпроизводством. Опытный юрист был честен, насколько мог: «Скорее всего, те, кто писал закон о садоводах, эту статью кодекса не вспомнили. Или забыли».

 

Кочка зрения

Дмитрий Майоров,
генеральный директор компании «Русь: НТ»:

– Меня в этой дискуссии больше всего занимает круг практических вопросов, связанных с одной щекотливой проблемой: как бороться с неплатежами?
В любом садоводстве, в любом коттеджном поселке такая проблема есть: какое-то количество собственников, обычно 10–15%, не платят за услуги по эксплуатации и содержанию общего имущества. Значит, за них платят другие.
Самая распространенная мера — затруднить доступ к участкам должников. В коттеджном поселке «Янино» пытались ограничивать подъезд транспорта. Если речь о грузовом авто — это проще: грузовик ведь обычно не принадлежит владельцу участка. И водитель не будет ждать, пока идут препирательства у шлагбаума. И я не видел ни одного судебного решения в пользу тех, кто считает, что грузовые авто должны свободно подъезжать к участку независимо от того, есть задолженность перед УК или нет. Другое дело — запретить въезд легковым автомобилям. В этой ситуации полиция чаще встает на сторону собственника. Или просто отказывается разбираться. У должника есть свои методы: например, поставить машину поперек дороги.
Общий вывод: такие конфликтные ситуации редко решаются в строгих рамках закона. Чаще — или
в пределах «понятий», или в границах здравого смысла. Да и невозможно кодифицировать все многообразие споров. Многое зависит от готовности сторон к компромиссу.
И еще — имейте в виду: никто из добропорядочных владельцев участков с соседями ругаться не будет. Заочно — выскажутся, жалобу в правление напишут, но не лицом к лицу. Их можно понять: им рядом еще годы и годы жить.
Вообще по опыту управления комплексами со множеством собственников могу выделить некоторые устойчивые категории должников.
Первая — «идейные». У них свое представление о жизни, о правоте и о том, как все должно быть устроено. «Это должно стоить меньше». Способ борьбы только один: судебные взыскания. Доказывать им что-нибудь бесполезно. В любом СНТ или ДНП они есть, но, как правило, два-три человека, не больше.
Вторая категория — неплательщики «по забывчивости». Электронного банка нет. Часы работы бухгалтерии неудобные и т.д. Здесь нужна «мягкая сила» — предложить им самые разные формы платежа.
Третья — «болото». Они бы платили, если бы не «идейные». Им завидуют и пытаются подражать. Борьба идет не с ними, а за них, и преимущественно — в публичной сфере.
Неплатежи и задолженности не получится свести к нулю. Но минимизировать — вполне. Полагаю, новый закон тоже не решит всех проблем. Но, по крайней мере, упростит работу судов, сделает ее более предсказуемой.

 

comments powered by HyperComments