332
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Рынок на распутье

Не позавидуешь коллегам: продажи у риэлторов и девелоперов падают, а писать об этом
в подробностях и с анализом причин как-то стремно. «Не ругай слона, а то не продашь».
Каждый выкручивается как может. Впрочем, у рынка есть еще изрядный запас прочности.

► «Дачи больше нет», — пишет аналитик компании «Миэль» Владимир Яхонтов. Материал опубликован на портале РБК в разделе «Мнения» 31 августа. Речь, конечно, про новый закон о садоводах.
Статья начинается с короткой исторической справки: откуда пошла неразбериха со статусом земель, с распределением обязанностей и полномочий. В начале 1990-х «не было четкого понимания того, что именно может размещаться на земле определенной категории и с каким назначением, и часто возникали противоречия». Ну, допустим. Но далее следует бесспорный тезис со спорным выводом. «Почему в итоге было решено ликвидировать дачные кооперативы и само понятие дачи в законодательстве? Потому что все эти дачные места в 95% случаев превратились в населенные пункты». Ну, не 95%, конечно, но таких случаев немало. А вот дальше — странность: «С упразднением дач и появлением возможности для прописки во многих загородных домах отказывать жителям в признании их кооператива местом для постоянного проживания будет сложнее. Но из каких бюджетных средств обеспечить эту самую необходимую инфраструктуру — неясно». Никак из нового закона не следует облегчение процедуры регистрации граждан в садовых домах.
И уж тем более не прописана процедура признания СНТ населенным пунктом.
Но материал в целом полезный.

► На обновленном сайте BN.ru 8 сентября — обзор «Меняем квартиру на загородный дом: на что хватит». Продав типовую городскую «двушку», на загородном рынке можно много чего себе позволить. В том числе подобрать очень приличный вариант в коттеджных поселках.
«По данным экспертного бюро “Сперанский”, за 5 млн рублей (именно столько стоит в среднем двухкомнатная квартира в спальных районах Петербурга) сейчас можно приобрести дом в 51 коттеджном поселке, причем 21 из них расположены менее чем в 30 км от города, в зоне постоянного проживания…»
При этом, конечно, стоит учесть немалые дополнительные расходы, да и вообще специфику загородного проживания.
При таком сопоставлении (город/пригород) сравнивать площадь квартиры и дома и радоваться выигрышу дополнительных метров — дело пустое. Похоже, все больше покупателей интересуются не столько количеством «квадратов», сколько качеством прилегающей жизни…
И еще одно резонное замечание: «Тот, кто решил переехать за город, должен понимать, что это, скорее всего, надолго: загородная недвижимость удобна для жизни, но гораздо менее ликвидна, чем петербургские квартиры. Быстро и выгодно продать коттедж или таунхаус при необходимости будет довольно проблематично».

► На сайте «Лента.ру» 11 сентября — заметка «Стоимость аренды дач в Подмосковье упала на четверть».
Объем предложения на рынке загородной аренды в Подмосковье с начала 2017 года увеличился более чем на треть, сообщает компания «ИНКОМ-Недвижимость».
Прирост числа вариантов с начала года составил 34%. А вот стоимость аренды в августе упала на 23%. Рынок затоварен, арендаторов маловато: дом в Подмосковье можно снять (в среднем) за 36 000 рублей.
Можно, конечно, винить холодное лето. Но причины глубже. «Около трети потенциальных покупателей, разочаровавшись в загородке, выбирают квартиры в городских новостройках», — сообщают аналитики компании.
Весенне-летний период 2017 года на загородном рынке недвижимости в Московском регионе показал самые низкие показатели продаж за последние десять лет.
Этот сегмент, как следует из недолгой истории российского рынка недвижимости, успешно развивается на волне оптимизма и позитивных ожиданий. (Не только у нас: в Испании, Греции и т.д. — то же самое.) А вот с этим сейчас как-то напряженно.

► «Сколько стоит Москвин? Да тыщи две». Эта статья появилась на сайте 47news 14 сентября. Материал посвящен «коммерческой составляющей» протестных движений обманутых дольщиков. Как и следовало ожидать, к ним быстро примазываются расторопные юристы. Но все же собирать денежки с потерпевших на «организацию митингов» и «подготовку документов» и при этом еще обещать им прямую беседу с зампредом областного правительства — это как-то уж чересчур цинично. Даже на взгляд многое повидавших журналистов.
Читать обязательно! Особенно дольщикам.

► В «Новой газете» (на петербургских страницах) 17 сентября — статья Татьяны Лихановой «Дерево на вес золота». О чудом сохранившихся в Пе-тербурге деревянных постройках.
«Для Петербурга это уже штучная коллекция: в городской черте под охраной осталось чуть более 20 исторических деревянных зданий, с учетом пригородных районов — 263».
А ведь деревянный дом, при нормальном содержании и уходе, может стоять и успешно использоваться по назначению до 400 лет. «Самое слабое звено в деле сохранения таких объектов — не материал, а человек».
Кто бы спорил…
Примеры по Норвегии, Литве, Риге. Именно в старых деревянных домах — самое престижное и очень недешевое жилье. Даже в Томске пытаются что-то сделать.
У нас — очередная программа и подпрограмма («Сохранение и развитие исторических деревянных зданий Курортного района Санкт-Петербурга»), на сочинение концепции в городской бюджет–2016 заложили аж 35 млн рублей — в 10 раз больше, чем Минкульту обошлась федеральная концепция сохранения памятников деревянного зодчества!
Бюджет освоят, галочку поставят — тут сомневаться не приходится. В остальном — вопросы и печалька.

► На РБК 18 сентября цитируют замечательное выступление министра экономического развития Максима Орешкина. Он заявил, что недвижимость в России стала наиболее доступной за всю историю — по соотношению средних зарплат и ипотечных платежей.
Ну, насчет того, как у нас считают средние зарплаты, могу порекомендовать собственную колонку на NSP.ru — «Мираж доступного жилья». А про ипотеку хорошо сказал столичный аналитик Дмитрий Таганов: «Если у человека нет денег, то, будь ипотека хоть 0%, жилье он не купит».

► «“Три кита” плывут к долгостроям», — сообщает Asninfo в публикации от 18 сентября.
Жилой комплекс «Три кита» в Мурино становится проблемным. Сроки сдачи корпусов первой очереди сдвинулись на полгода. Застройщик — «Лидер Групп» — обещает сдать обе очереди до конца 2017 года, однако власти Ленобласти смотрят на ситуацию менее оптимистично. По этим объектам заключено более 1700 договоров долевого участия. Застройщик объясняет срыв сроков «инженерными проблемами». Кроме того, в рамках комплексного освоения территории застройщик должен возвести школу — а еще даже и проекта нет. Вице-губернатор Михаил Москвин считает весьма серьезной угрозу ухудшения финансовой схемы проекта из-за взыскания дольщиками неустоек: «Я предупреждаю об опасности того, что дольщики первой очереди могут “вытащить” средства из второй и заморозить проект совсем, у нас есть такие примеры. Мы уже сейчас видим активность юристов вокруг этого объекта…»

► На новостном портале «Фонтанка» 20 сентября — обзор про «Долевой экстремизм». Тема важная и вместе с тем скользкая: где кончаются законные требования о возмещении убытков и начинается «злоупотребление правом»?
Неустойки за просрочку, штрафы, возмещение упущенной выгоды. Все это — совершенно нормальные юридические практики. Но у нас законодательство сформировано с заметным перевесом
в пользу дольщиков, а в предвыборный период этот перекос становится еще более заметен. По словам Павла Козлова, старшего юриста адвокатской компании Pen&Paper, по типовым делам такого рода на квартиру стоимостью в 2 млн рублей за год просрочки «набегает» порядка 500 000 рублей неустойки и штрафа.
Строители, конечно, заплатив по искам, могли бы предъявить и собственные претензии — к чиновникам, например. Или монополистам-энергетикам. Но в этой части уравнения юридическая активность почему-то буксует.
Эксперты, опрошенные «Фонтанкой», сходятся на том, что ситуация на рынке долевого строительства на данный момент несбалансированна и взрывоопасна.

► «Падение во благо», — сообщают журналисты «Коммерсанта» в приложении «Дом» (материал опубликован 21 сентября).
Из-за поправок в 214–ФЗ и спада покупательской активности строительный рынок Петербурга и Ленинградской области, достигший апогея в 2016 году, прекратил расти. Тем не менее жители Петербурга и области обеспечены предложением жилья в новостройках на многие годы вперед.
По данным петербургской службы Госстройнадзора, с начала 2017-го было выдано всего 24 разрешения на возведение жилых комплексов общей площадью 1,2 млн кв.м. А в 2016-м девелоперы получили 40 разрешений на строительство 2,5 млн кв.м. В Ленинградской области число выданных разрешений сократилось почти в девять раз: в текущем году «РС-ки» выданы на девять проектов общей площадью 350 000 кв.м, а в прошлом году девелоперы получили 79 разрешений на строительство жилья площадью 2,6 млн кв.м.
По мнению управляющего партнера Glorax Development Дмитрия Коновалова, поправки к 214–ФЗ настолько ужесточили требования к застройщикам, что некоторые компании просто не смогли адаптироваться к новым условиям.
При этом дорожают стройматериалы и кредиты. И спрос падает.
А вывод — оптимистичный: «Большинство игроков падение строительной активности не воспринимают как трагедию, а, напротив, считают этот процесс своевременным и полезным для рынка».
Ну вот и хорошо. Запасаемся попкорном.

► Аналитики сайта IRN.ru изучили влияние резко подешевевшей ипотеки на спрос в столичном регионе. (Обзор по новостройкам опубликован 22 сентября.) Вывод ожидаемый: «В августе-сентябре 2017 года супердешевая ипотека не вызвала ажиотажа. У большинства потенциальных покупателей нет денег на квартиру даже в кредит».
При этом ипотека остается главным стимулом спроса на рынке новостроек Москвы и Подмосковья. (Добавим: в Петербурге и Ленобласти — аналогично.)
Количество новых ДДУ понемногу растет, сентябрь по уровню спроса, видимо, окажется получше августа, но эти позитивные новости размываются валом нового предложения: число новостроек пока увеличивается опережающими темпами.
Цены стабильны, скидки и акции стали рутиной. Но это все — до поры, пока на рынок всерьез не пришел столичный Фонд реновации, для которого издержки будут ниже, а правила и вовсе не писаны.

► В «Новой газете» от 22 сентября — материал «Кто должен убирать лес?».
Запев — пафосный: «47 000 квадратных километров в Ленинградской области (больше половины площади региона) брошены на произвол судьбы». Но тема действительно важная: свалок в лесу полно (в силу растущей антропогенной нагрузки), а ни бачков, ни дворников нет.
Муниципалы не имеют права тратить бюджетные деньги на уборку лесных территорий. Арендаторы (если есть) вроде и могли бы, но по закону не обязаны.
У лесников нет денег…
Рассчитывать на волонтеров? В плановом хозяйстве с высокой долей госучастия как-то даже и странно.
Результатом такого многофакторного подхода можно любоваться на каждой произвольно выбранной опушке.

comments powered by HyperComments