105
0
беседовал Синочкин Дмитрий Юрьевич

Николай Гражданкин: «Оставьте строителей в покое!»

Кудрово — загадочное место. Юридически — деревня, но население — уже больше 20 000 человек, а в перспективе — больше 50 000.
И до метро несколько сотен метров. И квартиры дороже, чем дальних городских «спальниках»… О проблемах строителей, работающих в Кудрово, мы беседуем с Николаем Гражданкиным, директором по продажам компании «Отделстрой».

– Ваш «Новый Оккервиль» — один из первых комплексных проектов развития территории. Почему компания решила строить в Ленобласти?
– Примерно в 2007-м Валентина Ивановна Матвиенко решила запретить уплотнительную застройку. Причины понятны: новостройки возводили и в парках, и в скверах, люди стали выходить на митинги…
Мы решили сделать ставку на крупные проекты. Но выполнить инженерию на городских площадках Смольный не успевал. Нам предложили участок в Кудрово, 50 га, — таких территорий в городе просто не было. Как и опыта освоения таких наделов. Много времени ушло на подготовительный этап. Это было чистое поле — ни дорог, ни инженерных сетей. Мы проложили дороги, подтянули сети, пригласили партнера — компанию «Строительный трест» — для совместного возведения инженерных и социальных объектов.

– Потом появилась и вторая причина: примерно в 2012-м город фактически перестал оплачивать возведенные застройщиком социальные объекты. Область, наоборот, предложила программу «Социалка в обмен на налоги».
– Это было позднее, к этому моменту мы уже строили вторую очередь. Нам помогло, что в области были четкие правила. Это самое главное для бизнеса. Ты сразу закладываешь в бизнес-план все расходы. А в городе — как договоришься. Когда начинают по ходу реализации проекта довешивать дополнительные траты, это может пошатнуть его финансовую устойчивость и превратить в долгострой.

– Что сейчас есть в Кудрово, в «Новом Оккервиле»?
– Люди привыкли к комфорту. 80% наших покупателей переезжают из обжитых кварталов Невского района. Мы начали с благоустройства прилегающей территории, превратив ее в парк. Там были заброшенные территории, самовольные постройки — с видами на такое безобразие жить неприятно. Параллельно с первой очередью выполнили благоустройство, расширили русло реки, сделали пляж, проложили велодорожки. Сейчас парк занимает около 10 га — почти как Летний сад в Петербурге. И когда мы его открыли, то удивились: к нам стали приезжать горожане! В Невском, Красногвардейском таких мест не хватает. Во многих случаях именно парк стал аргументом для покупки жилья.

– А что за история случилась с переносом площадки для строительства церкви?
– Пока территория была заброшенной, никто ею не интересовался. Когда мы привели ее в порядок, туда даже собирались перенести правительство Ленобласти. Потом примеривали площадку под газпромовскую башню. Потом структуры РПЦ предложили построить храм прямо в парке. То есть фактически вместо него. Верующих много, но парк уже стал любимым местом отдыха. Был общий сбор, решили храм построить на холме за речкой. Нашли компромисс — тогда жители новостроек выступили очень организованной силой.

– Как с детскими садами?
– Есть детсад в составе школы, сейчас проектируется еще один, и еще один будет в составе ЖК «Капитал» у наших партнеров — компании «Строительный трест». Помимо муниципальных работают частные детские учреждения, и тоже пользуются спросом.

– Правда ли, что у вас первый детский сад планировали выкупить муниципальные власти,
а потом передумали?

– Да. Но это было еще до введения программы «Социальные объекты в обмен на налоги». Мы пытались его передать местным властям, в администрации сказали: «Бюджет ограничен». Мы привлекли профессиональную компанию, они взяли этот садик в управление, он работает на коммерческой основе.

– Сколько сейчас жителей в «Новом Оккервиле»?
– У нас сданы три очереди, это примерно 6000 квартир, в ЖК «Капитал» — столько же. Всего более 20 000 человек… Фактически прописано (зарегистрировано) в Кудрово примерно 13 000 человек. Не все хотят регистрироваться в области.

– Известие о том, что метро в Кудрово будет, но позднее, повлияло на спрос?
– Станция «Улица Дыбенко» — в 800 метрах от нашего комплекса. А новая станция «Народная» запланирована примерно в двух километрах. Так что, скорее всего, не повлияло. Для южной части Кудрово новая станция важна. Тем более что там планируется и транспортно-пересадочный узел. Она и городу нужна: у этой ветки нет своего депо. Оба субъекта федерации заинтересованы, общие вопросы решаются через объединенную транспортную комиссию.


– Помимо метро какие транспортные связи основные?
– Мы общими усилиями нескольких застройщиков (нашей компании, «Строительного треста», Setl Group, ЦДС, «Арсенала») построили и расширили проспект Строителей. Эта трасса будет продолжена до «Меги». Застройщики тоже заинтересованы в том, чтобы к их домам были нормальные подъезды. Иначе получится, как на василеостровском намыве: дом стоит, но к нему ни подойти нормально, ни подъехать.

– В Кудрово свободные земли заканчиваются?
– Да, один из последних наделов, пригодных для застройки, приобрела московская компания «Патриот-Нева» (ИНТЕКО). Есть большие территории за Кольцевой автодорогой, в Новосергиевке, —
там более 300 га. Но там участки либо сельхозназначения, либо промышленного. А переводить под жилую застройку сейчас сложно: действует мораторий. Так что пока земля под парами.

– В Ленобласти выданы разрешения на строительство примерно 8 млн кв.м. Свыше 3 млн — реальное актуальное предложение. Это ведь очень много, больше, чем в Петербурге…
– Да, и это приводит, в том числе, к острой конкуренции между застройщиками, между проектами. Не только ценовой. Компании много внимания уделяют благоустройству прилегающих территорий, входным группам, отделке. Иначе трудно продать.

– Сколько сейчас стоит «квадрат» в вашем проекте?
– В зависимости от уровня готовности. На старте строительства — около 80 000 рублей, со сроком сдачи через год — порядка 85 000, перед сдачей в эксплуатацию — 90 000.

– Это дороже, чем в Шушарах или Парголово…
– Если сравнивать Кудрово с другими территориями Ленобласти, граничащими с Петербургом, это самое дорогое место. Средняя цена в Кудрово — 87 500 руб./кв.м. В Мурино — 77 000, в Янино — 64 000. Самая дешевая локация — Сертолово, 63 000.

– Как повлияют на цену жилья поправки в 214–ФЗ, которые уже принял законодатель и которые вступят в силу с лета следующего года? И есть ли смысл покупателям подождать (например, ипотека еще подешевеет)?
– На уже запущенные проекты поправки не повлияют. Поднять цены мы не сможем. Помимо внешней конкуренции есть еще и внутренняя, есть рынок «новой вторички»: квартиры, которые люди купили в качестве инвестиций или для сбережения средств. Сейчас они выходят на рынок, и, естественно, цены у них несколько ниже, чем у застройщика. Человек открывает каталог и видит: застройщик продает по 87 000, а дольщик, который купил на начальном этапе по 60 000 за «квадрат», может продать по
75 000 и останется в плюсе.
По новым проектам цены вырастут — потому что увеличатся издержки. Строителям придется резервировать на счету 10% в качестве гарантии. Если жилой комплекс стоит 3–4 млрд — нужно замораживать 300–400 млн, это огромные деньги.
У нас по трем будущим очередям уже получены разрешения на строительство, и мы будем все достраивать по старым правилам. Нам не придется искусственно «пилить» компанию на три части. Будут взносы в компенсационный фонд. Раньше были отчисления страховщикам — мы выступали против такой меры, потому что дольщиков это никак не защищает.
Наших законотворцев просто не остановить в стремлении что-то еще улучшить. У строителей одна просьба: оставьте уже строительную отрасль в покое, дайте привыкнуть к уже принятым изменениям!
Ни одна этих поправок в должной мере не гарантирует гражданам, что они получат квартиру в случае форс-мажорных обстоятельств! И всегда есть люди, которые предпочитают покупать на стадии котлована, — потому что цена ниже, рассрочка длиннее (не все могут взять ипотеку), выбор квартир больше…

– Хорошо. В ваших проектах средняя цена будет 85 000–87 000 рублей, в новых, по соседству, — скорее всего, получится выше из-за новых правил и дополнительных издержек. Но ведь доходы граждан третий год не растут, а падают. Значит, будет сокращаться спрос?
– Да, безусловно.

– Сможет ли дешевеющая ипотека поддержать его?
– Мы сейчас между молотом и наковальней. Себестоимость за два года возросла примерно на 20%. А цены жилья в продаже почти не увеличиваются. С другой стороны, платежеспособный спрос сокращается. Сейчас он в два раза меньше имеющегося предложения. Ипотеку в основном
берут на однокомнатные квартиры. На двух- и трехкомнатные — редко, не хватает официально подтвержденных доходов! И уже кредиты есть у многих. Дело не в ставках — мы проводили совместные акции с банками, предлагали ипотеку под 7%, даже под 6,5%. Эффект есть, но ограниченный.
Доля ипотеки в продажах также зависит от стадии готовности. Если дом уже практически готов — там 90% сделок с использованием кредита (рассрочка минимальная). На этапе фундамента — 20–30%. В среднем — 50–55%.
Меры, предлагаемые государством (удешевление ипотеки), может быть, помогут удержать спрос на нынешнем уровне. Но вряд ли приведут к росту.

– У нас в регионе доля студий больше, чем в любом другом субъекте РФ… Маленькое жилье, но свое. А как в ваших проектах?
– У нас в проектах никогда не было много студий; основной акцент мы делаем на «двушках» и «трешках» — для семейных покупателей. Например, в пятой очереди студий нет вообще. Студия — это все же временное жилье. Через год-два люди будут стараться его реализовать.
У нас в «Новом Оккервиле» перепродажи составляют около 5%. И в основном это как раз маленькие квартиры. Купили, рассчитались, покупают более просторную. А вот по объектам соседних застройщиков предложение студий очень большое. А раз предложение большое — цены падают…

– Кудровские новостройки попали в один из постов блогера Ильи Варламова. Нет опасений, что такие публикации снизят популярность и места, и ваших проектов?
– Любая реклама только на пользу. Допустим, Варламову эта архитектура не нравится, но люди голосуют за нее рублем.

– Варламов считает, что малоэтажка уместнее. Не собираетесь выходить на рынок с малоэтажными проектами?
– Это возможно лишь при нескольких условиях. Или земля совсем недорогая. Или государство берет на себя часть затрат на инженерию. Вот тогда цена «квадрата» в малоэтажке будет приемлемой. Потому что при прочих равных в малоэтажных комплексах жилье получается дороже.

– Если «долевку» отменят (а такие разговоры идут) , что будет с рынком?
– По такому пути, например, пошла компания «Темп». Сначала строит, потом продает. «Строительный трест» часть квартир продает готовыми. Но это не может быть массовым явлением. Во-первых, строительство удорожается на стоимость кредита: своих денег у застройщика, как правило, нет; 15% на два года — плюс 30% к стоимости жилья. Во-вторых, когда дом построен, жилье надо продавать очень быстро — опять же, чтобы рассчитаться с банком. А быстро продать много квартир в одном месте нереально.
 
– У вас по срокам сдачи проблем нет?

– Мы строим немного объектов, и всегда в срок. У нас 40–50% — повторные покупки или покупки по рекомендации. И с проблемой штрафов за просрочку мы не сталкиваемся.

comments powered by HyperComments