История, к сожалению, обычная. Аналогичные сюжеты разворачивались и под Лугой (см. статью «Государство с собой не в ладу» в январском номере «Пригорода» за 2015 год), и во Всеволожском районе («Прокуратура включает реверс», январь 2016-го), и в том же Ломоносовском,
в Низинском СП («Доступное жилье: перезагрузка», апрель 2014-го). Схема: владелец земли решает изменить вид использования участка, местная администрация это согласовывает; наделы с измененной функцией попадают в кадастр. Дальше — стоп: Росреестр отказывается выдавать свидетельства на дома или участки. Потом приезжает прокуратура и заявляет, что изменение вида — незаконно.
А ФНС берет с незадачливых дачников налоги по полной — потому что на бумаге-то изменения состоялись!
При этом Кадастровая палата входит
в Росреестр. Но отношения между собой они выяснить не могут (и не хотят) и предлагают гражданам отправляться в суд.
Группа родственных компаний, работающих под брендом «ЛангеревоИнвест» (ее контролирует предприниматель Александр Фадеев) выкупила свыше 31 га сельхозземель в Пениковском СП, между деревнями Лангерево и Кузнецы. Место интересное: и до Ломоносова недалеко,
и до Финского залива. В 2012-м глава поселения своим постановлением изменил вид разрешенного использования десятка участков — с «сельхозки» на «дачное строительство». Фирма внесла коррективы в кадастровые данные, но дальше процесс застопорился. Росреестр, как
и в описанных выше случаях, отказался выдавать фирме новые правоустанавливающие документы.
Аргументы приводились все те же. Главный — ссылка на позицию Верховного суда. В 2014 году ВС опубликовал очередной обзор практики. Из него следовало, что дачи на сельхозземлях (теоретически) строить можно, а вот на сельхозугодьях —
нельзя. При этом к угодьям относятся пашня, сенокос, многолетние насаждения, лесные участки — в общем, почти все, что можно придумать, включая пустоши. По мнению ВС, если речь идет об угодьях, то изменить вид разрешенного использования участка невозможно без изменения категории земель.
Для перевода из одной категории в другую нужно получить постановление правительства региона. Это долго, хлопотно,
и последние несколько лет правительство ЛО такие бумаги выпускает крайне неохотно. Куда переводить-то — в «земли населенных пунктов»? С обязательствами по обустройству почты, милиции и ме-
дицины?
У «ЛангеревоИнвест» категория оставалась прежней — «сельхозка», а вид разрешенного использования — дачи.
К освоению пятен компания не приступала и в суд обращаться не спешила. Инвестор, видимо, ждал каких-то разъяснений по нормативной базе.
Но возникла другая проблема. За участки платили как за «сельхозку» — по ставке 0,3%. Однако в прошлом году прилетело «письмо счастья» из налоговой службы. Одной из родственных фирм, которая владеет тремя участками общей площадью порядка 16 га, дополнительно начислили налоги в размере 1 061 097 рублей, плюс потребовали заплатить пени. Аналогичные предписания пришли и другим дочерним компаниям (например, «Эко-Лангерево»). В налоговой посмотрели на вид разрешенного использования пятен и решили, что землевладелец должен платить налоги по ставке 1,5%. Собственник возмутился и пошел в арбитраж. Он стал доказывать, что по факту не может использовать пятна под дачную застройку. Суд, однако, решил, что формально права налоговая инспекция. А недавно и апелляция оставила в силе часть таких решений.
Теперь «Эко-Лангерево» подала иски
к Росреестру, требуя все-таки завершить перевод и внести изменения в документы о собственности. Дело будет рассматриваться 13 октября.
Однако каким бы это решение ни было, проблему оно не решит. Потому что большинство землевладельцев, оказавшихся в такой ситуации, — частные лица.
И бороться за право не просто платить повышенные налоги, но еще и пользоваться своими участками как дачными им предстоит не в арбитражном суде, а в обычном. А нашим районным судам арбитраж, как известно — не указ: мало ли что там нарешали. (См., например, историю дороги в Малом Карлино — «Пригород», № 8 за этот год.)
Это, конечно, песня: налоги плати, как за дачу (впятеро выше, чем за «сельхозку»), но если и в самом деле вздумаешь ее построить — заплатишь еще и штраф за нецелевое использование.
Но главное даже не в этом. А в том, что 70% новых проектов дачных поселков (все, кроме ИЖС и рекреации) оказываются в зоне риска. Потому что неизвестно, зарегистрируют их в этом качестве или нет. И даже если зарегистрируют — не передумают ли потом, задним числом отменив собственные решения?