- Почти двадцать лет назад вы начинали агентом в «Доме Плюс», потом трудились в «Итаке». В какой момент почувствовали себя девелопером?

- Я даже был мастер-агентом… Нет такой границы, резкого перехода. И я бы и сейчас с удовольствием оставался специалистом по недвижимости и продавал чужие квартиры. Да времени нет, все отнимает стройка.

Мы создавали «Центр долевого строительства», чтобы торговать квартирами других застройщиков. (Собственно, «Петербургская Недвижимость» как раз и реализовала то, что мы хотели сделать с самого начала.) Время было благодатное, строители не очень понимали, какие квартиры нужны, какое жилье востребовано. С продавцами рассчитывались по бартеру: квартирами, материалами и так далее. Мы начали закрывать какие-то объемы по квартирам строительными работами. Потом появились участки, ну и пошло.

- То есть в строители подались, чтобы было чего продавать?

- Да, примерно так получается.

- И низкую ценовую нишу тоже выбрали сознательно? Дешевле вас мало кто продает…

- У нас средняя стоимость по типовым домам – 75 000-77 000 за квадратный метр. И в Мурино, и в Янино, и в Буграх. (Впрочем, в Буграх подешевле.) Есть застройщики, у которых цена ниже. Но – да, выбор эконом-сегмента совершенно сознательный. Здесь такой тонкий баланс между рентабельностью и ликвидностью. Мы сознательно живем на небольшой прибыли, но на больших оборотах.

- Среди ваших покупателей довольно много приезжих: северян, жителей других регионов… Как меняется эта доля в последнее время?

- В составе наших покупателей – процентов двадцать-тридцать. Работает эффект мегаполиса, большой город притягивает людей. У нас проще найти рабочие места, социалка и культура на приличном уровне, при этом жилье дешевле, чем в Москве. Так что выбор вполне разумный. А вот доля частных инвесторов сейчас объективно уменьшается.

- Как строятся ваши отношения с администрацией города и области? Вы входите в разные общественные и координационные советы, в том числе – на федеральном уровне. Есть от этого хоть какой-нибудь толк?

- Польза от общения всегда есть. Есть взаимопонимание – легче обсуждать сложные вопросы. Но такие общественно-профессиональные структуры – это, конечно, не место принятия решений, а именно зона обсуждения. Не стоит здесь ждать быстрого конкретного результата.

- Строители возводят социальные объекты, проектируют дороги… Ваш бизнес – это коммерция или социальная функция?

- Конечно, коммерция. Но это всегда компромисс. В городском бюджете не хватает денег, чтобы обустроить все, как положено. У города свое видение, у каждого участника процесса – свое. Все упирается в планку рентабельности. Есть порог социальной нагрузки, за которым стройка станет нерентабельной. В области садики и школы строятся на деньги из наших налогов. Их хватает, чтобы муниципалы могли выкупить социалку. Мы в этом году даже грамоту получили – «Лучшему налогоплательщику». Заплатили за 2014-й более 500 млн рублей…

С дорогами сложнее: в таком масштабе эта проблема никогда перед региональными властями не возникала. Эта проблема только еще начинает решаться.

Мы уже оплачиваем проектирование дорожной сети в Новосаратовке, в Буграх и Мурино.

- И объем дополнительных опций год от года растет.

- Конечно, если без лукавства, социалка и дороги – это дело государства. Но сегодня в областном бюджете средств на обеспечение новостроек недостаточно. Зато идет честный разговор: вот наши налоги, вот их вкладывают в инфраструктуру. И социальная обустроенность, конечно, влияет на ликвидность, на уровень продаж.

В городе же сначала был предложен совсем странный вариант: ты предоставляешь участок, перечисляешь деньги, а когда построят нужный для территории объект – неизвестно. Когда-нибудь, когда очередь подойдет. Легче самому построить, по крайней мере, контролируешь процесс.

- Дальнейшего спада не опасаетесь?

- Мы как-то уже забыли: еще недавно казалось, что построить за год миллион квадратных метров - это нереально круто. Сейчас строим втрое больше, и ничего.

Петербург работает «пылесосом», вытягивая из провинции и людей, и деньги, это поддерживает спрос, при любых обстоятельствах. Но даже при развитии по негативному сценарию - ну, будет не 3,5 млн, а 2 млн кв. м. Если внутри компании нормально поработать, наладить сроки-качество, предложить продукт по разумной цене, так на нас спроса хватит. Дело не в том, чтобы достроить начатое – это само собой.

Вот разумно ли сейчас начинать «миллионники» – это другой вопрос.

- Спрос падает. Ипотека растет медленнее, чем полагалось при льготной ставке 11,5%... На деньги, остающиеся после уплаты положенного по кредиту, можно купить все меньше товаров и услуг.

- Жилье относится к категории товаров первой необходимости. Если не покупать – придется тратить деньги на аренду. Напомню: на счетах у граждан лежат серьезные средства, только в Петербурге – около 1,4 трлн, а всего по России – 15 трлн рублей и 120 млрд долларов. Запас на черный день у горожан имеется, он стал поменьше, но есть. Я не склонен драматизировать ситуацию.

- Некоторые специалисты считают, что потребность в собственном жилье – это воздействие мифа и что ценность собственной квартиры или дома преувеличена. Половина немцев снимает жилье, и ничего…

- Ну что вы. У нас климат тяжелый. Это во Франции можно три четверти года под мостами жить, не испытывая серьезных неприятностей. Кроме того, у нас действительно менталитет такой, особенный.

- У нас жилье не только составляют предмет гордости и особую ценность, оно ведь и впрямь очень дорогое, труднодоступное.

- А разве в России когда-то было иначе? Ни при царе, ни после…

- Нет опасения, что этот миф о сверхценности жилья потихоньку будет размываться? Из-за высоких цен, из-за новых налогов, отчислений на капремонт …   

- Возможно. Но это процессы очень небыстрые. Психология, возможно, будет воздействовать, придавливая цены вниз. Но 15 трлн на депозитах – это очень серьезный аргумент в пользу повышения цен.

- Насколько велико (по вашим проектам) опоздание по сравнению с датами, указанными в договорах?  И будет ли этот разрыв увеличиваться?

- С этим мы работаем постоянно. На каких-то объектах есть задержки – полгода, год. Это может быть связано и с финансированием, и с проблемами по инженерии – на Пулковской мы полтора года не могли добиться, чтобы энергетики выполнили свои обязательства…

- Есть ли риск переноса негативного отношения с отдельных компаний, строящих на грани банкротства, на рынок долевки в целом?

- Если негатив накапливается, может возникнуть «эффект домино». Но я пока не вижу непосредственной угрозы рынку. Некоторым компаниям придется уйти с рынка, но это все пока не критично. Текущих продаж хватает, чтобы строить. Правда, доля ипотеки слишком велика – 50%, и это пугает. Стоит государству или ЦБ ограничить ипотеку – станет очень грустно. Банки кредиты строителям дают крайне неохотно, их тоже можно понять, риски высокие. Неопределенность страшит.

Но, повторяю, пока причин для паники не вижу. Между оптимистичным и пессимистичным сценарием всегда находится какая-то серединка.

- Ваш опыт малоэтажки – небольшой: это «Кантеле» и комплекс в Пушкине. Почему так мало? Неинтересно?

- Ограниченный спрос, очень маленький рынок. Это не столько бизнес, сколько хобби. 20-30 продаж секций или квартир в малоэтажке – это не рынок. Так, чтобы ассортимент поддержать. Тем более – конкуренция: предложение малоэтажного жилья в разы выросло.

- Как поживает проект в Новосаратовке?

- Заканчиваем градостроительную документацию. По первой очереди уже согласовали, по второй – завершаем и утверждаем проект планировки, делаем проектное обоснование дорожно-транспортной сети. Все это нужные и не слишком затратные вещи, подготовительный процесс. Трассировки, акты выбора участков, согласования по канализации, по электричеству и газу…

Экономика проекта, конечно, сжалась, поэтому в ближайшие месяцы не будем выходить на площадку.

- То есть старт проекта – это пока одни затраты, а поступления финансов пока нет.

- Все проекты КОТ на это наталкиваются. В целом-то проект рентабельный, но в первой фазе он генерирует только операционный убыток.

- Почему у нас не пошла массовая малоэтажная застройка в пригороде? По образцу американских или европейских предместий.

- Отчасти это связано с менталитетом. Отчасти с тем, что земля (хотя у нас ее действительно много) вблизи города – это весьма ценный ресурс. Ценность этой земли, серьезные затраты на дороги и инфраструктуру – все это делает малоэтажные комплексы менее рентабельными. Хотя себестоимость самих работ ниже.

У нас ведь окраины формировались под размещение большого числа рабочих – вчерашних крестьян. Многоэтажки получались дешевле. Хотя и рабочие слободки тоже были. Но массовое социальное жилье, пожалуй, нигде в мире малоэтажным не бывает. Возьмите хоть парижские пригороды…

Малоэтажка – это, скорее, вотчина среднего класса. А у нас с формированием этой группы есть определенные сложности. Она маленькая. Создавать условия для ее развития – это уже вопрос государственной политики. Человек хочет жить лучше, и пока границы у нас открыты, люди ездят, смотрят. Есть Интернет, можно сравнивать. Стремление к высокому качеству жизни естественно. Но если страна – по внешнеполитическим причинам, которые мы сами себе придумали, - живет в изоляции, то уровень жизни падает. Значит, нужна более жесткая стабильность. Более примитивным населением с минимальными запросами легче управлять. Тут уж не до среднего класса…

У мобилизационной экономики нет перспектив. Роль государства растет, производительность падает. Но эта траектория еще не выбрана. Вот дойдем до точки бифуркации, там и посмотрим.

А пока у нас полтора миллиона метров в стройке и больше 6,5 млн – то, что мы еще не начинали строить. Но по 80% площадок разрешения получены. 

- А для себя вы ничего не построили?

- Начали проектировать, но как-то… Больше месяца в году там проводить не получится – так есть ли резон заводиться со стройкой?

К сведению:

Михаил Медведев родился в Петербурге, окончил Политех, работал инженером-экономистом. Он создал холдинг «ЦДС» в 1999 году. Компания входит в число крупнейших застройщиков региона, возвела 40 жилых и коммерческих комплексов, сейчас реализует одновременно 15 проектов. В прошлом году фирма анонсировала один из самых масштабных проектов в сфере недвижимости – город-спутник на Неве, в районе Новосаратовки. В 2014-м ЦДС ввела в эксплуатацию 144 500 кв. м, в этом планирует сдать 350 000-400 000.