- Жилые новостройки в Подмосковье появляются очень неравномерно: в одних городах возводится по 10-20 объектов, в других – один-два. Почему так? Можно ли в ближайшее время ждать, что на карте МО появятся новые «точки притяжения» застройки?

- Давайте будем учитывать, что все разрешения на нынешние стройки были получены при предыдущей власти. Команда Воробьева уже многое сделала, чтобы упорядочить этот сегмент, но все же, на мой взгляд, системного подхода к вопросам освоения того или иного района Подмосковья у застройщиков не существует. Строители руководствуются прежде всего возможностью захода на ту или иную площадку, ее стоимостью, своими возможностями, наличием коммуникаций. «Вижу лес – не вижу препятствий». В результате мы имеем бессистемную хаотичную застройку, не учитывающую ни специфику конкретной местности, ни транспортную доступность, ни иные социально значимые факторы. Что будет с такими объектами и комплексами через 25 лет – остается только догадываться. Пока застройка в  Подмосковье – это история про «быстрые деньги» для конкретных бизнесов.

- Есть ли у Подмосковья потребность в строительстве, например, офисной недвижимости?

- Давайте расширим вопрос: потребность есть не только в офисных площадях, но и в создании высокотехнологичных рабочих мест. Одна из задач – привлечь в регион эффективных специалистов. В области запланированы технопарки, современные производства, это отдельное стратегически важное направление развития. 

В предыдущие годы много производств закрыли, «забанкротили», землю отдали под застройку. А где людям работать? Большинство квалифицированных специалистов ездят в Москву. Отсюда перегруженность трафика, быстрый износ дорог. Так что и жители, и власти, и общественные организации чрезвычайно заинтересованы и в современных офисах по доступной арендной стоимости, и в технопарках, и в создании удаленных рабочих мест.

По мере освоения территории, заселения построенных жилых комплексов у жителей появляется потребность в сервисе. Возникает спрос на торговые, сервисные, офисные площади. Сервисный бизнес охотно идет в новые микрорайоны, для них это готовые рынки сбыта. Появляются рабочие места, повышается привлекательность локации, развивается инфраструктура, открываются магазины, салоны красоты, фитнес-центры, предприятия по обслуживанию населения и т.д. Здесь важно соблюсти баланс между текущей и потенциальной потребностью в коммерческих площадях и объемом предложения.

С другой стороны, если в замкнутом и удаленном городском поселении или квартале разместить одно высокотехнологичное предприятие (которое, кстати, обычно обслуживает десяток квалифицированных специалистов, а остальные –уборщицы, охранники), такое поселение со временем может превратиться моногород,  будет требовать дотаций или обязательного размещения заказа… Об этом стоит подумать заранее.

- Насколько зависит плотность жилой застройки от транспортной доступности? Например, Ивантеевка или Звенигород расположены довольно далеко от МКАД, но при этом жилая застройка там ведется колоссальными темпами. С чем это связано?

- Звенигород удобно расположен, в нем неплохая экология, много лечебных и оздоровительных санаториев, историко-культурных памятников. Неудивительно, что для девелоперских  компаний площадки под застройку в Звенигороде - весьма лакомый кусок. Интерес застройщиков понять можно, но, с другой стороны, под угрозой оказываются старинные здания, исторический облик города, уникальные уголки природы Подмосковья.

В результате мы имеем эффект «троянского коня»: власти санкционировали, застройщики понастроили, москвичи понаехали… И начали требовать такого же качества сервисов, как в столице.  И такого же соблюдения правовых и социальных норм. 

Вообще старые города  Подмосковья, находящиеся вблизи «малого бетонного кольца», во  многом напоминают «белый пояс» вокруг Нью-Йорка, где стараются селиться те, кому не надо на работу к четко обозначенному времени. Это территория успешных фриласнеров, владельцев малых и средних бизнесов, многие покупают там жилье для родителей. Вроде и не далеко, а вроде на природе. Но, еще раз повторю: Звенигород и, например, Истра – это стародачные курортные города со своими традициями и спецификой. И жилье там не дешево, и жить там не дешево. А плотная высотная застройка снижает добавленную стоимость этих мест. Это опять история про  «быстрые деньги для отдельных застройщиков». Это путь временщиков.

К счастью, сейчас ситуация пересматривается и областное правительство занимает весьма жесткую позицию в отношении городов, которым вернули статус исторических поселений. Там планируют и уже активно развивают туристические маршруты, бизнесы и сервисы.  Это длинные деньги, но при этом – важная перспектива для всего региона.

Что касается самой высокой плотности застройки, то действительно: чем ближе к МКАД, тем плотнее. Посмотрите, как застраиваются Балашиха, Одинцово, Реутов, Химки… И все, к сожалению, практически без учета увеличения транспортных потоков. На Горьковке и Ленинградке пробки круглосуточно…

- Часто ли в Подмосковье выявляются нарушения законодательства, связанные со строительством? Что это за нарушения?

- Они везде типичные: нарушаются нормы высотности, не учитываются охранные ограничения, связанные с памятниками истории и культуры. Часто строительство ведется без предварительных археологических, экологических и геологических изысканий; нередки случаи, когда застройщик возводит и продает жилье даже без полного комплекта разрешительной документации, прямо нарушая 214-ФЗ. Сначала быстро без разрешения строят, в процессе продают, а когда дело доходит до разбирательств и санкций - выпускают вперед будущих жильцов.  Так возникает косвенная угроза и истерия про «обманутых дольщиков». Власти вынуждены выдавать разрешения задним числом. Хотя есть уйма объектов, которые лучше бы и не начинали строить.

- Насколько актуальная проблема срыва сроков? Есть ли в Подмосковье долгострои?

- Как и на всей территории РФ. Основные причины - финансовые и маркетинговые просчеты застройщика либо банальное нецелевое расходование средств. Денег начинает не хватать, строительство пробуксовывает, проект постепенно превращается в долгострой и приобретает статус проблемного.

Типичная история: заявили строительство, продали часть  квартир на этапе заявления –  вырыли котлован. Потом еще денег собрали – залили фундамент. Еще собрали – еще этап. А потом вдруг с удивлением узнали, что коммуникации... Того… Не выдерживают и не рассчитаны.  И надо бы котельную, например. Или ливневую канализацию. А денег не понятно с кого собирать.  Много таких «точечных» строек приморожено.  Ну, или начинают строить малоэтажку на землях ИЖС… Дальше даже расписывать не буду…

- Действительно ли многие москвичи начали переселяться в Подмосковье? Как это ощущается в городах Московской области?

- Это тренд. Многие москвичи оставляют «столичные» квартиры, сдают их в аренду либо вообще продают и покупают жилье в Подмосковье, где экология намного лучше и комфорт проживания выше. Возникает проблема с социальной инфраструктурой: прописку люди оставляют московскую, а живут в Подмосковье. А количество мест в детских садах, школах, больницах рассчитано из численности официально зарегистрированного населения. В результате школы во многих городах Подмосковья переполнены,  в поликлиниках бешеные очереди. Хотя учителя и врачи хорошие – они тоже из Москвы переехали. Переселяется в основном старая интеллигенция, которая помнит Москву не такой загазованной и суетливой. А квартиры свои годами сдают тем, кто много лет назад приехал в столицу за счастьем.  В результате в Москве та же история: прописано меньше, чем пользуется социальной инфраструктурой. Нормальная такая миграция населения в сторону комфортной и однородной социальной среды. Ну а что такое комфорт и социальная среда – это уж каждый понимает по–своему.

- То есть инфраструктура городов за темпами строительства жилой недвижимости не успевает?

- Повторюсь, проблема заключается в том, что существует огромная разница между официальным количеством жителей и фактическим. Но последнее время в Подмосковье, как и в столице, любая комплексная застройка должна включать в себя объекты инфраструктуры. И если еще пару лет назад я на выставке в ЦДХ ставила стендистов в тупик, когда просила на сверкающем макете нового квартала показать мне, где здесь садик, школа и поликлиника, то теперь застройщики сами выделяют инфраструктуру в отдельный рекламный блок. Ну и правительство в этом вопросе держит жесткую позицию. И общественность в Подмосковье очень активная и грамотная («понаехали тут» из Москвы и других крупных городов люди с хорошим образованием и внимательно следят за соблюдением норм).

- Есть ли в Московской области такие города, которые реально нуждаются в новом жилье? И наоборот, такие, которые от стройки уже «задохнулись»?

- В новом жилье, скорее всего, нуждаются, города, находящиеся на окраине области. Но, это даже не разговор о новом жилье как таковом. Речь идет о переселении людей из ветхого жилья. И тут все зависит от сити-менеджеров и от того, как они договариваются с застройщиками. А задыхаются от строек все расположенные вблизи Москвы города. «Зеленый пояс» вокруг Москвы истончен донельзя. В столице просто вредно дышать. Вот сейчас опять заявлена вырубка сухостоя. Только нигде не указано, что будет на месте вырубленных сухих деревьев: новые посадки или новые дома.

Именно поэтому так важна роль общественных организаций: их цель - согласование интересов граждан, общественных объединений, органов власти и местного самоуправления.