Граница, как нередко в аналитике, размыта: поселки, в которых предлагают участки под застройку и наделы с подрядом, к смешанному разряду все-таки не относят. Есть еще такие экзотические форматы, как «дуплекс» (дом на две семьи) и даже «квадруплекс» (на четыре).
Причины появления мультиформатных проектов понятны. Первая и главная — желание застройщика расширить круг потенциальных покупателей и снизить риски. Как правило, это крупные проекты: «БельВиль» занимает 31 га, «Кивеннапа-Север» — 71 га, «Малый Петербург» — 85 га, «Сторожевая гора» — 50 га, «Ванино» — 62,5 га… Застраивать такие площади монотонными рядами коттеджей — скучновато. Хотя есть и крошечные смешанные проекты: AURIT-KOTALOT (дуплексы и таун-хаузы) уместился на 1,3 га, Bagatelle (квартиры и таун-хаузы) — на 2 га.

Кроме того, размещение по соседству с коттеджами небольших многоквартирных домов позволяет повысить плотность застройки, снизить нагрузку на оплату инженерии (в расчете на одно домовладение).

Есть такие попытки и в дорогом сегменте: многоквартирный дом на территории пафосного поселка «Северный Версаль», апартаменты в «Балаково», комплекс «Альпенхоф» в «Охтинском раздолье». Данными о том, насколько эффективной получилась такая смесь, мы пока не располагаем.

Подмосковный микст

Столичные застройщики также считают, что кризис ускорил развитие этого сегмента рынка. Часть проектов перешла к смешанному варианту в результате реконцепции. По сведениям портала Cottage.ru, большинство девелоперов, управляющих проектами площадью более 10 га, рассматривают возможность развития в мультиформатном варианте. По данным компании Penny Lane Realty, в начале 2012 года доля «смешанных» поселков составила 15% от общего количества объектов на рынке Подмосковья. Чаще всего застройщики смешивают отдельно стоящие дома (резиденции) и таун-хаузы, которыми закрывают близость к дороге и не самые приятные виды. Для резиденций отводят лучшие места.

Аналитики отмечают: таким объектам практически не грозит долгострой. Девелопер может менять соотношение разных форматов и подстраиваться под спрос. Кроме того, мультиформат позволяет построить больше объектов социальной инфраструктуры. «Дороги, парковки или магазины в мультиформатном поселке, как правило, будут выше по качеству, чем их аналоги в многоквартирном микрорайоне, и все жильцы смогут пользоваться инфраструктурой, предназначенной в том числе и для более обеспеченных домовладельцев»,— отмечают авторы обзора на Cottage.ru

Аверс и реверс

Понятно, что преимущества имеют и оборотную сторону: снижая одни риски, застройщик поневоле увеличивает другие. Главное, здесь работают те же закономерности, что и при соседстве в город-ской застройке многоэтажного квартала и зоны ИЖС: стоимость квартир повышается, домовладений — наоборот.

Недавно в ресторане «Рыба» компания «ПетроСтиль» презентовала проект «Близкое». Это как раз классический микст: на территории 16,8 га планируется построить пять трехэтажных домов с 93 квартирами (от 35 до 78 кв.м), 16 таун-хаузов (секции по 90–100 кв.м) и 136 индивидуальных коттеджей (120–250 кв. м с участками в 4–12 соток). Четверть территории отведена под общественные зоны: парк, прогулочные аллеи, спортивные и детские площадки. В планах — детский сад, торговый комплекс, паркинг. Строительство разбито на две очереди. Первая целиком отведена под объекты класса «комфорт»: квартиры, таун-хаузы и коттеджи. Минимальная стоимость квартиры составляет 1,3 млн рублей, секции в таун-хаузе — 2,9 млн, коттеджа — 4,7 млн. Во второй очереди представлены дома большей площади и более высокой стоимости, которые в «Пет-роСтиле» относят к бизнес-классу (до 15 млн рублей). Новый комплекс располагается рядом с микрорайоном Mistola Hills, который начала строить весной 2012 года компания RBI.

«Сегодня наблюдается тенденция к снижению бюджета покупки и площади покупаемого жилья, — говорит директор по маркетингу компании “ПетроСтиль” Елена Карасева. — Это приводит к все большей популярности таун-хаузов. За последний год этот сегмент вырос в полтора раза, до 27% рынка». При этом, по словам г-жи Карасевой, спрос на объекты стоимостью до 5 млн рублей не насыщен ни в категории коттеджей, ни в категории таун-хаузов. 

Директор «ПетроСтиля» Максим Берг набросал портрет потенциального покупателя: «Это люди, которые живут в городе. Кто-то — на съемной квартире. Скорее всего, есть дети. Одна машина, может быть, две. Это средний класс, они уже неплохо зарабатывают, но еще не реализовали свои жизненные планы. Они устали от унылого вида из окна, от того, что ребенка некуда выпустить погулять, парковка на газоне, ближайший парк — пустырь… Все это не соответствует представлениям нашего покупателя о комфорт-ной жизни. Он хотел бы иметь больше пространства, больше независимости. Мы ставили цель: создать альтернативу городской квартире. Мы всего лишь хотим предложить продукт лучше того, что есть на рынке».

По словам Максима Берга, монопродукт может быть экономически более интересным, но мультиформат позволит снизить риски.

Слоеный пирог

Журналистов, аналитиков и участников рынка интересовало, как будут уживаться на одной территории покупатель 35-метровой квартиры за 1,5 млн и владелец 250-метрового особняка за 15 млн.

Во-первых, рельеф территории позволяет провести зонирование, отделить домовладения разных категорий друг от друга, парируют представители девелопера. Во-вторых, доля скромных «единичек» в проекте — всего 9%. В-третьих, небольшие квартиры могут понадобиться как раз состоятельным собственникам. Для родителей, например. Или для обслуживающего персонала.

Об этой составляющей смешанных проектов говорила Светлана Невелева, советник ГК «Стинком»: «Семья, покупающая коттедж или таун-хауз, в маленькую квартирку может поселить старшее поколение. Или можно реализовать такие квартиры со скидкой — как бонус для покупателей больших коттеджей. В крупных проектах вообще стоит оставлять часть площадей для арендного жилья: для няни, для медицинского сотруд-ника, для гувернантки, уборщицы, хо-реографа…»

Еще одна проблема «загородного коктейля» — распределение затрат на обслуживание. Об этом напомнил генеральный директор компании «Русь: НТ» Дмитрий Майоров: «На загородном рынке, как говорится, “не фокус купить — фокус содержать”. Даже люди сходного достатка могут иметь разные увлечения и т.д. Еще и поэтому социальной однородности не получится. Вопрос в том, чтобы создать для разных людей равные возможности — по использованию социальной инфраструктуры, сервиса…»

Как распределить расходы на содержание между покупателями разных категорий?

Будут ли они различаться? «Мы решили следовать логике законодательства,— ответил Максим Берг. — Расходы на эксплуатацию будут зависеть от площади домовладения (без учета участка)».

Пока именно небольшие «единички» весьма популярны: продажи в «Близком» начались 5 сентября, а недорогих квартир в проекте уже почти не осталось. Нормальный процесс: дорогие объекты, как правило, продают ближе к финишной стадии, когда уже видны и ландшафтный дизайн, и прочие преимущества.

Комплекс «Близкое» интересен еще и тем, что позволяет поставить почти лабораторный эксперимент: рядом и одновременно будут продаваться квартиры в сити-виллах проекта Mistola Hills и разнообразное жилье в проекте «ПетроСтиля».

Дмитрий Синочкин

кочка зрения

Тамара Попова, эксперт компании Knight Frank SPb

– Споры о том, надо ли включать в такие проекты однокомнатные квартиры, звучат странно: в Mistola Hills за лето продано около 70 квартир, из них более половины — «единички» по 34–36 кв.м. Правильность выбора отражает динамика продаж, а вовсе не уровень комфортности проживания. Тем более что комфорт в этих комплексах в любом случае выше, нежели в муринских /бугровских/парнасских муравейниках.

Для такого формата, как таун-хауз, уже давно выявлен потолок стоимости. Самый сказочный таун-хауз не должен быть дороже «трешки», обычный — не дороже двухкомнатной в городе. Это альтернатива квартире, со всеми вытекающими. Формат «ПетроСтиля» — 90 кв.м — разумный минимум. Попытки делать меньше редко бывают удачными, это попросту неудобно. Больше 120–130 кв.м — уже дорого.
Относительно темы дороговизны загородной жизни, неизменно возникающей в подобных дискуссиях: многие «мелочи» вообще выпадают из рассмотрения. Городских жителей настолько достала тема парковок, что остальное как-то забывается. Вторая машина — это неизбежность для загородной жизни, независимо от того, работает жена или нет. Даже если она сидит с детьми, то становится их личным водителем: «развивалки», врачи/прививки, спортивные секции, школа, магазин. В расходы надо включить все формы образования для детей (садики, школы, кружки/секции), при этом для школьников прибавляем траты на такси из школы, если мама таки работает. Не забываем в этом случае прибавить няню на неполный день. Медицина для всех членов семьи — допустим, она есть и в городе, но в области с нас берут повышенный коэффициент за удаленность. Часто жены в «загородных» семьях — домохозяйки. Прикинув среднюю зарплату среднестатистического клерка — 30 000–35 000 рублей (бухгалтера, товароведа, продавца всякой всячины, тренера по фитнесу и т.п.), женщины приходят к выводу, что работать нецелесообразно.

Мультиформатные поселки Петербургского региона