Весна на загородном рынке ознаменовалась мощным ростом предложения — в некоторых районах количество объектов на продажу увеличилось в полтора, а то и в два раза. Выставили свои дома и участки те, кто откладывал продажу на «падающем» рынке; пополнилось предложение и за счет тех, кто покупал участки под застройку еще до кризиса, но решил не достраивать (или реализовать построенное) сейчас. Как следствие — рынок в этом году оказался переполнен предложениями, в то время как активность на нем по-прежнему оценивается как достаточно низкая.

Весной, отмечает Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар», число интересантов действительно выросло.

Однако сделки пошли активно лишь во второй половине лета — покупатели долго и придирчиво выбирали объекты и не спешили с покупкой. Клиенты научились пользоваться кризисными особенностями рынка — тем, что предложений стало больше, что спешить с покупкой нет необходимости — и очень придирчиво изыскивают оптимальное для себя соотношение цены и качества.

Правда, в этом есть и свои плюсы. «Можно говорить о некой ценовой стабилизации», — считает Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость».

«Изменился качественный спрос — появились сделки по цене свыше 10 млн рублей, каких практически не было в 2009 году, значительно расширился диапазон сделок в ценовом интервале от 2 до 10 млн», — говорит Леонид Веденеев, директор северо-восточного департамента агентства «Александр».

Постепенно сократились и сроки экспозиции объектов. Ликвидный и «ходовой» объект по нормальной стоимости часто забирает первый же клиент, который выехал на просмотр.

Рынок без кредита

Покупатели на загородном рынке сегодня практически лишены возможности пользоваться ипотекой — загородная ипотека, в отличие от городской, действительно умерла. У банков есть некоторый набор предложений. Но, как правило, либо объект, либо клиент не соответствуют выдвигаемым требованиям. Поэтому в ходу только собственные средства.

Неудивительно, что изменилось и поведение покупателя — средний покупатель на сегодняшнем рынке долго приценивается и приобретает недвижимость только в том случае, когда понимает, что цена максимально низка.

Понятно, что основная часть спроса в такой ситуации сосредоточена на «экономных» объектах. Покупают в первую очередь недорогие земельные участки стоимостью до 1,5 млн руб. Например, востребованными по-прежнему являются участки в сегменте эконом-класса, то есть по цене до 100 тыс. рублей за сотку по всем направлениям. В секторе дач средняя цена предложений — около 90 тыс. руб. за сотку, наиболее низкая цена — около 30–40 тыс. руб. за сотку, это участки на дальних направлениях (так называемые «дальние дачи»).

Второй тип востребованных объектов — недорогие дома примерно за 2–4 млн руб. в садоводствах или поселках. Как никогда много объектов в Волховском районе нашло своих покупателей в начале лета, рассказывает Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости Общества землепользователей «Прогаль». Видимо, покупатели оценили гораздо более низкую по сравнению с другими районами цену, потом съездили на просмотр и обнаружили, что по Мурманской трассе вполне можно передвигаться, рядом Ладога, множество рек, а цена в 2–3 раза ниже, чем на северных направлениях.

Но с середины лета и доля более дорогих сделок стала расти — первоначально увеличилось число интересантов в ценовом диапазоне от 5 до 8 млн, а сейчас «подтянулись» и клиенты, готовые платить 10–12 млн за объект. Причем, отмечают эксперты, в ценовой нише от 8 млн и выше снова играет роль фактор окружения — озеро через дорогу или лес за забором повышают шансы объекта на быструю продажу. В основном, по оценкам риэлторов, в этом ценовом сегменте покупатели сегодня хотят приобретать жилье высокой степени готовности, чтобы как можно быстрее начать им пользоваться.

«Хуже всего продаются таун-хаузы и дуплексы, особенно если они были построены до кризиса, и сейчас продавец пытается “вытащить” свои деньги», — считает Андрей Уманский.

Самым дорогим по-прежнему остается Курортный район Петербурга, второе «ценовое» место занимает Всеволожский.  В целом стоимость домов и участков за год понизилась — в зависимости от типа объекта на 10–15%, а по отношению к лету-2008 падение цен составило 35–40%. Но если в прошлом году покупатель мог торговаться и выбивать скидку до 30%, сегодня реальный размер торга резко упал. Риэлторы считают, что на многие объекты цены все-таки остаются завышенными: собственники, которые выставили дома на продажу этой весной, посчитали, что кризис уже закончился. Только сейчас, ближе к окончанию сезона, они начинают пересматривать свои позиции.

Дом на своей земле

Риэлторы отмечают: количество продаж домов и земельных участков в этом году выглядит более сбалансированно. До 70% запросов, по словам Людмилы Юшиной, приходится на дома и дачи — это обычное соотношение для загородного рынка. В прошлом году земельными участками интересовалось около 50% покупателей —  отчетливо прослеживалось желание строиться самостоятельно, своего рода попытка сэкономить, получив рассрочку на время строительства. В этом сезоне таких клиентов гораздо меньше, а ключевым словом при приобретении участка становится слово «коммуникации». Участки, которые обладают коммуникациями «в натуре», постепенно начинают расти в цене.

Андрей Уманский отмечает:  купленная в прошлом году земля осваивается достаточно активно. По его наблюдениям, до 70% купленных в последние два года участков находятся в стадии застройки.  «Из участков, что приобретались за этот период, ни один не был выставлен на перепродажу», —  подтверждает мнение коллеги Станислав Азацкий.

Склонность к самостоятельному строительству заметно сказалась и на интересе к быстровозводимым конструкциям. Производители и поставщики каркасных и прочих современных «быстрых домов» утверждают, что в этом году спрос перекрыл все докризисные показатели.  «Мы осуществили больше проектов, чем в 2008 году, — говорит генеральный директор компании “Канадский дом” Владимир Поручиков. — Практически для всех компаний, занимающихся каркасным строительством, нынешний год стал более плодотворным, чем предыдущий». Генеральный директор СК «Компания RusWoodHouse» Валерий Панкратов подтверждает: «На сегодня в нашей нише образовалась очередь: домокомплекты надо ждать около 2,5–3-х месяцев».

Спрос на «быстрые» дома связан также и с тем, что за минувшие два года они практически не подорожали — увеличилась лишь стоимость некоторых комплектующих. Стоимость домокомплекта отечественного производства площадью 100 кв.м начинается от 800 тыс. руб. Средняя стоимость — от 1,2 до 1,7 млн рублей за 100–120 «квадратов». При покупке участка миллиона за полтора — вполне бюджетное домовладение…

Екатерина Голубева