Компании, которым не требуется склад в 5000 кв.м (стандартный размер предлагаемой секции) или у которых есть специфические требования к высоте потолков, нагрузке на полы и т.п., не находят на рынке подходящих объектов. Как и фирмы, занятые легким производством (например выпуском различных комплектующих, полиграфической продукции и пр.). «Пока застройщики раздумывают, время уходит. Производителям автозапчастей, которые будут обслуживать новые автомобильные заводы, площади нужны сейчас, однако адекватного предложения (помещений по 1000–3000 кв.м) они не находят», — комментирует руководитель департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank St. Petersburg Владислав Ковалевский. Консультант отдела складских помещений компании Jones Lang LaSalle Андрей Амосов добавляет, что спросом у иностранных компаний пользуются и объекты по 15 000 – 25 000 кв.м, которых тоже нет: «Жаль, что большинство реализуемых проектов нацелено исключительно на логистов и не учитывает потребностей рынка. Между тем по конструкции склады класса А подходят для размещения легких или сборочных производств, и переоборудовать их не составило бы особого труда. Проблема в том, что застройщики своевременно не озаботились получением разрешительной документации». Размещать «промку» на участках, предназначенных под общественно-деловую застройку, нельзя.

Наиболее прозорливые девелоперы уже готовы использовать схему build to suit, то есть строить склады под конкретного заказчика, а также включать в состав логистических комплексов промышленные площадки.

Например, объекты build to suit, в том числе холодильные и морозильные склады, запланированы в составе производственно-складского терминала компании «КПД Карго» в городе Отрадном (общая площадь объекта — около 87 000 кв.м).

Литовский инвестор Hanner в партнерстве с логистической компанией Girteka (она тоже из Литвы) этим летом приступил к строительству терминала OPTIMA Logistics Park, расположенного в промзоне «Шушары-2», на Московском шоссе, недалеко от заводов «Тойота» и «Дженерал Моторс». Общая площадь — около 102 000 кв.м. Его первая очередь (примерно 42 000 кв.м) по плану будет завершена в I квартале 2009-го. Это типичные склады категории А, правда, минимальный размер секции сокращен до 2500 кв.м. Во второй очереди, которая должна финишировать к концу будущего года, инвестор готов предусмотреть цеха, переделав проект при наличии соответствующих заявок. Благо функциональное назначение участка это позволяет.

На территории логистического парка в Колпино (самого крупного складского комплекса под Петербургом, который возводит холдинг «Евразия Логистик») разместится завод компаний Foxconn и Hewlett-Packard по производству компьютерной техники. Предприятие займет территорию 12 га; площадка была куплена в феврале этого года у «Евразии Логистик». Строить завод будет сам девелопер, а затем передаст его заказчику «под ключ». Холдинг приобрел в Колпино почти 190 га земли, поэтому готов поделиться «излишками» и продать около 20 га другому производителю. Общая площадь самого логистического парка составит примерно 580 000 кв.м. Первые 90 000 «квадратов» по плану сдаются в ноябре, еще 120 000 кв.м — в начале 2009-го. Во второй и третьей фазах комплекса (370 000 кв.м) предусмотрены объекты build to suit.

В окрестностях города заявлено и несколько проектов создания классических индустриальных парков, весьма распространенных на западе. Так, компания «ИммоРосИндастри» — совместное предприятие российской «Ростик Групп» (ресторанный бизнес, логистика и туризм) и бельгийской Immo Industry Group (девелопмент промышленной недвижимости) — задумала такой парк в Шушарах. Его размер — до 210 000 кв.м. Участок находится в собственности «ИммоРосИндастри». Девелопер рассматривает заявки на площади от 5000 кв.м. Правда, срок реализации этого проекта пока весьма туманен. «Его инициаторам предстоит сначала сформировать перечень потенциальных клиентов, готовых ждать в течение неопределенного срока», — отмечает г-н Ковалевский.

Более конкретные планы у ВТБ в отношении индустриального парка «Марьино». Девелопером проекта выступает московская ГК «Эспро», собственник участка — закрытый паевой инвестфонд, созданный ВТБ. Речь идет об освоении площадки примерно в 130 га. Из них около 78 га отводится под производственную зону. Девелопер возьмет на себя ее полное инженерное обеспечение, затем нарежет на лоты по 1,5–2 га и либо выставит их на продажу, либо будет строить объекты под конкретный заказ. На 45 га запланирован складской комплекс класса А, разбитый на четыре очереди. Площади в нем предполагается сдавать на этапе строительства крупным клиентам, что позволит адаптировать помещения под их нужды.

Эксперты не сомневаются в том, что рынок складской и индустриальной недвижимости рано или поздно перейдет на «индивидуальное обслуживание», однако отмечают, что при совершении сделки build to suit одним из ключевых вопросов является взаимное доверие сторон. Оба участника идут на дополнительные риски. Для арендатора главный из них связан с тем, что объект не будет сдан в срок или стройка в принципе застопорится, а для девелопера — что контракт на склад или цех «индпошива» не будет подписан из-за необязательности контрагента или его изменившихся бизнес-планов.

Анастасия Ясинская, «Недвижимость и cтроительство Петербурга» — специально для «Пригорода»