1181
0
Дмитрий Синочкин

Рынок на обочине кризиса

Финансовые катаклизмы, сотрясающие мировую экономику, на рынке недвижимости пока никак не сказались. Сфера купли-продажи жилья — среда весьма инерционная. Тем более — загородный сегмент, где сделки тянутся не один месяц, а обдумываются не один год. Однако в тихой заводи участникам рынка отсидеться не удастся.

Прямые связи между жилыми проектами в пригороде и падением, к примеру, фондового индекса в 2,5 раза (именно столько потеряли российские компании от майского пика до середины сентября) на первый взгляд не просматриваются.

Проектное финансирование для пригородных девелоперов пока в диковинку, ипотека — менее значима, чем для горожан.

Однако через какое-то время на покупательской активности начнет сказываться повышенная осторожность банков; пониже будет всплеск спроса, обусловленный начислением годовых бонусов топ-менеджерам. Возможно, пересмотрят свои планы сырьевые гиганты, в начале года заявившие масштабные проекты — по 300 га и более. С другой стороны, средства частных инвесторов, «убежавших» из ПИФов и с фондового рынка, вряд ли будут сложены под матрас. А земля остается едва ли не единственным перспективным активом.

Перемены будут, и, скорее всего, уже в ближайшие месяцы. Тем более стоит зафиксировать сегодняшние параметры рынка.

По оценке экспертов компании Village Consulting, объем рынка загородного жилья в Ленинградской области и в ближайших пригородах Петербурга оценивается примерно в $5 млрд.
По данным аналитиков агентства «Итака», в III квартале 2008-го застройщики продавали дома и участки в 115 коттеджных поселках (КП) разной степени готовности. Прирост с начала 2007 года составил 37%, к началу 2008-го — 6%.0 К выходу на рынок готовятся как минимум еще 82 проекта. За 2007 год завершились продажи в 20 поселках (по данным «Петербургской Недвижимости», продано 970 домов); в 2008-м уже реализовано 10 поселков.

Объем застройки на начало второго полугодия составляет 1 340 000 кв.м. Прирост относительно I квартала 2007-го — 83%.

Суммарное количество объектов в строящихся КП — 9400 домов и участков. Площадь, занятая под организованное коттеджное строительство, — 1694 га, прирост к началу 2007-го составляет 34%. (Village Consulting приводит другую цифру — 2267 га.)

По данным консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», с января по июль текущего года открылись продажи в 58 новых коттеджных поселках, а также началась реализация семи дополнительных очередей уже известных проектов (например, «Новое Минулово» — 3-я очередь, «Солнечный берег» — 2-я очередь и т.д. ).

География предложения радикальных изменений не претерпела. В трех северных районах области (Выборгском, Всеволожском и Приозерском), а также в Курортном районе СПб сосредоточено 70% всего предложения КП. Возможности традиционной локации далеко еще не исчерпаны. Именно здесь и наблюдается наибольший прирост: девять новых проектов с начала года запущены в Выборгском, 16 — во Всеволожском. Однако южное направление понемногу теснит стереотипы: в Тосненском, Ломоносовском, Гатчинском начали строиться десять поселков. В плане изменения предпочтений по конструктивным материалам можно отметить плавный рост популярности каркасных вариантов. Аналитики ожидают, что, 2008 году каркас совершит прорыв, резко увеличив свою долю рынка за счет новых проектов комфорт-класса.

Еще одна важная тенденция: постепенное увеличение доли домовладений со статусом ИЖС. Косвенно это связано и с повышением значимости ипотеки (по данным «Петербургской Недвижимости», ипотечные схемы используются в 33 проектах). Пай в садоводстве банк в залог не примет.

Та же причина, возможно, способствует и росту доли продаж готовых домов. По данным экспертов Village Consulting, участки продаются в 29,3% поселков, 35% приходится на участки с подрядом и в 35,8% поселков реализуются готовые объекты. При покупке готового дома условия кредита выгоднее (если уместно применять понятие «выгода» к 14% годовых).

Аналитики «Итаки» подсчитали, что с начала 2007-го стоимость площади в коттеджах низшей ценовой категории поднялась на 52% (с начала 2008-го — на 22%); в категории бизнес-класса рост был скромнее: 10% с I квартала 2007-го и почти нулевой — в 2008-м. Объекты премиум-класса и элитные продемонстрировали наиболее впечатляющую динамику: плюс 96% и 42% за полтора года соответственно.

По мнению Village Consulting, за 2007 год рост цен по рынку в целом составил 35–40%; за пять месяцев 2008-го цены прибавили еще 18%, и прогнозируется дальнейший рост до конца года в пределах 15–20%. В «Петербургской Недвижимости» отмечают: в 2008-м в пределах городской черты (в Колпинском и Пушкинском районах) появились предложения домов эконом-класса стоимостью (в среднем) 6 млн рублей. Год назад таких вариантов не было. Скорее всего, аналитики имеют ввиду «Новую Ижору» — район, который к коттеджным поселкам причислять вряд ли уместно. С другой стороны, он несомненно влияет на рынок малоэтажки, в том числе — и на ценообразование.

Прогнозы в нынешней динамичной ситуации строить некорректно. Зато можно предположить, какие последствия для сегмента загородного жилья будут иметь обвал фондового рынка, проблемы с ликвидностью у банков и мощный пакет антикризисных мер, предложенных правительством.
Более триллиона рублей, «закачанных» в системообразующие банки (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк), неизбежно приведут к переделу кредитного рынка. Погоду на нем будут определять крупные игроки: кредиторы с госучастием и «дочки» западных структур, переживших кризис. Значит, ипотека не будет ни массовой, ни дешевой, ни разнообразной: она будет весьма дорогой и унифицированной (стандартный набор требований). Это дает дополнительный шанс крупным проектам типа Янино.
Выброс на рынок жилищного строительства новых участков (реформа по Дмитрию Медведеву — изъятие земель у госучреждений с последующей передачей под застройку) ситуацию радикально не изменит: ниже рынка продавать никто не будет, а вскоре и действующее предложение вот-вот упрется в порог платежеспособного спроса. (В Подмосковье это уже произошло.)

Рынок все ощутимее разваливается на две части: загородный дом как второе жилье существует по законам продаж, сложившимся для предметов роскоши; как альтернатива квартире — вступает в жесткую конкуренцию с экономичными проектами многоэтажной застройки на окраинах.

Есть и плюсы. Пригородные девелоперы не успели набрать кредитов (им никто особенно и не давал); небольшим фирмам нет нужды держать большой штат сотрудников и арендовать дорогую технику. Так что многие смогут пережить трудные времена без ощутимых потерь.

Дмитрий Синочкин

если понравилась статья - поделитесь: