910
0
Дмитрий Синочкин

Земельный паек

В Москве завершается формирование первого паевого земельного фонда - "Солид-Земельный". Объем фонда - 420 млн рублей.

Его активы составляют более 200 га земельных участков в Раменском районе Подмосковья (зарегистрированных, с кадастровыми номерами, с договором страхования титула). Средняя стоимость - $500 га за сотку.

Организаторам проекта предстоит провести экологическую экспертизу, утвердить новые границы и, главное - изменить вид разрешенного использования (с сельхозземель на дачное строительство). Плановые затраты - $200 за сотку. Предполагаемая стоимость после этих процедур, на которые потребуется полтора-два года, - $1000-1300 за сотку.

Стоимость пая - 100 000 рублей, то есть порог вхождения на рынок для пайщиков низкий, фонд демонстрирует ориентированность на массового покупателя.

Привлечь через пайщиков организаторы планировали $5 млн, по данным журнала SmartMoney, уже собрали больше половины. По данным СМИ, организаторы обещают пайщикам 13-14% годовых и 130% - на момент закрытия фонда (через пять лет).

Организаторы ПИФН - Управляющая компания "Солид Менеджмент" и ОАО "ТрансРегионИнвест" (ТРИ).

о мнению менеджеров УК "Солид Менеджмент", фонд является "идеальным вариантом вложения денег для тех, кто не торопится получить прибыль в короткие сроки и осознает тенденции роста цен на земельные активы".

Важный фактор - оптимизация налогообложения: ЗПИФ не платит налог на прибыль, а владельцы паев получают возможность откладывать момент уплаты налога.

Экспертный курултай

Игорь Жигунов, член правления Городского ипотечного банка:

- В последние два года рост цен на землю составляет от 15 до 40% (в зависимости от географии, освоенности участка и т.д.).

Коллективные инвестиции позволяют приобрести то, что частнику не доступно (например, 2 сотки из 10 га). На развитых рынках эта форма используется уже давно. Включение в активы ПИФов еще и земель сельхозназначений - это, конечно интересно. При этом важно понимать, что законодательного определения "земельного ПИФа" пока нет, а темпы роста стоимости земли после переоценки, возможно, оцениваются несколько преувеличенно. Проблемы с определением цены земли довольно характерны для Подмосковья, и уж тем более - для петербургских пригородов и Ленобласти.

Серьезный рост цен на земли сельхозназначения вряд ли возможен, поэтому интерес заключается в инвестиционной составляющей: перевод земли в другую категорию - это оправданно, вполне выгодно, рыночно интересно.

По сути это "венчурный проект" с немалыми рисками. Недорогих хороших участков (с которых действительно можно получить должную доходность) почти нет.

Игорь Жданов, директор компании "Росса Ракенне", дистрибьютора фирмы HONKA в России:

- Я думаю, земля может быть весьма привлекательным активом для паевых фондов. Но интерес к перспективным участкам проявляют и девелоперы, и банки.

Организаторы "земельных" фондов обещают доходность в будущем; мы инвестируем в собственные проекты.

Достаточно сложно выделить составляющие элементы прибавления стоимости. Изменение назначения, может быть, не самое важное. Есть еще инженерия, концепция, генплан, проект, в идеале - разрешение на строительство.

При этом стоимость инженерной подготовки может составлять до 30% в цене конечного продукта (то есть загородного дома в составе поселка). Необходимо также учитывать элементы социальной инфраструктуры и благоустройства: нужны охрана, место для парковки и многое другое, что позволяет покупателю жить не в хаосе стройплощадки, а в комфортных условиях, оправдывающих расходы на приобретение.

Цена участка растет не сама по себе, а в зависимости от затрат, которые несет инвестор. Заранее вычисляя конечный доход, можно и ошибиться.

Игорь ГОРСКИЙ, директор по развитию Becar Realty group:

- Главная проблема фондов такого типа в том, что земля - менее ликвидный товар, чем бизнес8центр или загородный дом. Если в деятельности ПИФа возникнут какие-то проблемы, быстро реализовать активы вряд ли удастся, разве что с большим дисконтом.

Переоформление разрешенного вида использования, конечно, повышает стоимость участков. В петербургских пригородах эти затраты оцениваются примерно в 100 долларов за сотку. Но основной доход девелопер получает, если он реализует уже полностью подготовленную территорию, решив проблемы с нарезкой земли на лоты, с инженерными коммуникациями. Возможно, у организаторов столичного фонда недостаточно собственных средств и есть проблемы с привлечением банковских кредитов.

Еще один важный момент: низкий порог входа (небольшая стоимость пая) означает, что фонд планирует привлечь много пайщиков из числа физических лиц. А владельцы небольших паев вряд ли смогут претендовать на эффективный контроль, на получение исчерпывающей информации о деятельности управляющей компании. Применительно к Петербургу этот опыт - формирование фонда исключительно из участков - в ближайшее время вряд ли будет востребован. Именно в силу перечисленных выше причин. Кроме того, важно, какие участки включаются в состав активов. Если это 200 га на побережье в районе Комарово - так никакой фонд для их успешной реализации и не понадобится.

Дмитрий СИНОЧКИН

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

октябрь 2006