967
0
Дмитрий Синочкин

"Угадайка" бизнес-класса

Сегодня в Ленинградской области и в ближайших пригородах Петербурга располагаются 88 коттеджных поселков разной степени готовности. Застройщики пытаются угадать предпочтения рынка, предлагая объекты разного уровня, качества и с различными наборами ограничений.

Все чаще на рынке встречаются участки в рамках единого поселка, где инвестор (застройщик) формирует ландшафт, обеспечивает обслуживание и охрану (20% предложения). Нередки предложения приобрести участок и выбрать проект из готовых вариантов. Девелоперы, не уверенные, найдет ли их предложение спрос, принимают проекты клиента и воплощают их в жизнь.
Большинство застройщиков старается сохранить единый стиль поселка, ориентируясь на обеспеченных покупателей и предпочитая строить коттеджи, предусмотренные общим планом.
По данным на август 2006 года в продаже находилось 73 поселка, около 15 должны были поступить в реализацию. С начала года прирост числа поселков составляет 46%, прирост объектов в продаже - 48 %.

Всего в составе поселков предлагается более 3000 объектов (в том числе участков, коттеджей с наделами и таун-хаузов). По предварительной оценке, в пригородных поселках строят коттеджи и таун-хаузы общей площадью около 450 000 кв.м, общая площадь застройки - порядка 630 га. Общий объем строительства с февраля 2006-го увеличился на 30%, рост площади застройки составил 50%.
В первой половине 2006 года появилось 18 новых коттеджных поселков в Выборгском районе. Три из них (бизнес-класс) реализует компания ЗАО "Евросиб-Девелопмент", предлагая только участки с собственным подрядом. Еще два поселка того же класса - "Ольшаники", генеральным инвестором которого выступает РulExpress, и "Зеленая горка" компании ООО "Нева Инвест Проект" - также выведены на рынок в течение двух последних кварталов. Проект компании Greenside - "Западное солнце", строительство и продажи которого начались в августе, ориентирован на комфорт-класс. Открылись продажи коттеджей в "Глубоком озере" на Карельском перешейке. Площадь поселка - 5,8 га, он строится в едином скандинавском стиле.

В Петродворцовом районе продаются дома в поселке премиум-класса "Михайловское", инвестор - компания PBL.

В Курортном районе в первой половине 2006 года вышли на рынок поселки компании "Особняк": "Жемчужина Разлива" (премиум-класс) и "Парквей" (комфорт-класс).

В Тосненском и Пушкинском районах началась реализация проектов бизнес-класса "Бель-Виль" (инвестиционная компания "Павловский посад") и "Глинки" (компания "Стройсвет").
Новые проекты в Выборгском, Петродворцовом, Тосненском, Пушкинском и Курортном районах становятся крупнее. Они рассчитаны на 50-60 и более объектов в каждом. В целом по рынку в начале года среднестатистический поселок насчитывал 35 домов, в августе - 46.

Началась реализация проекта эконом-класса "Ладожский причал" (компания OCVICA). Это первый проект в Волховском районе. На пяти участках из 28 будут возведены коттеджи, остальные наделы предлагается реализовать без застройки.

В Приозерском районе в продаже появилось восемь новых поселков. Самый дорогой из них - проект "Петербургской недвижимости" поселок "Ягодное" (премиум-класс). Поселки небольшие: от восьми домов ("Ромашки", застройщик - ООО "Невская домостроительная компания") до 22 (ДНП "Молодежное", застройщик - компания "Молодежное"). Исключение составляет поселок "Ладожское", рассчитанный на 107 владельцев.

Северные и северо-восточные районы ЛО лидируют по количеству строящихся объектов. Однако если 2-3 года назад проекты реализовывались в основном во Всеволожском, Выборгском и Курортном районах, то сегодня список территорий, рассматриваемых инвесторами и застройщиками, заметно расширился.

Стоимость земли в менее освоенных местах (в Волховском, Тосненском, Кировском, Ломоносовском районах) заметно ниже, чем в прилегающих к городу и традиционно популярных (Всеволожском, Выборгском, Курортном, Приозерском). Проекты, осуществляемые на новых территориях, значительно дешевле и ориентированы на эконом- и бизнес-классы. Однако при их реализации выше риск ошибиться в позиционировании, и девелоперы осторожничают. Например, несмотря на прогнозируемую активизацию спроса в южных пригородах, в том числе вдоль КАД, значительного увеличения проектов в этих краях не предвидится.

Растет число таун-хаузов в составе коттеджных поселков. Удорожание земли заставляет застройщиков сокращать расходы на строительство.

В стадии разработки находятся два крупных проекта малоэтажного строительства во Всеволожском районе, в состав которых войдут таун-хаузы. Первый - поселок "Янино-1" ("Национальная жилищная корпорация Санкт-Петербурга"), в котором будет около 100 таун-хаузов и 200 индивидуальных коттеджей. Ориентировочный срок окончания строительства - конец 2007 года. Второй - проект "Суоранда", который реализует "Гарант Девелопмент" (соинвестор - строительная компания "Стоун"). По предварительным данным, на 12,5 га будет размещено до 1000 таун-хаузов.

Материалы и технологии

Динамика развития коттеджного строительства заставляет компании, предлагающие новые проекты, искать свою нишу. В том числе и с помощью применения новых технологий.
Сегодня рынок загородного жилья предлагает широкий выбор материалов.
Наиболее распространены дома из оцилиндрованного бруса (20% от общего объема строительства коттеджей) и клееного бруса (17%).

Популярен бетон (26% всех домов). Большинство застройщиков отдает предпочтение газобетону (18% предложения) как самому недорогому материалу.

Каменные дома (или вибропрессованный бетон) только начали экспансию на рынок коттеджного строительства, их доля составляет 3% от общего объема строительства.

Цена и структура предложения

Чтобы систематизировать полученные данные, мы попытались объединить их в группы по назначению земли, расположению поселка, инженерной оснащенности, а самое главное - по ценовому диапазону объектов. В итоге было выявлено пять групп: эконом-, бизнес-, комфорт-, премиум-классы и элита.

Поселки, отнесенные к эконом-классу, располагаются в малопопулярных и удаленных местах - на юге области и в Приозерском районе. Исключение - "Малый Петербург" во Всеволожском районе. Проект довольно крупный и включает 150 домов. Это самое недорогое предложение здесь.

Максимальный прирост стоимости "квадрата" в сегменте эконом-класса составил 66%. В поселке "Прибытково" в начале года 1 кв.м стоил $350, а к середине 2006-го - $580. Это предложение остается самым дешевым на рынке загородной недвижимости. На 30% подорожали коттеджи в поселке "Солнечный Бор" в Гатчинском районе (цена предложения - $786/кв.м). На 20% поднялись цены в "Борисово-2" - до $787 в августе.

Цены в эконом-классе варьируются в пределах $580-1033/кв.м для коттеджей и $900-1250/сотка - для участков.

Доля поселков бизнес-класса - 52%, предложение в них самое объемное по числу объектов и самое разнообразное. Большинство объектов расположено в северных районах.

Земля предоставляется со всеми коммуникациями. Застройщики стремятся обеспечить единый архитектурный стиль поселка. Все поселки имеют стандартный набор безопасности: ограждение по периметру и КПП. Дома строятся из кирпича, газобетонных блоков, а также из дерева. Коттеджи подготовлены под чистовую отделку.

По данным на август, цена предложения домов бизнес-класса - от $718 до $2265/кв. м (коттеджи) и $800-2800/кв.м (таун-хаузы). Минимальный ценник зафиксирован в поселке "Ольшанники". Продажи начаты в августе, пока здесь можно приобрести дома площадью от 134 до 250 кв.м по цене от $80 400 до $200 000.

Самое дорогое предложение - в престижном Курортном районе. В поселке "Капитан" продаются таун-хаузы площадью от 186 до 257 кв.м по цене от $520 000 до $720 000. Сдача поселка намечена на IV квартал 2007-го, цена "квадрата" за первое полугодие 2006-го увеличилась более чем вдвое - плюс 102%

В среднем прирост цены предложения в различных поселках бизнес-класса с начала года составил 35-55% ("Еловый дом" - 36%, "Рай в шалаше" - 54%).

Увеличение на 15-25% зафиксировано в поселках "Озерная фантазия" и "Отрадный берег" в Кировском районе. Менее 10% - в поселках "Удальцово" и "Суходолье" в Приозерском районе. Больше всего подорожал "квадрат" в "Великолепном Токсово" - плюс 116%. С февраля по август цена с $1019 взлетела до $2205/кв.м.

В поселке "Победа" в Токсово стоимость, наоборот, снизилась (минус 33% - с $1200/кв.м коттеджа площадью 200-250 кв.м до $800/кв.м). В поселке "Сестрорецкое" (Репино) цена упала с $1910 до $1500/кв.м.

В августе приостановлены продажи в поселке "Нойдорф" в Стрельне.

В комфорт-класс входят хорошо организованные крупные поселки, расположенные в северных районах: во Всеволожском (четыре поселка), Приозерском (три) и Курортном (три). Назначение земли: в большинстве проектов - ИЖС, но возможны и ДНП (дачное некоммерческое партнерство) и СНТ (садовое некоммерческое товарищество), земля оформляется в собственность.

В этом классе преобладают каркасное домостроение с облицовкой кирпичом или вагонкой, а также строительство из газобетонных блоков. Отличительная особенность - улучшенная отделка домов, например обшивка стен гипроком или установка качественных стеклопакетов с немецким профилем. Все поселки имеют централизованный пункт охраны, ограждение по периметру и видеонаблюдение. На территории комплекса предусматриваются спортивные и детские площадки, небольшие магазины. Инженерия включает электричество, воду, газификацию, канализацию, иногда - телефонные линии.
Диапазон цен - $1232-2800/кв.м. Максимальная цена - в поселке "Сестрорецкие Дубки" ($2800/кв.м). Здесь же наблюдается самое быстрое подорожание - плюс 60% за полгода.

Минимальная цена предложения - в поселке "Зеленые холмы" (Сярьги Всеволожского района). Средняя цена "квадрата" - $1232, стоимость дома - от $306 000 до $550 000.

В этом сегменте к продаже предлагаются довольно крупные дома на участках по 15-20 соток.
К премиум-классу мы отнесли поселки, которые отвечают требованиям элиты, но не располагают полным набором параметров (нет телефона и газа или не оформлены права собственности на землю и т.п.)

Премиум-класс характеризуется полной организацией инфраструктуры. На территории поселка формируются пляж и причал для яхт, строятся спортивные и детские площадки. В "Ягодном" соорудят вертолетную площадку. Обязателен единый архитектурный стиль.

Коммуникации включают в себя электричество, воду, канализацию, а также телефон и газ.
При строительстве применяются наилучшие строительные материалы: клееный брус фирмы Honka ("Ягодное" и "На Заречной") или кирпич с утеплителем ("Михайловское").

Стоимость сотки земли в поселке этого класса колеблется в пределах $4000-7000.

Цена 1 кв.м дома - $1800-2500.

Основное предложение в поселках премиум-класса составляют дома площадью 200-450 кв.м с участком 10-50 соток, средняя стоимость - $600 000 - 850 000.

К элите относятся индивидуальные коттеджи с полным пакетом правовых документов, земля - ИЖС, оформляется в собственность.

Для строительства домов этого класса используются современные материалы и технологии: поризованный керамический кирпич ("Репинская Усадьба", "Северный Версаль"), ячеистый бетон ("Горки СПб") или смешение бетона, камня и стекла (клубный поселок общества "Традиция"). Предусмотрена высококачественная предчистовая отделка домов.

Все элитные поселки имеют централизованный пункт охраны, ограждение по периметру и видеонаблюдение. На территории комплексов предусматриваются спортивные и детские площадки, корты, иногда - бассейны. Обязательны единый архитектурный стиль и внутреннее благоустройство, выполняются ландшафтные работы, на участках сохранены деревья. Поселки располагаются вблизи водоемов.

Объекты находятся в самых престижных местах (в Сестрорецке, Репино, Юкках), на расстоянии не более 50 км от Петербурга.

Цена "квадрата" дома - свыше $2000, земли со всеми коммуникациями - $5000-10 000/сотка. Площадь дома - 300-800 кв.м, участки по 15-50 соток. Максимальное изменение цены с начала 2006-го составило порядка 30% (в поселках "Северный Версаль", "Лукоморье" и "Репинская Усадьба").
Разброс стоимости элитных домов очень велик: от $500 000 - $1 150 000 в "Лукоморье", "Репинской Усадьбе", "Горках СПб" и "Традиции" до $4 500 000 в "Северном Версале".

Рынок загородной недвижимости сильно дифференцирован. Успех проектов определяется правильностью позиционирования. Перспектива развития этого рынка становится более определенной. Большинство застройщиков планируют продолжать работу во Всеволожском и Выборгском районах, ориентируя проекты на бизнес- и комфорт-классы.

Экспансия застройщиков на юг будет довольно осторожной. На этом направлении будут создаваться поселки эконом- и бизнес-классов.

В удаленных районах останется самое недорогое предложение. В том числе - участки в составе коттеджных поселков.

Динамика числа коттеджных поселков

Декабрь

Февраль

Март

Апрель

Май

Проект

12

15

13

14

В продаже

45

55

65

73

Приостановлено

0

0

2

2

Продано

0

0

4

8

Распределение коттеджных поселков по районам

Район

Февраль 2006

Август 2006

Выборгский

10

22

Всеволожский

20

18

Приозерский

5

12

Курортный

8

10

Гатчинский

3

3

Ломоносовский

1

2

Приморский

2

2

Волховский

0

1

Кировский

1

1

Петродворцов

1

1

Тосненский

0

1

Всего

51

73

 

Распределение проектов по технологиям и материалам

Технология

Доля,%

Материалы

Площадь, кв.м

Любая (каркас, дерево, бетон) - на выбор

24

Любые (каркас, дерево, бетон)

105 837

Кирпич (в том числе керамический и пустотелый)

13

Кирпич

57 899

Монолитно-бетонная + облицовка кирпичом

11

Кирпич-монолит

49 350

Бетон

17

Газобетон

41 714

Пенобетон

2900

Керамзитобетон

18 810

Вибробетон

23 770

Аэрок

6040

Каркасная технология

5

Каркас и любые материалы

8330

Velox

12 940

Каркас + блок хаус

1540

Дерево

23

Бревно или брус

23 475

Оцилиндрованное бревно

27 070

Клееный брус

37 750

Honka

6300

Профилированный брус

8592

Кирпич или аэрок

4

Кирпич, аэрок

16 275

Итого

448 592

Данные приведены на основе анализа предложения в 58 поселков. В большинстве из них на сегодняшний день осуществляются продажи (остальные проданы, но находятся в стадии строительства).

Распределение предложения по классам

Класс

Количество (на август)

Доля, %

Эконом

9

12

Бизнес

38

52

Комфорт

12

16

Премиум

9

12

Элита

5

7

Всего

73

100

 

Яна ДОЛОТОВА, аналитик АН "Итака"

 

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

октябрь 2006