Итак, ключевые цифры за август.

Ввод частных жилых домов в Ленинградской области. По данным управления Росреестра ЛО, за последний летний месяц на кадастровый учет поставлены 2233 дома (ИЖС и садовые дома для постоянного проживания). Это чуть больше, чем в июле (2069 частных домов), немного поменьше, чем в июне (2382 дома) — в общем, стабильность.

За восемь месяцев жилой фонд Ленобласти пополнился на 17 693 дома — примерно 2,3 млн кв. м. Плюс 28% к показателям прошлого и позапрошлого года. (См. табл. 1.) Средняя площадь новых частных домов — 130 кв. м. Для тех, кто склонен полагать, что в статистику Росреестра попадают давно построенные, но (по разным причинам) не поставленные на учет дома, уточняем: такие объекты есть, но они составляют не более 10–15% в общем объеме ввода.

Как уже отмечалось в наших предыдущих обзорах, ИЖС и садовых домов — примерно поровну, садовых даже побольше. Это уже устойчивый тренд.

Продажи индивидуальных домов по договорам купли-продажи (ДКП): за август — 3094 сделки. Июль — 3112, июнь — 2763, в общем, реализация на сложившемся уровне, без признаков роста или спада. За период январь — август — около 20 тысяч сделок с частными домами по ДКП, примерно как в прошлом году. (См. табл. 2.)

Сегмент участков: здесь как раз очень серьезные перепады активности. В июле (сразу после отмены льготной ипотеки) случился ажиотаж: — 14,8 тыс. сделок с участками ИЖС, СНТ и ДНП. Это рекорд за все последние годы. В августе — падение более чем в два раза, до 7,3 тысячи сделок. Это как раз последствия упразднения субсидируемых ипотечных программ. Как отметили аналитики, значительная часть заявок была подана в июне, регистрация сделок «переехала» на июль; в августе рынок вернулся к более привычным показателям.

«Пригород» должен отметить: возможно, мы несколько недооценили проникновение ипотеки на загородный рынок. Центробанк в этом году начал публиковать данные по кредитованию ИЖС. Так вот: в Петербурге и Ленобласти за семь месяцев (сведений за август пока нет) было выдано около 11 тысяч кредитов на ИЖС. Из них на строительство — 9,2 тысячи, на покупку готовых домов — 1,7 тысячи. Мы, к сожалению, не знаем, какая часть кредитов пошла на приобретение участков. Если брать в расчет только строящиеся и готовые дома, то сделки с ипотекой охватывают около 25% рыночного оборота.

На вторичном рынке квартир — 2990 ДКП, чуть хуже, чем в июне-июле, но вполне приемлемый уровень.

Данные по новостройкам пока предварительные: 1740 ДДУ в июле, 1077 договоров в августе, подсчитали эксперты bnMAP.pro: снижение на 38%. (В городе — примерно то же самое.)

Экспертные мнения

«Пригород» попросил участников рынка ответить на несколько вопросов:

- Какие процессы будут определять конъюнктуру на загородном рынке до конца года?

- Как себя вести покупателям: торопиться или подождать? Рассчитывать ли на снижение цен (как в новостройках)? Или резоннее предполагать, что «загородка» подорожает?

- Какую стратегию выбрать продавцам — как привлечь покупателей, как ускорить сделку? И что предпринимать микродевелоперам?

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:

– На загородном рынке будут действовать те же факторы, что и на городском, с поправкой на специфику сегмента. Уже сказываются — это заметно — ограничения по льготной ипотеке; «семейку» сузили (привязав к эскроу-счетам); сейчас ждем еще ужесточения условий по сельской ипотеке. Все это отразится на продажах.

При этом загородная недвижимость, как правило, не является предметом первой необходимости или прямой альтернативой городской квартире. И обменных операций (дом на квартиру) будет намного меньше, чем «цепочек» в городе. На городском рынке переход от запредельно дорогой ипотеки к обмену с доплатой — естественный процесс, на загородном такие схемы применяются реже. Допускаю, что продажи домов и участков могут показать даже более динамичное снижение, чем реализация новостроек или квартир на вторичке.

Еще надо учитывать ярко выраженную сезонность. До октября активность еще будет видна, а с ноября рынок может впасть в спячку. Полагаю, продавцам, заинтересованным в реализации, стоит усилить рекламные кампании и быть готовыми к дисконту. (Скидку лучше давать под конкретного покупателя.) Оснований для удорожания загородных объектов не вижу.

Сейчас заметный тренд на загородном рынке: стремление к стандартизации, унификации, переход на типовые проекты. Эти условия диктуют государство и банки — для снижения рисков, упрощения контроля и перехода на эскроу. Девелоперам приходится это учитывать.

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

– Спад спроса уже ощущается на загородном рынке, более половины продавцов готовы обсуждать и предоставлять скидки. Продажи упали; через определенное время за этим последует снижение цен. Полагаю, на протяжении года рынок будет искать новый баланс между спросом и предложением, причем диктовать условия станут покупатели.

Часть покупателей, возможно, переключится с рынка новостроек (где также резко изменились условия) на загородные объекты. Но таких клиентов немного: в реальности, вряд ли более 10% готовы выбирать между домом и квартирой.

Кроме того, на загородном рынке ограничена возможность использования альтернативных схем, которые активно применяются на городском квартирном рынке: «трейд-ин», покупка дома с условием продажи имеющегося жилья, встречные сделки и т. д. Такие операции также используются не чаще, чем в 10–15% случаев. Суммируем: спад спроса из-за отмены льготной ипотеки в загородном сегменте меньше, чем в городском, но и компенсировать его будет сложнее.

Факторов, которые позволили бы застройщикам и девелоперам коттеджных поселков поднимать цены, мы не видим. На вторичном рынке цены не растут, а по отдельным позициям — снижаются. Подорожание возможно в отдельных проектах, по мере продвижения к полной готовности (подключили сети, выполнили дороги, провели благоустройство).

Сейчас состояние рынка можно определить как «тихая стагнация». Будет расти разрыв между рекламными ценами и ценами реальных сделок.

Сергей Балуев, директор по продажам ГК «ФАКТ»:

– Для загородного рынка будет важна доработка механизма работы с эскроу и ввод гибридных программ девелоперами для приобретения объектов.

Покупателям торопиться не надо, покупка должна быть обдумана. Но и затягивать со сделкой точно не стоит. Реальная инфляция существенно выше официальных цифр, количество хорошего готового товарного остатка уменьшается и т. д. В целом, как и в городской недвижимости, интересные скидки предоставляются в основном на неликвид. Другими словами, если есть деньги, даже на вкладе, стоит покупать «загородку». Затраты у девелоперов и строителей растут, и цены тоже будут расти. Земля — ограниченный товар, «ее больше не выпускают».

Микродевелоперам стоит просчитать финансовую модель и предусмотреть для покупателей гибкие схемы приобретения.

В ближайшие месяцы на загородном рынке будет определенный провал. В цифрах мы уже это видим. Хотя надо учитывать, что данные Росреестра отражают изменения с опозданием. На июль перешли сделки, начатые в июне, и т. д. Но «просадка» рынка есть, и она глубже, чем ожидалось.

Все дополнительные риски, субсидированные ставки будут отражаться в цене. Поэтому снижения цен не будет. Напомню: в 2016–2017 годах 60–70% девелоперских проектов были приостановлены или заморожены, некоторым компаниям пришлось уйти. Как будет на этот раз, в следующем году увидим. Для клиентов сейчас хорошее время для входа в сделку. Но надо быть очень осторожным. И лучше ориентироваться на готовый продукт.

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– Думаю, что до конца года ничего не изменится на загородном рынке: все плохое, что могло случиться, уже случилось, сейчас идет настройка рынка под новые условия. Оказалось, что ипотека на загородном рынке присутствовала в большей мере, чем говорили аналитики. Но российским девелоперам не привыкать, особенно загородным. Рынок трясет еще с 2008 года; чаще в сторону ухудшения ситуации, но и в положительную — тоже (период после пандемии).

Снижение цен уже происходит, но, как показывает практика, за городом процессы идут инертнее, чем в городе в новостройках. Отдельные продавцы в «загородке» начали снимать объекты с продажи, придерживать их, чтобы найти баланс спроса и предложения. Не стоит ждать подорожания, но и дешеветь будет не сильно и не все.

Сейчас снова складывается рынок покупателя, значит, будут востребованы только продуманные (в соотношении цена/качество) объекты и только в удачных местах.

Рекомендации микродевелоперам: довершать начатое, а за новое браться только так, чтобы при любом раскладе не выйти в убыток.

Будем надеяться, что в 2025 году рынок найдет равновесное положение. Но ввязываться в такой обстановке в новые проекты, наверно, не вполне разумно.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

– При стабильных показателях рынка за летний период по продаже и вводу домов следует иметь в виду, что рынок загородного домостроения весьма инертен. Летом продавались и ставились на учет дома, которые начинали строиться и год, и полгода назад. И построено их было много. Лучше всего продаются дома площадью 100–120 кв. м, на участках 7–8 соток, по цене до 12 млн рублей. Дома более высокого ценового сегмента продаются хуже.

С июля отпали сделки по льготной ипотеке с господдержкой, а с повышением ключевой ставки до 18%, инвесторы понесли деньги в банки, и загородный рынок лишился части микроинвесторов. Эти два события снизят спрос в пределах до 20%. Покупателям не следует рассчитывать на снижение цен в качественных проектах поселков с хорошей локацией и высокой степенью завершенности инженерной инфраструктуры. На такие объекты, наоборот, стоит ожидать повышения цен примерно на 10%. В проблемных проектах (кредитные обязательства девелопера, низкий спрос в данной локации, неудачные планировки) цены могут снижаться до 20%.

Продавцам придется больше инвестировать в рекламу, предоставлять длительные рассрочки при покупке, объявлять акции, больше пиарить собственный бренд и бренд поселков.

Микродевелоперам стоит обратить внимание на торги по реализации залогового имущества банкротящихся предприятий и физлиц. На торгах появляется много интересных для инвестиций предложений по участкам и домам под реконструкцию в хороших местах.

Табл. 1. Ввод жилых домов на участках ИЖС, СНТ и ДНП, Ленобласть, шт.

По данным Управления Росреестра по ЛО

Табл. 2. Продажи индивидуальных жилых домов по ДКП,

вторичный рынок, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 3. Продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП,

по договорам купли-продажи, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО