144
0
беседовал Дмитрий Синочкин

Андрей Бочков: «Рост спроса остановится в ближайшее время...»

Рынок переменчив: сегодня, по ряду причин, ажиотаж, и колокольчик над дверью в офис продаж звонит каждые пять минут, а через пару недель — тишина. И унылый менеджер гадает: куда же подевались покупатели?

О капризах спроса мы рассуждаем с известным специалистом, экспертом по загородной недвижимости Андреем Бочковым.  

- Спрос на загородку за год вырос почти вдвое. Надолго ли нам эта радость, или вскоре начнется торможение из-за растущих цен на землю и на строительство?

 

- Я думаю, что рост спроса остановится в ближайшее время. Во-первых, из-за ограниченной платежеспособности граждан: доходы-то не растут. Во-вторых, тем, кто успел купить участки, теперь нередко не хватает денег на строительство дома. В-третьих, в городе не главную, но существенную часть спроса обеспечивали инвесторы, покупавшие квартиры для сдачи в аренду или для перепродажи. В загородном сегменте их почти нет. Поэтому и периоды активного спроса на загородные объекты короче, чем на квартирном рынке: нет поддерживающего интерес инвестиционного механизма. Наконец, повышенный интерес к загородной недвижимости сезонного формата (дачи) был обусловлен отсутствием возможности выехать куда-то на отдых. Закрылись границы, привычные маршруты стали недоступны. На рынок вернулись те, кто привык ездить в Турцию, Египет, Европу. По мере того, как будут открываться границы, начнется спад.

 

- Девелоперы и аналитики говорят, что повышенный спрос как раз на дома для постоянного проживания...

 

- Скорее можно говорить об «условно-постоянном» проживании. Я сужу, например, по поселкам УК «ПулЭкспресс»: «Снетково» — 120 км от города, «Приветнинское» — 60 км. Это возможность постоянного проживания при удаленной работе. При возврате к привычной жизни, с отдыхом за рубежом и работой в офисе, такой объект становится обычной дачей.

 

- Все вернутся к обычному образу жизни?

 

- Не все. Но многие. Это непростая история: есть ведь еще интерес работодателя, он тоже не против сэкономить на офисе, снизить затраты. И части сотрудников комфортнее работать удаленно. Но тот высокий спрос, который отмечается с весны прошлого года, во многом уже удовлетворен.

 

- Запаса объектов хватает, или застройщики будут активно выводить все новые проекты?

 

- Уже выводят. Сейчас многие ринулись в эту историю. Новые проекты открывались и в прошлом году, и сейчас это все продолжается. Проблемы возникнут, если спрос вдруг резко сократится. И этого нельзя исключить.

 

- В правительстве и в профессиональных кругах активно обсуждают разные варианты ипотеки для ИЖС и для садовых домов. Это новый механизм для продажи или скорее новый фактор риска?

 

- Скорее фактор риска. Построил дом или отложил на потом — а кредит банку надо отдавать. Для тех, кто сделал выбор в пользу загородной жизни, — допустим, человек собирался купить в ипотеку квартиру, купил дом, тоже с использованием кредита, выиграл в метрах — для них ничего не изменилось. Но в самом выборе уже заложен определенный риск. Разница между городской и загородной жизнью есть, и она существенна. Не все с этим справляются. Застройщики стараются насытить свои поселки инфраструктурой, но она не окупается и все равно уступает городской. Выходом могло бы стать строительство объектов социалки на несколько поселков, но застройщики так и не научились договариваться друг с другом.

В «Ламбери» — частная школа, частный детский сад; в «Охтинском парке» — частный детсад. Но это скорее исключение, чем правило. Загородная инфраструктура беднее городской. Многие, переехав, все-таки приходят к тому, что их эта жизнь не устраивает. И возвращаются обратно в город. Думаю, мы увидим этот процесс в ближайшее время.  

 

- Как складывается ситуация на вторичном рынке, в «старых» садоводствах?

 

- Тоже оживление. В этом сегменте, если речь идет о небольших участках и простеньких домиках, есть несомненный плюс: цена. За относительно небольшие деньги можно купить практически готовый к проживанию объект. Поэтому спрос есть. Но на какие-то улучшения, хоть по социальным объектам, хоть по инженерной инфраструктуре, рассчитывать не приходится. Собственники в массе небогаты, дополнительные взносы не воспримут, да и негде возводить и обустраивать улучшения — свободных участков нет. Это история про компромисс: купить, чтобы жить сейчас, в чем-то недорогом.

 

- При каких условиях загородная ипотека получит более широкое распространение, может ли она стать массовой?

 

- При наличии массового платежеспособного спроса.

 

- Ну, смотрите: как только объявили о субсидированной ипотеке на новостройки — тут же появился и новый спрос. По данным Райффайзенбанка, именно льготные ставки стали причиной сделки для 30% покупателей...

 

- Верно. И этот новый спрос оказался ограниченным и довольно быстро был исчерпан. Интерес к льготной ипотеке начал падать еще до отмены льгот. То же произойдет и в загородном сегменте, только интерес к кредитам еще быстрее иссякнет. Поначалу будет всплеск, но продлится недолго. И только при условии, что ставка будет сравнима с городской. Все упирается в финансовые возможности. Сейчас за 10 млн можно купить приличную двухкомнатную в городе. Или, например, приобрести жилье в КП «Вартемяги-парк» за 6–7 млн, тоже в ипотеку, причем большей площади, но за городом, и уменьшить текущие платежи. Чтобы выбор чаще делался в пользу загородки, банкам придется изменить договорные  схемы, сроки проверки и ставки. Потому что в загородных объектах им чаще придется иметь дело с договором подряда. Возможно, станет работать механизм, который сейчас пробуется в КП «Омакульма» (в Аннинском СП). Компания «ФАКТ» предлагает что-то похожее в формате «Негород»: девелопер самостоятельно строит и реализует уже по договорам купли-продажи. Посмотрим, как это будет продаваться. У меня определенные сомнения. Поселок строится рядом с Кавголовским озером: то ли это «ближняя дача», то ли дальнее ПМЖ. Все-таки 25 км до КАД ездить каждый день — напряженно. Если вы живете в «Охтинском парке», а работаете на Черной речке, это каждый день 70 км: 35 — туда и столько же — обратно. Если не считать поездок по городу.

 

- Сервисы доставки и онлайн-программы изменили представления об удаленности?

 

- Конечно, изменили. Но чтобы жить загородом, надо иметь к этому склонность. Я в какой-то момент понял, что не хочу жить в коттеджном поселке. Даже в комфортабельном и не сильно далеко. Это все равно деревня. Ты поработал и уехал из города в деревню. Делать там особенно нечего: даже при наличии инфраструктуры вариантов досуга в разы меньше. Другой образ жизни. Главный вопрос: подходит он тебе или нет? При жизни в городе — богатый выбор инфраструктуры в шаговой доступности: парки, магазины, кафе, кинотеатры, детские садики, школы и поликлиники. За городом выбор ограничен: садики и школы в основном частные (муниципальные переполнены), кружки для ребенка — надо куда-то везти, поликлиники — то же; вечерние прогулки хоть и на свежем воздухе, но в основном вдоль чужих заборов. А если ребенок постарше, то ему хочется в город, к друзьям…. Высокий спрос неизбежно порождает и определенный обратный отток: те, кто попробовал — и не пошло, возвращаются в город. Либо, о чем мы с вами говорили много лет назад, девелоперам нужно объединяться для создания более разнообразной и насыщенной инфраструктуры. Пока примеров нет. Застройщики не готовы договариваться, хотя это было бы логично и правильно.

 

- Третья-четвертая волна, ограничения на въезд-выезд могут усилить интерес к загородной жизни и изменить требования к городской?

 

- Параметры спроса на квартирном рынке ограничены финансовыми возможностями покупателей. Не то чтобы им нравились студии... То же и с приобретением дачи или загородного дома: насколько мне известно (по общению с застройщиками), всплеск интереса уже выбран; у крупных компаний в июне-июле спрос упал по сравнению с показателями 2020-го. Но этот спад остановится на уровне на 15–20% выше предыдущего застойного периода (2018 и 2019 годы). И девелоперам придется придумывать что-то, чтобы вернуть интерес покупателей, конкуренция будет жесткой.

 

- Государство навязывает застройщикам проектное финансирование, строительство под контролем банков. Будет ли такой подход популярен у девелоперов?

 

- Это будет работать. В том числе и потому, что девелоперам придется показывать не только банкам, но и покупателям более проработанные проекты, а не просто «нарезку». На пике интереса и на нее был спрос, но это все же вчерашний день. В рекламе встречается такой минимализм: «Свет, вода, лес». Этого уже совсем недостаточно, эта история заканчивается. А чтобы делать хорошие проекты, нужны деньги. Или собственные, или, скорее всего, средства банков. Особенно это касается поселков для постоянного проживания.

 

- Устроит ли покупателей стандартный подход, который так любят банки: одинаковые дома, расставленные по линейке?

 

- В определенной ценовой категории спрос точно будет. В дорогом сегменте, конечно, нужна вариативность при сохранении единого стиля. А в дешевом сегменте типовые решения будут востребованы. Посмотрите на «Вартемяги-парк». У них и до кризиса продажи шли, и сейчас идут, причем они даже ипотеку не использовали. Хотя весь поселок — с одинаковыми дуплексами, вариантов почти нет. Но недалеко и недорого. Такой же ассортимент, но на Кавголовском озере, — уже есть сомнения. Потому что другой формат, это уже почти дача, и другой покупатель, более требовательный. Будем наблюдать, что получится.

 

- Какие проекты вы считаете успешными? (Из тех, которые сейчас на слуху.)

 

- Последнее время продавалось практически все. Из дорогих: мне нравится то, что делает «Олимп» в локации Репино — Ленинское. Но, кстати, и «Олимп» пришел к разработке документации для зоны общественно-деловой застройки — 17 га вдоль трассы «Скандинавия», вокруг съезда. Если сделают — будет красивый проект.

Повторюсь: притягивает инфраструктура. «Ламбери» — со своей школой, и «Охта-парк» рядом. Для такого подхода нужен большой земельный банк, тогда эта история работает.

 

 

 

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments