212
0
Дмитрий Синочкин

Рынок в точке перелома

Покупатели в растерянности: брать ли участок, или еще подождать, пока ажиотаж схлынет? Затевать стройку сейчас, или отложить до будущего года? Попробуем разобраться.

Цены на участки, несомненно, поднялись. Точные цифры приводить не будем; по оценкам участников рынка, с начала года наделы в коттеджных поселках подорожали (в среднем) на 15–20%. Многое зависит от местоположения, уровня готовности и т.д.

Активный спрос проявляется в локальных рекордах. Например, в КП «Сосновские горки» в августе за один день оформили 12 (прописью: двенадцать) сделок по продаже участков.

Жадные застройщики «задирают» цены и дальше, чтобы не упустить прибыль (см. мнение генерального директора ГК «Т-Дом» Дмитрия Зюзина в рубрике «Гвоздь номера»), расчетливые — придерживают цены, чтобы у новоявленного землевладельца оставались средства на строительство. Иначе процесс застройки в поселке растянется на годы, что тоже не здорово. Кроме того, девелоперы полагают, что за бумом неизбежно последует спад. О «циклическом» характере развития рынка напоминает, например, Алексей Потапов, девелопер КП «Ламбери».

Застройщики, конечно, пополняют предложение.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за три летних месяца 2020-го в продажу вышло около 2300 лотов в 15 новых поселках и 10 очередях; летом 2021-го — более 4000 лотов в 36 новых поселках и 16 очередях (цифры приводим по публикации на РБК). Более 90% нового предложения, как и прежде, — участки без подряда.

Аналитики ЦИАН установили: на готовые дома и дачи приходится 77% всех просмотров в сегменте загородной недвижимости. Еще 20% интересуются земельными участками и 3% — таунхаусами.

Этот «перекос» сохраняется многие годы, фактически — с начала организованного рынка. Хотя сам по себе надел покупателю (за исключением немногих «отмороженных» частных инвесторов) не нужен. Ему нужен дом с участком.

Диспропорция спроса и предложения объясняется просто: строить дома на продажу рискованно — можно не угадать. И покупатель далеко не всегда готов сразу выложить общую сумму: лучше он сначала купит землю, а потом не спеша будет строиться. Но именно в этом году продавцы готовых домов оказались «в плюсе»: их продукт (дома, построенные до ажиотажа) оказался дешевле, чем те объекты, которые возводятся сейчас.

 

Материальный фактор

 

Готовые дома в Ленинградской области за год подорожали на 39%. За лето прибавка составила 12%. Сейчас готовый дом на участке ИЖС (в среднем) обойдется покупателю в 16,7 млн рублей (см. табл. 3). В эту выборку не входят многочисленные лоты в «старых» садоводствах. Но там есть свои проблемы, нередко — нерешаемые. Ветхий домик на шести сотках можно снести или переделать. А вот договориться с соседями о вложениях в инфраструктуру (дополнительные мощности, ремонт дорог) уже будет непросто.

По данным РБК, круче всего подорожали каркасные дома: плюс 83% за год (см. табл. 2). Основной вклад, конечно, внесли производители плит OSB и ДСП, взвинтившие цены на свою продукцию на 300%. Против ведущего производителя, компании «Кроношпан», ФАС возбудил административное дело по подозрению в недобросовестной конкуренции. Подскочил в цене и газобетон: от 68 до 74% за год. (Антимонопольщики молчат.) Проще говоря: сильнее всего подорожали те конструктивные материалы, которые составляли основную массу предложений в эконом-классе. Можем констатировать: эконом-класса в загородном сегменте больше нет! То есть, конечно, низший ценовой сегмент остался, но он занимает ровно ту нишу, которая раньше называлась «комфорт» или даже «комфорт плюс».

Себестоимость кирпичных домов поднялась на относительно скромные 30%. В «Ламбери» согласны с этой оценкой и запускают линейку компактных домов «Йорк», чтобы сохранить на приемлемом уровне общий бюджет сделки. Дома из клееного бруса прибавили за год 16,6%. И если год назад дом из бруса по цене отличался от «каркасника» вдвое, то сейчас разница составляет 18%. Дальше: либо клееный брус будет стремительно дорожать (что вряд ли — где взять столько состоятельных покупателей), либо продавцам каркасных построек придется умерить аппетиты.

Есть и другие варианты — например, массовое распространение строительных 3D-принтеров. Под Ярославлем уже строят поселок из «печатных» домов; по утверждениям застройщика, себестоимость — на уровне 20 000 рублей за кв.м.

Участники рынка возлагают большие надежды на ограничения по вывозу «кругляка». Запретительные меры вступают в силу с 1 января 2022 года. Аналитики уверены, что это приведет к росту поставок на внутренний рынок. Мы цинично предполагаем, что (на первых порах) увеличится поток контрабанды.

Второй фактор ценообразования — время. При прочих равных каркасный дом строится в разы быстрее, чем из бруса или из кирпича. (3D-печать — еще быстрее.) Это хоть как-то страхует заказчика от непредсказуемых изменений сметы.

Третий — стоимость рабочей силы. Здесь полная неопределенность. Требования Минстроя завозить мигрантов спецпоездами наталкиваются на встречные требования МВД ужесточить миграционное законодательство, вплоть до введения визового режима. Дефицит работников из ближнего зарубежья уже привел к росту зарплат в частном домостроении до 100 000 рублей в месяц и требованию более комфортных условий проживания, вплоть до отдельной квартиры с душем. Некоторые вещи не меняются: наши знакомые белорусы, квалифицированная бригада по сборке домов из «деревянного кирпича» (патентованная технология компании «Стинком»), отъехали на историческую родину копать картошку...

Резюмируем: ценообразование в этой сфере (стоимость работ) хаотично и непоследовательно, новый порядок не устоялся, знакомства и «институт рекомендаций» становятся важными рыночными факторами.

 

Официальная кривая

 

В августе Ленобласть официально отчиталась о неофициальном рекорде по строительству жилья на душу населения: 1,23 кв.м за восемь месяцев. Редакция «Пригорода», несмотря на технические сложности, аплодирует стоя! Но при этом считаем нужным заметить: из общей (вполне внушительной и достойной) суммы в 2,3 млн кв.м 1,6 млн ввели частники (ИЖС и садовые жилые дома). А могучие строительные холдинги построили вдвое меньше — 728 400 кв.м. То есть две трети возведенного — частная инициатива. На эти дома и метры не выдавались разрешения на строительство, за ними не наблюдал Госстройнадзор, на них не получали льготные кредиты в рамках господдержки... Правда, администрация — ни областная, ни местная — и не мешала инициативе масс. За что ей отдельный и низкий поклон.

По данным областного Управления Росреестра, в августе в Ленобласти зарегистрировали 1639 частных домов: 1252 — на участках ИЖС и 387 — на садовых наделах. А за восемь месяцев жилой фонд региона увеличился на 11 681 частный дом: 9114 — ИЖС и 2567 — в садоводствах. Средняя площадь — 137 «квадратов».

Это весьма отрадная статистика. Однако осторожно предположим, что к концу года темпы ввода и регистрации частных домовладений пойдут на спад. Ровно по тем причинам, которые были изложены выше: рост цен на стройматериалы и рабочую силу.

Власть, надо сказать, заметила бурный рост в сегменте ИЖС. На днях вице-премьер Марат Хуснуллин высказался в том смысле, что хорошо было бы, если б все такие домовладения строились в кредит. (Надо же и банкам заработать!) Правительство активно внедряет в этой сфере проектное финансирование и декларирует снижение стоимости подключения к сетям.

С последним тезисом мы согласны, с остальными — нет. Поясняем: если при всех усилиях и мерах относительный объем построенных многоквартирных домов сокращается, а доля ИЖС (без какой-либо ощутимой господдержки) растет, — так, может, и не надо трогать то, что работает?

 

Осторожный прогноз

 

«Пригород» полагает, что период бурного роста спроса и цен позади. Стоимость стройматериалов в ближайшие месяцы стабилизируется, а затем — по отдельным позициям — пойдет на спад. В том или ином виде «устаканится» ситуация с мигрантами. Спешить с выбором места и конструктива не стоит: велика вероятность допустить ошибку, которая потом обойдется в миллионы. Предложение на рынке быстро пополнится за счет новых проектов, можно будет выбирать наиболее надежные и «прозрачные». А редакция «Пригорода» в этом поможет.

 

 

Табл. 1.

Динамика ввода жилья, Ленобласть, по районам

 

 

Январь-август 2020

Январь-август 2020

Рост, %

Район/показатель

Всего

В т.ч. ИЖС

Всего

В т.ч. ИЖС

 

Бокситогорский

2,298

2,298

3,733

3,733

162,4

Волосовский

9,94

9,94

25,951

25,951

261,1

Волховский

19,924

19,924

32,573

32,573

163,5

Всеволожский

697,707

179,73

964,086

487,622

138,2

Выборгский

97,264

86,533

223,95

223,95

230,2

Гатчинский

176,522

165,61

191,367

158,018

108,4

Кингисеппский

10,533

10,196

82,479

38,261

783,1

Киришский

6,056

5,940

7,578

7,578

125,1

Кировский

28,421

28,421

76,909

65,729

270,6

Лодейнопольский

4,430

4,430

5,439

5,439

122,8

Ломоносовский

172,504

93,925

418,778

281,04

242,8

Лужский

19,070

18,251

38,242

38,242

200,5

Подпорожский

3,894

3,894

3,655

3,655

93,9

Приозерский

47,56

47,56

105,066

101,489

220,9

Сланцевский

2,669

2,669

2,912

2,912

109,1

Сосновоборский ГО

15,394

9,269

20,241

20,241

131,5

Тихвинский

6,034

6,034

9,655

9,655

160,0

Тосненский

31,685

31,293

118,672

96,831

374,5

ВСЕГО

1351,905

725,917

2331,286

1602,919

172,4

Данные администрации ЛО

 

Табл. 2.

Как дорожали дома (по России, в среднем)

 

Конструктив/показатель

Стоим. кв.м, тыс. руб., 2020

Стоим. кв.м, тыс. руб., 2021

Динамика, за год, %

Клееный брус

48

52

16,6

Кирпич

40

52

30

Каркасник

24

44

83

Газобетон (без утепления)

25

42

68

Газобетон (с утеплением)

27

47

74

Данные РБК и компании DOM TECHNONICOL

 

Табл. 3.

Динамика стоимости домовладения, ИЖС, по регионам

 

 

Ср. стоимость дома, млн руб.

Изм. за год, %

Изм. за лето, %

Москва

37,61

41

11

Петербург

30,90

24

4

Московская область

24,33

39

19

Ленинградская область

16,72

39

12

Краснодарский край

20,46

54

10

Новгородская область

4,03

17

3

Республика Карелия

5,30

0

9

Псковская область

3,95

11

7

Данные ЦИАН

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments