63
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Законодательные неожиданности

Август — месяц сонный. Люди в отпусках, бизнес на паузе.
Правда, за исключением загородного строительства:
здесь как раз ажиотаж, обусловленный стремлением использовать
короткое северное лето по максимуму. Хотя бы «закрыть теплый контур».
Ну и регулятор не оставляет заботами: то очередной запрет, то внезапная инициатива.
Так что деловой и профильной прессе есть о чем писать.

► «Впервые в мире коттеджный поселок напечатают на 3D-принтере», — сообщает 1 августа портал www.cottage.ru.
Не у нас, а где-то в Южной Америке (конкретную страну в публикациях не называют). Автор проекта — известный дизайнер Ив Беар. Все коттеджи в поселке будут типовыми. И с огородами.
Вот что любопытно: это не демонстрация новых технологий и не жилье для «особо продвинутых». Дома в поселке предполагают использовать в качестве недорогого социального жилья для разорившихся фермеров с доходом менее 200 долларов в месяц!
Насчет «впервые в мире» — не совсем корректно: в Голландии такой поселочек (при университете) уже появился; в России первый домик «напечатали» пару лет назад. Мода появилась и прошла, а технология пока еще так и не завоевала популярности. Вот теперь промышленную печать решили использовать для решения социальных проблем. И то дело: в Южной Америке фермеры, разорившиеся на выращивании маиса, в основном переключаются на коку…

► В журнале «Загородное обозрение» — развернутая статья «Геология для загородного дома». Публикация не то чтобы жутко интересная, но весьма полезная. Обосновывается, почему так важно до начала стройки провести инженерно-геологические изыскания. Потратить на это определенные деньги (в среднем — 20 000–25 000) и время (от нескольких дней до недель).
«Изыскания покажут, грунты какого типа есть на участке, какова их мощность и несущая способность, насколько глубоко или близко к поверхности залегают грунтовые воды…»
А то ведь всякие бывают сюрпризы.
Например, в Ленобласти «много пучинистых грунтов, способных при сезонном промерзании увеличиваться в объеме и выталкивать вверх и в стороны фундаменты и другие элементы постройки». А еще бывает плывуны. И подземные ручьи. Да мало ли…

► «Спрос на шхеры возрос», — предупреждает «Новая газета» в пуб­ликации от 20 августа.
На активность застройщиков обратили внимание волонтеры, убирающие мусор: «Вот мы убираем мусор, боремся со свалками. А хотим ли мы, чтобы вместо этих свалок везде в шхерах стояли дома и не было ни одной дикой стоянки?»
«НГ» напоминает: 29 декабря 2017 года официально создан федеральный национальный парк «Ладожские шхеры». Тем не менее участки здесь продают и перепродают, владельцы возводят частные дома и базы отдыха.
Кстати: уже на стадии регистрации из нацпарка повырезали участки сельхозземель. И заповедник получился «в дырочку».
«Проблема не в статусе, — отмечает журналист Ирина Андрианова. — Проблема
в многократно возросшем спросе на шхеры. Спрос усилился благодаря новой трассе Петербург — Сортавала. Второй фактор — сокращение пригодных для отдыха территорий в ближнем рекреационном поясе. Отсюда шквал застройки…»
И, конечно же, острый «схематоз». Например, километр берега в проливе между материком и западной частью островов Кухка и Паяринсаари застроен длинным рядом «условных» домиков-времянок: жить в них нельзя, а вот приватизировать землю — запросто. При условии, что сотрудники Росреестра «закроют глаза» на некоторые особенности проекта…

► «Строительный Еженедельник» 20 августа опубликовал статью
с заголовком в духе О. Бендера: «Ударим легализацией по самострою».
«Федеральные власти намерены всерьез взяться за легализацию объектов самовольного строительства, — сообщает СЕ. — В Минстрое РФ создается рабочая группа по легализации самостроев…»
Весной руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александр Моор обратился к правительству РФ. «Причины появления домов, признанных впоследствии самостроями, неоднозначны, а обвинения исключительно одной стороны (застройщиков) в незаконном строительстве часто несправедливы. В результате ни в чем не повинные граждане лишаются квартир».
Заметим: граждане, купившие «доли» в многоквартирных домах на ИЖС, как минимум в курсе, что заключали сомнительную сделку. А уж подобные застройщики — как правило, мошенники. (Что и подтверждено, например, приговором в отношении Ирины Бонд, взгромоздившей на участке ИЖС дом на 50 квартир.)
Г-н Моор предлагает объявить «строительную амнистию» объектов, в отношении которых дано положительное заключение строительно-технической экспертизы. Идею поддержала организация «Опора России».
«Если обследование показывает, что помещение безопасно, то, конечно, надо найти варианты, как нам его узаконить», — заявил глава Минстроя Владимир Якушев.
При этом в Минстрое видят и риски: «амнистия самостроев» может породить вал подражаний.
► «Апофеоз изворотливости» — так охарактеризовали авторы сайта «РИА Новости» стратегии столичных застройщиков, используемые в ходе реформы долевки.
В первом полугодии зафиксировано рекордное число зарегистрированных ДДУ, причем в половине случаев покупателями выступили юридические лица. Эксперты указали, что таким образом застройщики смогли вписать свои проекты в критерии, позволяющие работать по старым правилам, без эскроу-счетов.
Теперь оптовые сделки на юрлица (связанные с застройщиком) пошли на спад, зато резко выросла доля предложений по переуступке (по договорам цессии).
Существенная доля застройщиков не смогла ни перейти на эскроу-счета, ни доказать свое право работать по старым правилам. В таких проектах после 1 июля сделки не фиксируются. Но, как отмечают эксперты, общение с покупателями продолжается: заключаются некие «предварительные договоренности», договоры бронирования и т.д. В надежде, что со временем застройщик получит весь необходимый набор разрешительной документации и проблема как-нибудь рассосется. Или нет…
«Число девелоперов, вынужденно оставшихся без проектного финансирования, велико. Чтобы избежать появления новых недостроев, таким компаниям нужно помогать. Надеемся, что государство предложит механизм поддержки этим застройщикам», — рассуждает один из экспертов…
Ну да. За счет добросовестных, работающих по правилам. А в итоге — за счет покупателей жилья.

► На сайте 47news — отличное расследование: «Вся газпромовская знать построилась в сословном гнезде у Миллера-младшего». (Материал опубликован 29 августа.)
Кластер дорогих домовладений и просторных участков сложился в поселке Ленинское (Выборгский район ЛО).
«Юный Михаил Миллер стал владельцем наделов на выборгском направлении площадью около 4 га и ценой под 200 миллионов. Земля досталась ему в 14 лет,
еще в 2010 году. А 19 июля он стал собственником как минимум трех из пяти зданий на этом участке…»
С соседями тоже все в порядке. Рядышком расположился надел (1,1 га), оформленный на Александра Валерьевича Дюкова. Именно так зовут и председателя правления «Газпром нефти», а по совместительству — президента Российского футбольного союза.
Через дорогу — постройки, принадлежащие семье Юрия Гороха, замглавы аппарата правления Газпрома. Из космоса видны три симпатичные крыши. Еще один сосед — Павел Николаев, руководивший подразделениями «Межрегионгаза». Участком в полгектара владеет Сергей Куприянов, пресс-секретарь Алексея Миллера и руководитель Департамента информационной политики газовой монополии. (Кстати, за его участком видны исторически сохранившиеся пестрые домики на классических «шести сотках».)
Ну и так далее.
Надел Михаила Середы (руководителя аппарата правления и члена советов директоров Газпрома, «Газпром нефти» и Газпромбанка); участок Ольги Драгомирецкой, управляющей филиалом Газпромбанка на Северо-Западе; владения Анатолия Мариничева, члена совета директоров «Газпром газораспределение»…
Как цинично формулировали застройщики на туманной заре загородного девелопмента, «банкиры с банкирами, бандиты с бандитами».
Никаких политических выводов 47news из этого сюжета не делает. Все же это не пентхаус у чиновника, ни дня не работавшего в бизнесе.
Но для общего развития — полезно и познавательно.

► «Ведомости» от 28 августа сообщают: «Счетная палата считает траты на достройку домов
СУ–155 непрозрачными».
Государственные аудиторы проверяли нюансы вхождения «Российского капитала» в АИЖК. И, естественно, обнаружили много интересного.
Предполагалось, что инвестиции в достройку должны быть частично компенсированы продажей свободных от обременения квартир. Однако «Роскап» (позднее переименованный в банк Дом.РФ) «...не выстроил эффективной системы контроля… и способствовал созданию непрозрачной системы формирования доходов от строительства», — пишет Счетная палата.
АО «АИЖК», напомним, превратилось в АО «Дом.РФ» и теперь считается главным государственным «институтом развития» в сфере жилищного строительства.
Решение о санации СУ–155 банком «Российский капитал» принято в конце 2015 года. Компания должна была достроить квартиры примерно для 30 000 дольщиков. Инвестиции в завершение 130 объектов в 14 регионах изначально оценивались в 39 млрд рублей. Дальше начались странности. Не совпадают площади построенного (расхождения — в сотни тысяч «квадратов»); деньги от продажи выводились на «дочек» и пр. Материалы проверки аудиторы передали в Генпрокуратуру.
А руководителя АО «Дом.РФ» Александра Плутника премьер-министр Дмитрий Медведев освободил от должности главы Фонда защиты прав дольщиков. По его, Плутника, собственному желанию.
Совпадение, наверное…

► На «Эхо Москвы» 28 августа появилась очередная публикация от Алексея Навального: «Откуда квартира, Беглов?».
Известный оппозиционный политик нашел у врио губернатора Александра Беглова квартиру в элитном столичном комплексе «Дом на Покровском бульваре». По данным ФБК, право собственности на квартиру площадью 150 кв.м оформлено в 2013 году. И стоит эта недвижимость около 150 млн рублей. А г-н Беглов вместе с супругой за пять лет (с 2008-го по 2012-й год) заработали, согласно декларациям, около 30 млн рублей. «Стало быть, коррупция!» — заключает Навальный.
Пресс-служба Александра Беглова оперативно опубликовала возражение. Мол, квартира была оплачена еще в 2005-м, на стадии котлована, и обошлась всего в 16,5 млн.
Тоже ведь не позавидуешь: во-первых, человек впутался в долгострой; во-вторых, год за годом больше половины семейного дохода отдавал застройщику… Просто обнять и плакать.
И вообще, на фоне соратников с пентхаусами в полгектара и жильем в пяти уровнях как-то совсем неприлично скромно выглядит квартирка на Покровском. Такой промежуточный размер: для нехороших подозрений — вполне достаточно, для того, чтобы на них наплевать, — явно маловато.
 
► На NSP.ru настоятельно рекомендую почитать сериал про апартаменты. Последовательно, главу за главой: «Апартаменты притормозили» (26 августа), «Апарты в тупике» (28 августа) и «Принуждение к эскроу» (29 августа).
Спойлер: сначала девелоперам, возводящим апартаменты, разрешили использовать ДДУ и после 1 июля — на тех же условиях, что и строителям жилья (30 % СМР, 10 % — продано). Потом спохватились: а ведь «жилищники» отчисляют 1,2 %
в Фонд защиты дольщиков, а «апартаментщики» — нет! И приостановили регистрацию договоров. Застройщики бросились с вопросами в Фонд. А там говорят: «Мы и не можем принимать деньги по нежилым объектам, мы — только про жилье, ну, еще про кладовки и машиноместа — но в жилых домах!»
На этом система зависла. Росреестр без взносов в Фонд не регистрирует, Фонд взносы не принимает. Чтобы договориться с банками про эскроу, необходимо время. И придется пересчитать проекты.
Этого вполне достаточно, чтобы составить внятное предоставление о качестве работы наших законодателей…
 

comments powered by HyperComments