236
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

В пригород на ПМЖ!

Аналитики отмечают: в Подмосковье доля покупателей, приобретающих загородное жилье для постоянного проживания, выросла до 75 %. А десять лет назад этот показатель составлял 40 %. По петербургскому региону таких данных нет. Попробуем вместе разобраться.
Мы задали нашим постоянным авторам неcколько вопросов:
– Как вы оцениваете долю тех, кто собирается жить в загородном доме постоянно или большую часть времени? Как она меняется последние годы?
– От чего зависит выбор сценария (наезжать на выходные, или, наоборот, иногда наведываться в город)? Только ли от расстояния? Может быть, вариант «на дачу в уик-энд» сам по себе теряет популярность?
– До сих пор полагали, что главный фактор, сдерживающий освоение пригородов, — дефицит социалки (детских и медицинских учреждений). Это по-прежнему так? Что-то меняется в этой сфере?
– Постоянное проживание предполагает более серьезное отношение к инженерным системам. Но ведь хорошие сети и обходятся дороже… Насколько важен «городской набор» для успешных продаж?
– При увеличении доли «оседлого» населения есть ли смысл добиваться для коттеджных поселков статуса населенных пунктов? Реально ли это?

Алексей Потапов,
руководитель проекта
«Ламбери»:

– Житель загородного дома (по себе сужу) более самостоятелен, привык рассчитывать на собственные силы и возможности. Статистика — штука злая, она показывает, что таких людей в нашей стране не более 15 %. Будет расти самосознание — станет расти число загородных жителей…
Социальная инфраструктура — один из основополагающих факторов при выборе загородной локации. Мы построили школу рядом с поселком «Ламбери», это вызвало повышенный интерес и ко всем близлежащим коттеджным поселкам.
И «городской набор» коммуникаций для успешных продаж, безусловно, важен, на это покупатели обращают внимание в первую очередь. Именно качественные инженерные сети и системы обеспечивают комфортное проживание. Кстати, сегодня существует очень много инженерно-технических решений, позволяющих сделать такие системы более независимыми. И технически продвинутый загородный житель может обитать в более комфортных условиях, нежели городской. (По крайней мере, горячую воду ему не отключат…)
При развитой социальной инфраструктуре, профессиональной управляющей компании жизнь за городом более комфортна, и это не зависит от статуса — населенный пункт или садоводство.

Светлана Московченко,
руководитель отдела исследований
Knight Frank SPb:

– По нашим оценкам, доля желающих проживать за городом постоянно невелика, и в основном это люди, которым не нужно посещать город ежедневно. С одной стороны, мы наблюдаем повышение интереса к загородным объектам, но проектов, удовлетворяющих требованиям потенциальных покупателей, немного.
Выбор жизненных стратегий в каждом конкретном случае зависит не только от расстояния, но и от развития транспортной инфраструктуры, социальных и торговых объектов.
Наличие центральных коммуникаций (воды, газа, канализации) повышает привлекательность объекта для постоянного проживания в разы, но и стоимость тоже. Нередко, даже находясь в населенном пункте, невозможно подключиться к сетям, поскольку существующая нагрузка не предполагает увеличения мощностей. Поэтому приходиться переходить на другие варианты (скважины, септики).

Валерий Соколенко,
генеральный директор
компании «Лэндкей»:

– Когда у людей есть деньги, они выбирают более комфортное жилье. И если раньше с комфортом чаще всего ассоциировалась квартира в городе, то сегодня чаша весов — на стороне собственного дома. Это как раз и демонстрирует статистика московского региона, где уровень жизни выше.
Современный среднестатистический загородный дом сильно отличается от наших давних дачных воспоминаний. Сегодня это городская инфраструктура, газ, электричество, водоснабжение. Это теплые просторные дома с большими светлыми гостиными, в 20–30 минутах от города. В коттеджных поселках комфорт-класса — благоустроенная территория, дороги, зоны отдыха, магазины. Иногда есть даже детские сады, как у нас в «Горках-Лэнд». Жизнь за городом наконец-то перестала быть трудной и неудобной. Теперь это признак достатка и благополучия, без грядочно-парникового «оброка». Поэтому «молодеет» и покупатель. Теперь типичный загородный житель — это чаще не пожилая пара,
а, скорее, молодая амбициозная семья, которая не хочет жить в многоэтажке. Молодежь уже распробовала загородную жизнь, полагаю, через два-три года мы догоним московские показатели.
К слову, это стандартные сроки отставания петербургского рынка от столичного.

Святослав Филиппов,
девелопер проектов
«Иннола парк» и «Изумрудный город»:

– Доля тех, кто собирается жить за городом постоянно, значительно выросла по сравнению с предыдущими годами. Если сравнить в процентном соотношении, то получится примерно 60 на 30%.
Выбор места проживания часто зависит от детей в семье, все больше родителей хотят переехать за город именно из-за них. Появляется необходимость в просторном доме, детям проще быть на улице большую часть времени, питаться овощами и фруктами прямо со своего огорода. Вариант «на дачу» останется популярным, если мы говорим о достаточной удаленности от города, туда приезжают отдохнуть от городской суеты.
В ближнем пригороде чаще всего уже есть необходимая инфраструктура. Например, на территории нашего поселка будет построен муниципальный детский сад, а также есть развозка в разные школы прямо от поселка. Не нужно искать магазины, они всегда в 10–15 минутах. Больницы и поликлиники тоже в зоне доступности.
Конечно, «городской набор» коммуникаций тоже важен при продажах. При переезде вы сохраняете ту же комфортную среду, но — с гораздо большей площадью и свободой для творчества.

Наталья Осетрова,
руководитель проекта
Gatchina Gardens:

– Тенденции развития комфортных пригородов набирают обороты, это удачный формат для семейного проживания с акцентом на экологию и здоровье. Ключевой вызов, с которым сталкиваются девелоперы, — качество инфраструктуры, ее комплексность, многофункциональность.
Проблема логистики стала менее острой. Транспортная доступность заметно улучшилась. Кроме того, удаленность от города не имеет особого значения, если проект учитывает ежедневные потребности покупателей. Важно создать условия, в которых человеку не нужно постоянно использовать автомобиль и выезжать в мегаполис.
Требования покупателей уже не ограничиваются только школами и детскими садами, девелоперы должны вкладывать деньги в объекты для отдыха и семейного досуга, в деловые и коммерческие функции. Таким образом снижается маятниковая миграция, территория после ввода объектов в эксплуатацию становится более сбалансированной.
В Европе большинство семей сделало выбор в пользу комфортных пригородов. Мегаполисы при этом не потеряли актуальности, в них живут, работают, они обеспечены туристическими потоками. Но структура рынка жилья изменилась.
При этом правительство не занимается девелопментом, основные обязательства по развитию территорий берет на себя застройщик.
Наличие качественной инженерии — это важно, но уже недостаточно. Нужна IT-инфраструктура. SMART-проекты в условиях глобальной цифровизации — путь повышения ликвидности жилья, его стоимость после ввода в эксплуатацию будет расти.
Ответ на вопрос о статусе пригородных жилых комплексов лежит в плоскости экономики. Для муниципалитетов важны показатели объема налогов, которые в долгосрочной перспективе будет аккумулировать проект. Потому что обслуживание дорог, сетей, строительство социалки и зарплаты сотрудников могут стать серьезной нагрузкой на бюджет.

Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров
«1-й Академии недвижимости»:

– Все коттеджные поселки от «1-й Академии недвижимости» расположены не далее 20 км от Петербурга. Проекты замышлялись для постоянного проживания. Так оно и получилось. В наших поселках не менее 80  % владельцев живут постоянно.
В условиях ослабления экономики новых покупателей, которые могут себе позволить иметь и квартиру в городе, и коттедж, а также их содержать, становится меньше. Мы полагаем, что люди, желающие жить за городом, но неподалеку от мегаполиса, будут продавать квартиры и переселяться в ближайший пригород. И их число будет расти. 
Раньше в Ленобласти проекты организации и застройки контролировались только районными архитекторами, их заменили на проекты планировки территории, которые утверждаются областным КАГ, контроль за социалкой стал жестче. В частности, ППТ не утвердят, пока собственник земли или застройщик не подпишет специальное соглашение о строительстве социальных объектов, со сроками и штрафными санкциями.
Другой вопрос — хватит ли застройщику денег построить всю рассчитанную по нормативам социалку.
Для успешных продаж (в сегментах выше эконом-класса) важен полный или почти полный пакет городской инфраструктуры: качественные дороги, круглогодичный водопровод, электросети с достаточной мощностью (15 кВт на участок), центральный газопровод. Отсутствовать может только центральная канализация. И то в последнее время областная администрация старается не согласовывать ППТ с автономной канализацией на участках ИЖС.

Сергей Балуев,
директор по продажам
компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»:

– По результатам нашей внутренней аналитики, 74 % покупателей в 2017 году приобретали у нас участки, чтобы построить дома для постоянного проживания. В 2018-м этот показатель вырос до 80 %. Данные 2019-го говорят о том, что доля аудитории, рассматривающая пригород как постоянное место жительства, выросла до 84 %.
Для выбора жизненного сценария значение имеет не расстояние как таковое, а время в пути. Оптимальное время в дороге, комфортное для постоянного проживания, — около часа. Выбор также зависит от жизненных приоритетов и характеристик покупателя. У многодетной семьи это может быть расширение жилплощади, у молодой семейной пары — сезонный отдых от городской суеты.
Отсутствие социальных объектов остается одним из главных барьеров. Молодые семьи отсутствие или отдаленность детской инфраструктуры вынуждает откладывать покупку лет на десять, пока наследники не подрастут.
Для других клиентов важнее возможность вести более здоровую жизнь в целом. В современном поселке дети могут больше гулять на воздухе без присмотра родителей, больше двигаться и иметь личное пространство. Отвозить их в школу и сад можно по пути на работу в городе. Но в целом ситуация меняется к лучшему, появляются частные учреждения. Люди становятся более мобильными: почти все водят авто, пользуются онлайн-сервисами, доставкой, работают из дома. Проблема с социалкой остается, но становится менее острой.

Андрей Бочков,
генеральный директор компании «ПулЭкспрес»:

– Если говорить о тех, кто покупает у нас, около половины рассчитывает жить за городом постоянно. И доля таких покупателей постепенно увеличивается.
Причем не всегда важна удаленность от Петербурга, скорее, от ближайшей точки притяжения. Например, у нас есть проект «Снетково» в километре от Приозерска. Мы полагали, что он будет интересен петербуржцам в качестве дачи. Но два десятка участков из 60 приобрели как раз жители Приозерска, чтобы жить постоянно.
Увеличение доли тех, кто выбирает загородную жизнь как основной сценарий, связано, как ни странно, не с ростом, а со снижением доходов населения. Поехать в выходные на дачу, пожарить там шашлыки — это все же довольно затратный вид отдыха. Да и регулярно отдыхать в Турции далеко не всем по карману. Вот и получается, что свой дом в недальнем пригороде — это не только свежий воздух, но и элементарный расчет.
Социальная инфраструктура улучшается, но, конечно, медленнее, чем хотелось бы. Однако появляются новые соцобъекты в кварталах массовой застройки: Мурино, Янино, Новоселье. Соответственно, они становятся доступными и для обитателей частных домовладений, расположенных поблизости. Не обязательно за каждой услугой ехать в город.
В более дорогих проектах — другая история. В коттеджном комплексе «Охтинский парк» частный инвестор заканчивает строительство детского сада Sun School. Это франшиза; услуга не дешевая, но она востребована. В поселке «Ламбери» открывается школа… Довольно насыщенная среда вокруг «Охта-парка».
Если поблизости нет социалки, загородная жизнь становится существенно дороже.

comments powered by HyperComments