157
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Частникам развязывают руки

Памятник Прометею. Александр Капралов, 1998 г., Сочи

 

Вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс.
Для тех, кто собирается строить дом на садовом участке или наделе ИЖС, будет действовать уведомительный порядок.

Градкодекс устанавливает предельные параметры: не более трех этажей (не выше 20 метров) и без права разделения на квартиры. Для садовых домов и ИЖС площадью до 500 кв.м действует уведомительный порядок. (Если более 500 кв.м — надо согласовывать проект, проходить экспертизу, получать разрешение на строительство и пр.)
Итак. Владелец участка, вознамерившись строить дом, подает
в «уполномоченный орган» (Госстройнадзор или районная администрация) уведомление. В нем должны быть указаны: личные данные, параметры участка, вид разрешенного использования, параметры будущего объекта.
Если участок находится в историческом поселении, надо еще описать внешний вид объекта и направить уведомление
в КГИОП.
Чиновники в течение недели должны проверить присланные сведения на соответствие ПЗЗ и градрегламентам и отправить заявителю согласование или отказ. Причем оснований для отказа всего два: расхождение параметров объекта с требованиями ПЗЗ или несоответствие виду использования участка.
Но! Если заявитель в течение недели обоснованный отказ не получил — он имеет полное право начинать строительство, новых бумаг подавать не нужно. Разрешение (или «неуведомление об отказе») действительно десять лет.
В области особых сложностей не предвидится. А вот в Петербурге проблемы неизбежны — это ведь историческое поселение. Мы запросили КГИОП. Нам ответили: документы по определению границ и предмета охраны исторического поселения находятся на рассмотрении в Министерстве культуры. Кроме того, 73–ФЗ «Об объектах культурного наследия» и так предусматривает согласование облика будущей постройки «органом охраны памятников». А пока границ нет, все проекты надо направлять
в Москву. Это безнадежно.
И здесь возникает развилка. Либо инициатор строительства не получает отказ в течение 10 дней и начинает стройку по новому закону, но на свой страх и риск. Потому что всякое бывает. Либо (что гораздо более вероятно) КГИОП начнет штамповать типовые отказы: «В связи с неурегулированностью вопроса
о границах…» Его, конечно, можно оспорить в суде, но для массо-
вого строительства судебные процедуры противопоказаны.
После завершения строительства — похожая процедура. Застройщик (или «физик») направляет в Госстройнадзор (или
в район, или в ОМСУ) уведомление о завершении процесса и тех-
план. (Техплан составляется кадастровым инженером на основании декларации и уведомления.)  Чиновники — также в течение недели — должны проверить объект. Возможных причин для отказа побольше, но все — в пределах разумного.  Если все в порядке, сведения в течение пяти дней передаются
в Росреестр для постановки объекта на кадастровый учет.
Вся процедура выглядит настолько разумной — как будто не в нашей Думе готовили. Есть, конечно, «загогулины», не без того.
Закон подписан президентом и вступил в силу 3 августа. А формы уведомлений существуют пока лишь в виде проекта приказа. Мы запросили Минстрой. Оттуда ответили: «Необходимые документы будут подготовлены в кратчайшие сроки…»
То есть старый порядок уже не действует — а к новому нет механизма. Собственники, конечно, могут начинать стройку «на авось»: утвердят форму — тогда и уведомим. Но это все же риск.
Еще одно важное нововведение: Госстройнадзор получает полномочия проверять индивидуальные стройки по жалобам третьих лиц (например соседей).
Стремление властей навести хотя бы относительный порядок в частном домостроении совершенно понятно: по данным Росстата, в первом полугодии 2018-го больше половины построенного жилья — это частные домовладения (15,3 млн кв.м из 29 млн).

Валерий Соколенко,
генеральный директор компании «Лэндкей»:
 – Чиновники не придумали ничего революционного. Просто ограниченная во времени дачная амнистия приобрела постоянные очертания. Девелоперы, и до этого работавшие с упрощенным порядком, глобальных изменений не заметят. Тем более закон еще сырой, и пока не будут прописаны все подзаконные акты, чиновники станут трактовать его по-своему.
Увеличения количества индивидуальных проектов ждать не стоит, тут основная проблема — не построить, а подвести коммуникации. Не у каждого частника хватит на это средств.
В целом закон позитивный.

Дмитрий Новосельцев,
председатель правления компании «1-я Академия недвижимости»:
– Рынок глобально не отреагирует. Это просто приятная новость для тех, кто купил или собирается купить земельный участок. Может быть, нововведения подтолкнут к покупке 3–5% потенциальных клиентов. Немного проще будет объяснять интересантам прелести загородного строительства. На отладку юридического механизма уйдут месяцы.

Артем Чесноков,     
девелопер, руководитель проекта «СувантоЯрви»:
– На мой взгляд, в общем виде для коттеджных поселков схема будет работать так. Сначала — согласование девелопером ПЗЗ. Затем согласование плана застройки уже по отдельным участкам. Наконец, строительство и регистрация домов самим застройщиком. Полагаю, новые условия будут способствовать уравнению первичных и вторичных продаж. Но со строительством на садовых участках, где нет ПЗЗ и градпланов, остаются неясности.
Интересно, как скажется возможность настучать на соседа за какие-либо нарушения и устроить ему «сладкую жизнь».


Юлия Самсонова,     
генеральный директор компании «Лигал Эксперт»:
– Очевиден комплексный подход: ослабить регулирование на разрешительной стадии, но предоставить соответствующим органам право надзора за такими объектами, вплоть до сноса, если дома построены.
Новый порядок, действительно, выглядит привлекательным и немного неожиданным в части, например, согласования умолчанием или учета/регистрации возведенного застройщиком объекта по заявлению ОМСУ. Для ИЖС новый порядок означает снижение издержек, а вот для тех, кто застраивает сельхозземли, затраты, очевидно, увеличатся.
И пока неясно, как новый порядок отразится на садовых товариществах. Документы по планировке территории далеко не всегда утверждены в отношении садовых товариществ. На соответствие чему будет проверяться планируемое строительство при отсутствии ПЗЗ и градпланов?

comments powered by HyperComments