935
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Ленинградский перекос

За год площадь строящихся в Ленобласти многоквартирных домов увеличилась на 40%. Количество квартир в новостройках — на 44%.За год площадь строящихся в Ленобласти многоквартирных домов увеличилась на 40%. Количество квартир в новостройках — на 44%.

И непонятно, радоваться этому обстоятельству или печалиться. Потому что строящиеся квартиры кто-то ведь должен купить — иначе начнут разоряться строительные фирмы. А доходы жителей региона даже по официальным данным как минимум не растут.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на август 2016-го средняя цена предложения в пригородных областных новостройках класса масс-маркет зафиксирована на уровне
71 800 рублей за кв.м. В эконом-классе —
68 200, в сегменте «комфорт» — 88 500 рублей за «квадрат».
Нельзя сказать, что застройщики не реагируют на сокращение платежеспособности своих клиентов. Площадь квартир
в новостройках год назад составляла
42,53 кв.м, сейчас — 41,17 кв.м.
Еще тревожит концентрация новостроек. Год назад доля всеволожских объектов оставляла 79,5% от областного показателя, сейчас — 85,8%. Если считать по количеству квартир — получится
и того круче: осенью 2015-го — 83,24% квартир возводились во Всеволожском районе, сейчас — 88,6%.
Это означает, что решение совершенно неотложных социальных и транспортных проблем именно этого района будет оттягивать на себя серьезную долю областных бюджетных ресурсов. И альтернативы нет: иначе — резкое снижение качества жизни в новых кварталах (уже обозначившееся), снижение их репутации
и популярности, падение спроса и уход части проектов в долгострой, со всеми вытекающими.
С 1 сентября должна официально запускаться программа «Светофор». Девелопмент попадает в более жесткие рамки, и это правильный ход, но его благие последствия мы увидим не раньше, чем через год-два.  
Наделавшие шуму урбанистические пейзажи, которые блогер Илья Варламов наснимал в «Северной долине», — это еще цветочки. «Это он еще до Мурино не доехал!» — комментировали пользователи.
«Южное направление более перспективно и обязательно будет развиваться, — считает заместитель председателя правительства ЛО Михаил Москвин. — Для этого есть все предпосылки».
Теоретически — есть. Но на практике, чтобы обеспечить покупателями перспективные проекты на юге, придется отнимать их у северных новостроек, потому что объем спроса ограничен.
(О последствиях — см. выше.)
Кроме географической альтернативы есть и другой выход — смена формата. Ставка на малоэтажку также выглядит перспективной, но и здесь не
без проблем.
Доля МЖК в общем объеме областной застройки практически не меняется: 5,1% — по количеству квартир, 6,9% — по площади. Зато есть серьезные сдвиги в структуре покупательских интересов.
По данным специалистов КЦ «Петербургская Недвижимость», в этом году доля малоэтажки в общем объеме спроса на пригородных территориях ЛО оценивается на уровне 10% от общего количества сделок. Основной аргумент — невысокая цена: в МЖК она на 14% ниже средних показателей по пригороду.
Максимальный объем сделок на рынке малоэтажки — 35% — приходится на объекты стоимостью до 55 000 рублей за «квадрат». И вот здесь таится еще одна ловушка. Опрошенные «Пригородом» эксперты уверены: несмотря на сложившиеся покупательские предубеждения, качественная малоэтажка, как правило, не может быть дешевле многоэтажных проектов аналогичного уровня. (Больше земли, дополнительные затраты на сети, выше доля расходов на фундамент и кровлю и пр.) Так что низкая средняя цена или обусловлена проблемной локацией, или несет в себе дополнительные риски, не оставляя застройщику возможностей для маневра. Генеральный директор компании «Элемент-Бетон» Сергей Кравцов вообще считает, что 9 из 10 малоэтажных областных проектов — убыточны. Это, конечно, крайняя точка зрения, но несколько неприятных ситуаций, развивающихся в этом году («Азбука», «Ванино» и др.) заставляют по крайней мере ее учитывать.
Скорее всего, ближайшие год-полтора станут временем поиска необходимых компромиссов. Северное направление постепенно будет терять популярность и обживаться, на юге появятся новые масштабные проекты, в малоэтажке более успешными будут ЖК класса «комфорт» и выше.

 

Динамика областных новостроек

 

Период

Площадь

Квартир

МЖК - площадь

МЖК - квартир

Март 2015

5805,74

132692

448,265

7734

Сент 2015

6328,17

148777

507,659

9403

Февр 2016

8087,77

194731

425,663

7661

Авг 2016

8859,09

215208

614,144

11168

 

Данные Комитета по строительству и Комитета госстройнадзора ЛО

 

Строящиеся в Ленобласти многоквартирные дома

 

Район

Тыс. кв.м

Квартир

Ср. цена

Всеволожский

7598,85

190640

59,2

 

334,246

5897

55,3

Выборгский

111,189

2095

49,4

 

69,855

1428

39,1

Гатчинский

277,435

5457

44,8

 

40,227

785

72,8

Кингисеппский

159,595

3156

50,0

 

21,211

349

49,5

Кировский

163,769

3191

45,4

 

13,114

174

43,4

Ломоносовский

308,825

5797

49,3

 

37,167

638

36,2

Тосненский

101,586

2238

46,1

 

24,790

444

49,3

ЛО в целом

8859,09

215208

41,5

 

614,144

11168

39,7

Приостановлено

133,399

2304

 

 

Данные Комитета по строительству и Комитета госстройнадзора ЛО

comments powered by HyperComments