1020
0
беседовал Синочкин Дмитрий Юрьевич

Дмитрий Майоров: «Мы как раз та компания, которая пытается все проверить на собственном опыте»

Все мы варимся в одном бульоне. Однако обычно состояние рынка приходится обсуждать с аналитиками, а о новых законодательных актах беседовать с юристами. Наверное, полезно послушать и тех, кто непосредственно погружен в эту среду: клиентов, подрядчиков, чиновников…
Сегодня собеседник «Пригорода» — Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории».

– Сейчас что ни неделя — то митинг. Обычно против застройщиков, но бывает, что и за. Вам по ходу реализации проектов приходилось сталкиваться
с протестами?
– Каждый раз. Люди живут в сложившейся среде, и они всегда против любых изменений. В переменах они видят
в первую очередь негатив. Поэтому работа с общественным мнением — часть повседневной деятельности девелопера.

– Получается обойтись без скандалов?
– Получается купировать недовольство и договориться.

– Один из громких скандалов разворачивается вокруг нового стадиона. У вас есть своя позиция, или вы просто наблюдаете со стороны?
– Наверное, в любом конфликте у каждой стороны есть своя правда. Заказчик не смог спланировать работу. Я на стороне подрядчика, мне его шкура ближе.
Я понимаю, каково это — работать с постоянными изменениями несуществующего проекта.

– Другой скандал, потише, — вокруг проекта «Лахта-парк». Землю выделяли под строительство медико-реабилитационного центра — получились апартаменты и коттеджи. В вашей практике фокусы с изменением назначения участков встречались?
– Я столкнулся с особенностями делового оборота в Калининграде. Там есть территория, отведенная под ИЖС. Но индивидуальные дома в этих зонах почти не строят. Зато в массовом порядке на шести сотках возводят таун-хаузы, регистрируют доли, потом по суду делят участки. В Калининграде, повторюсь, это массовая практика.
Причем ПЗЗ там позволяют строить именно таун-хаузы, но застройщики этим законным правом даже не пытаются пользоваться: «Зачем нам лишние сложности? Мы всю жизнь так делаем». Налицо нарушение Градостроительного кодекса, причем с использованием норм Гражданского кодекса. И суды с этим пока согласны. Хотелось бы, чтобы это не стало повседневной практикой.
У нас это было в конце 1990-х, когда Озерки застраивали таун-хаузами. Скандалы начались, потому что ни сети, ни дороги на такое количество жителей не рассчитаны. У нас эта практика фактически прекращена…


– Почему на квартирном рын-
ке — рост, в загородном — спад?
– Сравнение с городским рынком не вполне корректно: загородный рынок отстает, в этой сфере все происходит немного позже. Если так — оживление у нас еще впереди.
Кроме того, если говорить о данных Дмитрия Сперанского, надо уточнить, что мы имеем в виду под остановкой проекта. Например, не отвечает отдел продаж. Это не значит, что участки выведены из оборота. Почему остановлены продажи —
понятно: любая активная деятельность требует затрат. Нужно тратить средства на объявления, на зарплату человеку, который будет показывать участ-
ки, и так далее.
И если доходов нет — расходы можно нести только какое-то время.

– А почему нет доходов?
– Сократился спрос, причем в первую очередь — в самом дешевом сегменте. Здесь спад сильнее, чем в дорогом. И высокая конкуренция — потому что вход в рынок проще. Достаточно повесить объявление на столбе или вбить колышек в поле —
и все, вот у меня уже и коттеджный поселок, я его начинаю продавать.

– Ну, сначала стоило бы бумажку получить: вот права на землю, вот разрешенный вид — под дачное строительство.
– Что вы! Если с документами — это уже комфорт-класс, как минимум.
В эконом-классе документами на стартовой стадии мало кто озабочивается.
Так вот: затраты минимальные. И интересы покупателей структурированы так, что качество приобретаемых объектов — не на первом месте, на первом все-таки цена. Поэтому конкуренция отчаянно высока. И чтобы держать успешные продажи
в тяжелый период, нужно что-то делать. Оформить документы, сделать красивый сайт, нанять нормальных продавцов. То есть тратить деньги без гарантированной отдачи. А если девелопер случайный, если для него земля — это вообще непрофильный актив, делать такие шаги страшно.

– В городе идет укрупнение рынка: квартир в продаже все больше, а вот адресов — меньше. На рынке преобладают большие комплексные проекты, выбор сужается. Происходит ли что-то подобное в загородном сегменте?
– Пожалуй, да. Найти что-то по разумным ценам и без запредельных рисков очень непросто. А если вы конкретизируете свои требования по локации, по инженерной обеспеченности, — может оказаться, что выбора и вовсе нет: одно-два предложения. И не исключено, что в одном из двух подходящих поселков почти все продано, а в другом работа на такой ранней стадии, что риски все равно есть.

– Примерно как на выборах в Думу: нарисовано красиво, а голосовать не за кого…
– Наверное, похоже.

– Давайте посмотрим на проекты в начальной стадии. У нас с 4 июля действует запрет на предоставление земель под цели, прямо не связанные с сельским хозяйством… У вас ведь есть новые проекты?
– Да. И мы как раз та компания, которая пытается все проверить на собственном опыте. Землю под новый поселок мы уже купили. И будем следовать букве закона. В нашем представлении — задача решаемая. Принятие новых законов, конечно, вносит определенную сумятицу. И пока непонятно, как именно они будут применяться. Наши юристы рассчитывают, что проект пройдет все этапы согласований без заминок.
По опыту могу сказать: иногда уровень компетенции местных чиновников таков, что мы вынуждены вести некую просветительскую работу для того, чтобы добиться реализации наших законных прав. Объяснять чиновникам, что именно тот или иной закон означает и как именно он должен применяться. Они недоверчиво на нас смотрят, потом консультируются со своими юристами, потом подписывают…

– Два варианта: либо вы окажетесь неправы и будете вынуждены отказаться от проекта, потеряв деньги, либо пробьете бюрократическую стену, и тогда за вами по проторенному пути ломанутся все,
в том числе и те, кто сейчас приостановил продажи, и вы вдруг окажетесь в жутко конкурентной среде.
– Мы предполагаем второй вариант. Но в каждой истории есть нюансы, которые нельзя буквально воспроизвести.

– Согласны ли вы с тем, что за последние год-полтора выросли риски, связанные с покупкой чего-нибудь на загородном рынке?
– Да, риски возросли, и увеличилась мера ответственности девелоперов.

– Или цена их безответственности?
– Можно и так сказать.

– За год в организованной части рынка происходит 5000–6000 сделок. Но ведь большинство домов и участков — это «старые» садоводства… Это тоже часть рынка?
– Да, но мы ее практически не видим. Нет надежной статистики. Я полагаю, таких сделок намного больше — наверное, в разы.
И в большинстве случаев речь идет именно о собственности, даже если продают шесть соток с какой-то условной постройкой. Случаи, когда на рынок выходят владельцы с «птичьими правами» (с книжкой садовода), — это уже, скорее, экзотика.

– Вторичный рынок чем-то принципиально отличается от новых поселков?
– Прежде всего, в старых садоводствах —
другая инфраструктура. Летний водопровод. Дороги без твердого покрытия. Электричество — 3 киловатта на участок. (Для отопления этого, конечно, недостаточно.) И главное — модернизация практически невозможна. Потому что денег на нее не собрать. У кого-то просто нет средств на дополнительный взнос, от трети до половины владельцев сдают в сезон в аренду
и не заинтересованы в капиталовложениях, часть участков заброшена. Эти огромные массивы просто застыли и тихо ветшают, и речи нет о развитии.

– Как раз сейчас готовится новый закон о дачах и садоводствах. Причем все, что построено до вступления закона в силу, попадает во вторую категорию.
– Надеюсь, этот документ все же будет предусматривать процедуру перевода строений из садовой категории в дачную. Потому что иначе не избежать массовых конфликтов. Этот статус будет важен, например, для того, чтобы организовать нормальное электро- и газоснабжение, содержать в порядке дороги.

– Вы ведь знакомы с этим проектом.
И как он вам?
– Все изложено довольно логично, есть попытка упорядочить классификацию загородных домовладений: дачный дом, садовый дом, огородное хозяйство. Правда, в самом начале идет предупреждение: закон применяется в той     части, которая не противоречит другим действующим законам. Хотя в конце — обширный перечень отменяемых законодательных актов. Видимо, понимают, что нестыковки все равно будут.
Важный раздел — отношения ТСН с теми, кто владеет участками, но не входит
в товарищество. Это давно пора было урегулировать.
Отдельная тема: нельзя делить загородные дома на квартиры. Но ведь их оформляют как доли, Гражданский кодекс это разрешает. Видимо, с вступлением нового закона в силу труднее будет требовать выделения доли в натуре — как, собственно, раньше и легализовали многоквартирные дома на участках ИЖС и даже на сельхозке.
Похоже, дачная амнистия (если иметь в виду упрощенный порядок регистрации) если и останется, то только для садовых домов. Потому что для дачных понадобятся градплан, разрешение на строительство…

– Но ведь это все для сельхозки не предусмотрено?
– Да, и это одно из непонятных мест
в законопроекте. Но в целом он проработан неплохо: есть переходные положения, до марта 2018-го можно подсуетиться, привести бумаги в соответствие. Разумеется, при бескорыстном содействии местной администрации.
В законе, кстати, заложена интересная возможность. Если, например, садоводству власти откажут в изменении вида разрешенного использования, можно его ликвидировать и подавать такие заявки индивидуально. Собственникам-«физикам» обязаны пойти навстречу. Это позволит переформатировать те проекты, реализация которых приходится как раз на переходный период.

– Юристы заработают…
– Не без этого, конечно.
Еще одно важное ограничение: вводится лимит на предоставление земель под новые товарищества. Если, к примеру, собрались пять учредителей — им положено по 30 соток на каждого плюс 20% на земли общего пользования, то есть
1,8 га, не больше.

– Так ведь у нас уже фактически введен запрет на предоставление новых территорий под цели, не связанные с сельским хозяйством! А параллельно — деление земель на категории собираются отменять…
– Вот поэтому сделаем поправку: закон
в целом полезный, если его не исказят при доработке в Думе и если его реализация не натолкнется на юридические неувязки при столкновении с другими законами на сходные темы.

comments powered by HyperComments